什么样的公司属于科技地产商？

宋杰 贾国强

为了进一步分析科技类上市公司的投资性房地产情况，《中国经济周刊》记者还在A股606家科技类上市公司2018年中报中，独家梳理了投资性房地产占总资产比例这一指标（见表4）。

梳理发现，尽管一些科技类上市公司投资性房地产的金额较小，但由于自身的总资产规模也不大，所以其投资性房地产的金额占总资产的比例还是很高。

例如，盛迅达投资性房地产的金额为4.93亿元，占总资产的比例高达33.28%；北纬科技紧随其后，占比达28.98%；盛迅达、北纬科技、御银股份等17 家科技类公司的投资性房地产占总资产的比例均超过7%。

与此同时，另外一些科技类上市公司的投资性房地产虽然较大，但相对自身庞大的总资产而言，占比则相对较小。

例如，中兴通讯投资性房地产仅占其总资产1207.09亿元的1.61%，但金额却高达20.31亿元，从2013年至今连续6年位列科技类上市公司第一名，这也是中兴通讯今年4月以来多次被批评“炒房耽误‘中国芯”的主要依据。

今年10月中旬，有“人工智能第一股”之称的科大讯飞也被央视曝光侵占扬子鳄国家级自然保护区土地，涉足酒店等房地产业务，打着人工智能的旗号“圈地”，受到各界关注和批评。

中兴通讯：投资性房地产超20亿，在建工程也创历史新高

9月19日，中兴通讯公告称其与深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）签订了《合作框架协议》，拟就公司直接或间接持有的深圳市南山区西丽工业园北区（中兴通讯工业园北区）以及深圳市龙岗区布吉片区的土地及物业资产与深投控进行交易。

这次交易主要是中兴通讯用下属公司深圳市国鑫电子发展有限公司100%股权及上述两项固定资产作为抵押品，向深投控进行融资。虽然双方尚未最终确定交易方案及交易作价，但深投控首期将向中兴通讯提供22亿元的资金支持。

这次交易期限为两年，中兴通讯称此举有利于公司进一步聚焦主营业务，因为只是抵押，而不是出售。但外界认为，这种说辞有点牵强，其主要的目的或许是缓解资金压力，中兴通讯今年上半年净利润亏损78.24亿元，在3500多家上市公司中垫底，是名副其实的“亏损王”。

《中国经济周刊》记者梳理中兴通讯财报发现，该公司的投资性房地产大幅增加始于2012年上半年。据该公司当年中报显示，该公司当期以经营租赁的形式将相关建筑物出租给关联方中兴发展有限公司，这些建筑物由自用房产转为投资性房地产，公司采用公允价值模式计量，价值15.96亿元。

此后，其投资性房地产就开始居高不下，2015年以来均超过20亿元。2018年中报显示，中兴通讯获得的租金收入6637.9万元。

除了投资性房地产维持高位，中兴通讯的在建工程规模自2015年以来也开始大幅增加，2014年底仅2.63亿元，2015年底为6.44亿元，2016年底大幅增加至17.29亿元，2017年底下降至14.73亿元，2018年中報又大幅增加至18.47亿元，创1997年上市以来新高。

在建工程的大幅增加使中兴通讯的固定资产账目下的房屋及建筑物大幅增加，2018年中报显示，中兴通讯的房屋及建筑物账面价值已高达48.55亿元。

分析认为，虽然在建工程以及固定资产账目下的房屋及建筑物多为自用，但也存在转换成投资性房地产的可能性。

例如，中兴通讯被指参与炒房的一个实证是，今年2月9日，该公司公告称，就深圳湾超级总部基地与万科签订了《委托开发建设、销售、运营框架协议》。中兴通讯委托万科提供T208-0049宗地的189890平方米物业的开发建设服务。

项目建成后，万科提供可售物业的销售服务以及委托运营物业的运营服务；剩余的办公物业7.7万平方米及文化设施用房2660平方米应交付给中兴通讯。交易完成后，预计对税前利润的贡献合计约27.23亿元。

