哪些科技类上市公司在做房地产？

贾国强

10月中旬，科大讯飞（002230.SZ）长期侵占位于安徽宣城泾县的扬子鳄国家级自然保护区核心区土地被央视曝光，这家行业独角兽是否隐藏着“土地生意”成为舆论关注的热点。

《中国经济周刊》记者独家梳理606家A股科技类上市公司近6年来投资性房地产发现，涉足投资性房地产的公司数量从2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是说，有近半的科技类上市公司涉足房地产投资，且其投资性房地产的资产总金额也猛增一倍。其中，中兴通讯（000063.SZ）投资性房地产的金额连续6年排名第一，京东方A（000725.SZ）连续6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出现在前3名的榜单上。而盛讯达、北纬科技的投资类房地产金额，占其资产总额的比重高达30%左右。

有专家指出，一些科技企业正在从创新的主体演变为地产新军，这些企业在房地产暴利的诱导下，借科技之名，行地產之实，从支持科技创新的政策中套利。专家建议，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定。

科技类上市公司“圈地”，几乎一夜之间成为公众关注的大新闻。例如，国内智能语音引领者科大讯飞（002230.SZ）被曝以建设培训基地名义开发房地产，引发舆论热议。无独有偶，中兴通讯（000063.SZ）今年早些时候也因拥有高达20亿元的投资性房地产，被质疑偏离了主业。

9月份，被誉为“基因测序第一股”的华大基因（300676.SZ）也被质疑打着“健康小镇”的名义在全国各地跑马圈地，随着原万科集团创始人王石担任华大基因联席董事长，上述质疑似乎变得真实起来。

于是，人们不禁要质疑甚至责问：在这几年房地产火爆的背景下，科技企业是否真的偏离了主业，也去做房地产生意了？

《中国经济周刊》记者通过Wind资讯统计发现，近年来，科技类上市公司在增加投资性地产的比重。

双双翻倍：投资性房地产成科技类上市公司宠儿

绝大多数科技类上市公司没有房产开发资质，无法像房企那样直接拿地建房，买卖商品房，所以这些公司在地产方面的举动不易察觉。但是，科技类上市公司参与炒地炒房的“迹象”会在投资性房地产这一会计科目下有所体现。

根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值，或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于非地产类上市公司，投资性房地产主要指企业用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。西南政法大学教授范伟红曾对《中国经济周刊》记者说，投资性房地产就是用来衡量非上市房企用于炒地皮、炒房子谋求增值利益的投资情况。

《中国经济周刊》记者对606家科技类上市公司（编者注：根据中信证券特殊类标准划分）自2013至2018年的6年中报梳理发现，2013年仅有134家公司有投资性房地产，总额为115.02亿元；而2018年则有275家公司有此账目，总额达280.11亿元，分别增长105.22%、105.05%。6年间，参与炒地炒房的科技类上市公司数量和金额双双翻倍（见表1）。

具体到年份看，自2015年以来，科技类上市公司开始快速参与到房地产行业中，公司数量和金额都呈现两位数增幅。在均值方面，这6年间的整体差距并不大，2016年后开始有较为明显的提高。这也是与近几年房地产周期有密切关系的，2015年“3·30”政策放松楼市政策以来，房价快速上涨，也传导到租赁市场上，科技类上市公司参与房地产市场的动力强劲，也开始把一些自用房地产用于租赁或出售。

从增长速度看，一些上市公司的投资性房地产一旦较大规模地增加，在一定时期内会呈现稳定性，例如，对外租赁一般可能是一年或几年等，这也客观上助推了上市公司炒房意愿。

以北纬科技（002148.SZ）的房地产类投资为例，这家公司于2010年在南京市投资建设北纬国际中心项目（南京产业园），2012年开工建设，2015年第四季度通过了工程建设竣工验收和政府部门的建设项目竣工备案，并开始对外招租，这一年实现租赁收入118.7万元；2016年入驻率达70%以上，当年实现租赁收入3024.35万元；2017年入驻率达95%以上，实现租赁收入7009.94万元，而该公司当年的营收为5.7亿元，净利润1.3亿元。

北纬科技2017年年报还称，北纬国际中心原值5.63亿元，其中投资性房地产3.94亿元，固定资产1.69亿元。这意味着目前北纬国际中心绝大部分对外出租，能为公司带来稳定的现金流，在高房价行情下，如果选择出售则会有更大的收益。

从各科技类上市公司的投资性房地产看，这6年间，中兴通讯一直稳居第一（见表2）、京东方A（000725.SZ）也在第二或第三位置变动，闻泰科技（600475.SH）、中国长城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出现在前3名的榜单上。

以京东方A为例，这家公司的投资性房地产在2012年就超过13亿元，随后的几年虽有小幅下降，但总体上都在12亿元以上。

《中国经济周刊》记者查询京东方A年报发现，其2008年的投资性房地产为1.7455亿元，2009年就飙升至12.04亿元，增幅590%，其解释称是报告期内收购联营公司 50%股权，实现企业合并，合并后的企业拟实施新业务转型，将相关资产划为投资性房地产。

居高不下的投资性房地产给京东方A带去了丰厚的租金回报。据其2017年年报，该年实现的租金收入高达8.79亿元，同比增长9.06%。

进退、增减是常态

与此同时，《中国经济周刊》记者也发现，虽然2012—2018年这6年参与房地产市场的上市公司总体数量在增加，但名单有变，即有新进入的也有退出。

对比2017年和2018年这两年中报显示，思维列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路畅科技（002816.SZ）等41家公司属于新进入房地产投资行列的，其投资性房地产总额为22.03亿元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）为4.73亿元，最低者水晶光电（002273.SZ）为106万元。

