绿地瞄准“大基建”、“大金融”、“大消费”三大重点领域

刘德炳

张玉良 CFP

4月23日，金丰投资（600606.SH）公告，绿地借壳上市正式获得证监会批复。从销售额来看，绿地是目前国内最大的住宅房地产企业，其上市势必改变当前的市场格局。不过，当前地产业正面临行业收缩、库存上升的局面，绿地上市，又将如何应变？

全球住宅销售冠军的“混血”计划

根据金丰投资的公告，公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项，获中国证监会审核通过。

这一资产置换即指绿地集团通过金丰投资借壳整体上市。去年3月17日，金丰投资就在公告中指出，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权，预估值达655亿。此次获得证监会通过，意味着绿地整体上市取得关键性进展。

绿地集团是中国房地产界的航母级企业，2014年绿地房地产预销售面积2115万平方米、预销售金额2408亿元，其销售额首次超过万科（000002.SZ），成为国内乃至全球的住宅房地产销售冠军。除此之外，绿地在能源、消费、金融也多有涉猎，2014年整个绿地集团实现业务经营收入超过4021亿元，年末总资产4784亿元。

绿地集团董事长张玉良此前在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，整体上市后，绿地集团可借助资本市场平台，为企业后续发展提供更为强劲的推动力。“要更快更好地做大做强，尤其是走好国际化之路，依托资本市场是必由之路。”

根据金丰投资的公告，重组后上市公司的股权结构为：上海格林兰投资企业的持股比例28.79%;由上海市国资委100%控股的上海地产集团和上海城投总公司，分别直接持有重组后上市公司18.20%以及20.55%的股权;上海地产集团还将透过子公司中星集团持有上市公司7.62%的股权。

交易完成后，上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰这三家公司持股比例较为接近、且均不超过30%。上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系。公司将成为没有任何单独控制人的、上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。

资料显示，上海格林兰是为吸收合并绿地集团职工持股会而设立的有限合伙企业，早在1997年，绿地就设立了职工持股会，后来经过多次增资扩股，职工持股会最高持有绿地集团58.77%的股份。2014年引入平安和鼎晖等战略投资者之后，职工持股会的持股比例才降至29.09%。

张玉良曾对记者表示，要努力成为上海及全国国资改革的先行者、排头兵，而集国有与民营优势于一体的“混血”机制，激发了绿地集团区别于传统国企的发展活力。

不过，自去年3月金丰投资公告绿地将借壳上市起，绿地的整体上市进程已经历了一年时间。据媒体报道，今年1月，张玉良曾对媒体表示，绿地集团整体上市仅仅省一级的地方政府审查就盖了6000多个公章，由于审查繁杂，原本预计2014年6月底能够完成的各种审查，结果延迟了几个月。

根据金丰投资去年3月公告的重组协议的生效条件，目前重组已经先后经过董事会、股东大会、上海国资委等批准或核准，此次获得中国证监会并购重组委审核通过，其整体上市将指日可待。

地产业遇冷，绿地能破解万科魔咒？

内地A股上市地产公司素有“万（科）保（利）招（商）金（地）”四大龙头之说，绿地集团整体上市，将直接改变这一格局。

从与地产界稳坐第一把交椅近10年之久的万科对比来看，绿地的发展速度堪称惊人。2012年，万科销售额达1412亿元，2013年为1709亿元，2014年为2151亿元，同期的绿地，2012年销售额仅为800亿元，几乎只有万科的一半，但仅仅两年之后，2014年绿地的销售额已经为2408亿元，比万科的2151亿元超出250亿元。如果对比金地来看，则差别更大，金地2014年销售额490亿元，只有绿地集团房地产业务的一个零头。

不过在业界看来，超越万科似乎成为了地产界的一个魔咒。近年以来，多家著名房企如顺驰、绿城都想完成对万科的超越，为此不惜大举扩张，但都以失败告终。

绿地集团是否能摆脱这一阴影呢？尤其是在地产行业面临全线调整之际，领先优势是否会变成领先的包袱呢？目前房地产企业库存上升，比如万科就在2014年年报中披露，2014年末，在北京、上海等14个城市的新房库存已高达1.52亿平方米，2013年底这一数字为1.22亿平方米。

根据绿地集团官网的介绍，目前绿地集团建成和在建超高层城市地标建筑23幢，房地产开发项目遍及全国29个省份80余个城市，在建施工面积8233万平方米。如果这些项目的销售遇到困难，那么绿地集团的去库存压力也将增大。

国家统计局近日发布的数据显示，今年1—3月份，全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%;商品房销售额12023亿元，下降9.3%。

相比之下，万科一季度的数据更出乎意料。4月27日，万科公布2015年第一季度的业绩报告，1—3月，万科同比营收下降6 .4%，净利润下降57.5%。这是万科近年来少有的关键指标上出现了“双降”。

张玉良此前对记者表示，“中国经济正处在一个从高速到中速的发展阶段，而且我们处在一个新型城镇化、人口跟产业转型的阶段。未来，无论是经济结构调整的需要，还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。”

对此次绿地集团整体上市，张玉良明确指出，要在做强房地产主业的基础上，加快“大基建”（即地铁等基础设施建设）、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展，并通过参股优质企业和嫁接互联网培育新商业模式，打造“绿地系”企业群。

这似乎不只是说说而已。今年4月27日，绿地集团与济南市政府就轨道交通及城市综合开发项目签署了合作框架协议。据了解，此次签约的济南轨道交通项目全长20公里，总投资预计达120亿元。

至于“大金融”方面，绿地集团旗下的绿地金融投资控股集团于2014年增资至30 亿元，目前已持有上海农村商业银行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权。

“大消费”方面，绿地在上海、南京等地开设全球商品直销中心门店，并已建立四个海外直采中心、快速布局线下实体店及线上电商平台，海外货源基地也在快速搭建。

根据绿地的规划，到2020 年业务经营收入超过8000 亿元，利润超过300 亿元，跻身世界企业100 强行列。