科大讯飞：研发中心选址没在一线城市，且先建酒店和会所

如果不是位于扬子鳄国家级自然保护区，科大讯飞股份有限公司（下称“科大讯飞”）在安徽宣城的那处“研发中心”很难成为焦点。

10月中旬，位于安徽宣城的扬子鳄国家级自然保护区被侵占一事引发关注，科大讯飞观塘培训基地正位于保护区内。该基地名为培训基地，实则对外经营。在中央环保督察组2017年督察后，该基地至今仍在继续建设楼堂馆所，酒店房间更是被曝一房难求。

质疑

事件曝光后，各界议论纷纷。有观点认为，在和地方政府的谈判中，科大讯飞可以凭借“AI高科技”的金字招牌获得更多优惠和资源。科大讯飞还被指打着产学研合作的旗号，凭借“高科技”产业这一金字招牌及 “AI（人工智能）第一股”的影响力，以搞研发为名，通过半卖半送、资源置换等方式增加土地储备，增厚资产。

对于外界的质疑，科大讯飞10月15日发表声明称，得知研发中心位于扬子鳄国家级自然保护区后，立刻停止中心运营，全面配合整改。“观塘科技岛是科大讯飞子公司设立在泾县经济开发区内的IT产业研发中心，并非地产项目。中心作为支援革命老区经济建设和扶贫工作的招商引资项目。入驻前，开发区内已有上百家企业。”

科大讯飞高级副总裁、董秘江涛10月16日也回应称，科大讯飞自成立至今，没有一分钱收入来源于房地产开发销售。近年来，科大讯飞加大市场渠道的投入和各地营销平台的建设，在省外各地设立分（子）公司，主要是为了更好地进行渠道建设、本地化服务和管理，以及更好地推动人工智能的新业务应用。

10月16日，安徽扬子鳄国家级自然保护区泾县区域违法开发建设活动整改工作推进大会召开，随后，泾县县委书记耿鹏分别前往泾川镇和经济开发区，督查指导安徽扬子鳄国家级自然保护区问题整改工作。泾县人民政府外宣办包姓负责人告诉《中国经济周刊》记者，目前保护区的整改方案已经上报，详情不便透露。

科大讯飞究竟有没有涉足地产？

尽管江涛称没有一分钱收入来源于房地产开发销售，但这恐怕并不能撇清科大讯飞这家科技型上市公司从事地产生意的嫌疑。

根据安徽泾县官网消息，科大讯飞观塘科技岛位于泾县开发区，由科大讯飞信息科技股份有限公司投资建设，总投资1.2亿元，建筑面积2.5万平方米，主要建设集智能语音技术研发、高端人才培训为一体的IT产业研发中心及配套服务中心。项目分两期建设，从2013年底开工建设，一期主要建设培训中心、酒店等；二期是建设研发中心。

外界质疑，为何一个研发中心，要先把酒店、客房和会所建立起来？尽管开工之初，该项目被称为“IT产业研发中心及配套服务中心”，但在环评报告中，该项目的行业类别变成了“旅游饭店”和“正餐服务”。同时，宣城市环境保护科学研究所2015年9月的《建设项目环境影响报告表》显示，科大讯飞位于泾县的培训中心建设单位为泾县智元信息科技有限公司。

根据信息查询平台企查查显示，泾县智元信息科技有限公司由讯飞智元信息科技有限公司100%持股。后者由科大讯飞100%控股。根据科大讯飞2018年半年报信息，讯飞智元的主要业务是信息工程，包含21个下属子公司。其营业收入为10.8亿元，营业利润为10.2亿元，净利润为8348.4万元，占科大讯飞净利润的64%。

科大讯飞的半年报还显示，该公司旗下有47个子公司。媒体报道称，7月12日，子公司天津讯飞信息科技有限公司的经营范围也多了“房屋租赁”一项。外界质疑，作为科大讯飞的重要子公司之一，讯飞智元的经营范围多了“房屋租赁”这一项是否说明科大讯飞对地产的青睐及涉足？