《中国经济周刊》记者查询*ST大唐财报显示，主要是2017年底，*ST大唐把已达到使用条件的原本在“在建工程”中核算的永丰三期项目转入投资性房地产核算。

维信诺（002387.SZ）、网宿科技（300017.SZ）等9家公司则退出了房地产市场，这9家公司的投资性房地产总额为2.81亿元。

记者查询维信诺财报显示，这家公司2017年初，把闲置的汕头歧山北房屋建筑物及对应土地使用权用于出租，将位于广州的部分房产用于出租，两者资产价值1.05亿元转换成投资性房地产。而2018年这家公司准备出售这两处资产，这1.05亿元就从投资性房地产账目转移到了“持有待售资产”列报。

另外，对比2017年和2018年这两年中报还可以看出，有些上市公司的投资性房地产在增加，如兴森科技（002436.SZ）今年中报为1.17亿元，去年中报为39万元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投资性房地产在减少，如海能达（002583.SZ）今年中报为2123万元，去年中报为9081万元，同比减少76.62%。

不难看出，上市公司的投资性房地产增多情况，可分为新进入和同比大幅增加情形。

上市公司的投资性房地产减少情况，可分为退出和同比大幅降低情形。

中汇会计师事务所经理王林对《中国经济周刊》记者解释称，大致有如下两种原因：

一是对外出租的投资性房地产转为自用，调整至固定资产；二是将持有的投资性房地产对外出售，取得相应的对价。

中兴通讯、京东方A和ST中安：投资类房地产均超10亿元

《中国经济周刊》记者还对科技类上市公司2018年中报的投资性房地产进行了梳理，最高者中兴通讯为20.31亿元。

分区间来看，超过10亿元的公司有3家，如中兴通讯、京东方A、ST中安；在1亿元～10亿元的公司有68家，如东软集团（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000万元～1亿元的公司有123家，如科大讯飞（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中国软件（600536.SH）等；低于1000万元的公司有72家。

其中，投资性房地产超过1亿元的公司多达194家，占比超过七成。

记者选取了15家投资性房地产超过4亿元的公司，并从其财报中找到了公司的定位、目标等，一些公司在自身行业处于领先地位，但也未能摆脱“炒房”的诱惑（见表3）。

新海宜（002089.SZ）的投资性房地产从2017年中报的0.31亿元大增至2018年中报的5.45亿元，增幅达1677.33%，其解释称主要是子公司深圳易软技术将自用大厦转为对外出租。长园集团（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中报解释称，主要是南京基地完工部分房产用于出租所致。ST中安降幅近半，其2017年财报解释称，主要是处置了一些投资性房地产，但并没有说明具体原因。

“科技地产商”异军突起：“从支持创新的政策中套利”

相比最近几年房地产的火爆，我国的实体经济并不太景气，房产也成为优质投资标的。一些科技类上市公司的净利润不如一套学区房也是客观存在，如汇源通信（000586.SZ）和深华发A（000020.SZ）这两家公司2017年的净利润分别只有95万元和97万元。

在房地产业的暴利诱惑面前，坚守科技领域的确需要企业家精神。《中国经济周刊》记者曾采访过制笔企业贝发集团董事长邱智铭，这家企业用实际行动回应了李克强总理的“圆珠笔之问”。

不过，邱智铭也坦言，“一直专注做笔这个主业是需要企业家精神和情怀的，是需要抵挡住诱惑的。前几年房地产很吸引人，我们也可以很轻松地拿一些土地过来，或者投入一些村镇银行、买矿卖矿，这些都可以获得很多的利润。有人对我说，如果你做房地产，很快会做成百亿、千亿的企业。而我坚持认为，做笔也能成为十亿、百亿的企业，这是我在诱惑面前的选择。”

虽然贝发集团忍住了诱惑，但这家企业却也因营收规模和净利润等指标不理想而无法登陆资本市场。

尽管华大基因这几年财报的投资性房地产为0，在建工程规模也不大，但《中国经济周刊》记者查询其官网看到，从2016年以来，华大基因与辽宁省大连市、湖北省荆门市、湖南省益阳市、贵州省黔西南州、云南省昆明市、江苏省苏州市、河北省张家口市等多个地方政府商谈合作，而在当地建设“健康小镇”等是双方合作重要模式。

有业内人士分析称，一旦上述合作落地，华大基因的厂房、办公楼等为代表的固定资产将大幅增加，如果再有出租或出售，其投资性房地产也会大幅增加，届时，加入华大基因的地产界大咖王石就能派上“用武之地”了。

中国软件园区发展联盟理事长、北京中关村软件园发展有限责任公司董事长刘克峰曾撰文称，目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。

刘克峰分析说，在房地产暴利的诱导下，一些科技企业借科技之名行地产之实。这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套，甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东。“他们不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。”

刘克峰建议，为防止科技类企业沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，例如，限定土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查。

事实上，与很多科技类公司对投资性房地产的欲罢不能相比，另有一些科技企业则坚持主业。例如华为就始终与地产业务保持距离。“华为没有做过房地产，也没做过股票。”华为公司创始人任正非在谈及房地产的诱惑时曾表示，华为人专注做一件事情，攻击“城墙口”，聚焦主业坚持创新。