《中国经济周刊》记者查询科大讯飞10月24日发布的2018年第三季度报告发现，其投资性房地产的期末余额为2160万元。截至10月30日发稿时止，科大讯飞未对上述质疑和投资性房地产的收入构成做出回应。

業绩疲软之困：增收不增利

成立于1999年的科大讯飞近年来因其人工智能标签声名鹊起， 并于2008年在深交所挂牌上市。上市之初股本为1.07亿元，10年间通过转增和增发，目前股本为20.93亿元。不过，据Wind数据显示，科大讯飞上市10年来营业总收入上涨明显，但利润状况并不乐观。

2018年上半年，科大讯飞营业额大幅上涨，实现营业收入32亿元，归属股东的净利润也达1.3亿元，但归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅为2020万元，同比下降74.39%。

有观点质疑科大讯飞利润增长缓慢。在今年上半年1.3亿元的利润中， 1.1亿元来自补贴和投资收益。长江商学院终身教授薛云奎2017年底就指科大讯飞管理团队擅长要钱，不擅长赚钱。

业绩增长乏力还源自行业格局的调整。

如今的科大讯飞面临着激烈的竞争，对手不仅包括BAT这样的传统互联网巨头，还包括很多人工智能新兵。此外，科大讯飞的一些合作伙伴已成为竞争对手。2014年，科大讯飞还在为搜狗提供技术服务，2016年，搜狗搭建团队陆续推出自己的人工智能产品。“留给讯飞的窗口期只有3到5年。” 科大讯飞董事长刘庆峰曾对媒体叹息。

三星电子中国研究院一位人工智能专家也不看好科大讯飞的发展。“科大讯飞在人工智能领域的技术实力并没有传说的那么强，只是这几年擅长营销造势，所以名声大噪。”这位专家告诉《中国经济周刊》，很多大公司并不采购科大讯飞的产品。

招商乱象：土地捆绑着的AI

“无论TO B还是 TO C，都没有TO G（government政府的缩写）立竿见影。” 业内观察人士刘志刚说，为了刺激创业，不少非一线城市的地方政府也开始引入诸如人工智能这样的新产业。

2018年以来，很多地方政府办起了AI大会。刘志刚发现，办大会成了地方政府发展AI的重要途径。“地方政府使出浑身解数，拉来高官政要与互联网大佬助阵，在嘉宾规格与影响力方面一较高下。”

很多地方都对AI产业跃跃欲试。除了出台优惠政策、办AI大会、争抢AI企业外，各地政府也纷纷促成AI专业的开设，培育更多专业人才。很多地方也纷纷建起了AI产业园或研究院，以此聚合更多的项目，打造AI产业集群。

除了举办会议，刘志刚告诉记者，补贴尤其是对新兴行业补贴是一些地方政府的招商“引擎”，但是容易导致滥竽充数的企业获利，好的企业也容易陷入高福利陷阱。“靠补贴就能取得不错的收入，温水煮青蛙，科大讯飞近年来的研发滞后就是典型案例。”

一位不愿具名的上海科技企业创业者宋先生告诉《中国经济周刊》记者，前两年大量上海制造企业外迁，周边城市争抢他们，开出的条件也非常好。“有的就是你过去办厂，就送土地，你只负责建，建的钱可以很低利息给你。有些人就借着名义弄些地，特别是安徽、苏北等地区比较常见。土地指标往往又通过农村拆迁获得。”

长期关注区域经济发展的园区中国控股有限公司执行董事梁椿告诉《中国经济周刊》记者，目前政府对高新技术企业最直接的优惠政策主要是土地，一般是产业用地加商住配套的模式。此外，帮助企业建设总部、基础设施以及配套，通过当地政府国资平台成立公司并占有一定比例股权也是常用的优惠政策。

梁椿分析，研发中心项目本身就具有很强的符号性，科技型企业一般会在一线城市布局区域性研发中心，对于这些企业而言，设在上海还是广州区别不大，但建在二线甚至三四线城市则令人费解。