“限购令”三年后自动退出历史舞台？

刘德炳

房价下降、楼市下行，谁最着急？

理论上，开发商应该受到最直接的影响，最着急的应该是开发商群体，但在本轮楼市的调整潮中，相较于开发商，地方政府在救市上表现得更积极。

多地掀起突破楼市限购令大潮

在实行了三年之后，楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。

7月15日，《常州日报》竟在头版头条刊文号召市民买房，被舆论评为“无节操”的救市。

在20天之前，呼和浩特则成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。呼和浩特发文公布，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

这一楼市新政被市场普遍解读为，呼和浩特楼市限购政策实际上被取消了。

还有一些城市通过放宽购房对象等方式，来突破限购令。南宁市房管部门4月份出台新规，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这即是说，可以在南宁购房的潜在客户增多了。

相对于公开发文，另外一些城市在松绑限购政策时，实施得更为隐蔽。7月2日，济南市城乡建设委员会就公开表示，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

7月9日，市场有消息传出，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。虽然没有明文下达，但7月10日后，济南购房确实已没有套数限制。据当地媒体报道，济南市城乡建设委员会统计数字显示， 7月10日至17日，新建住宅网签量为3307套，一周来的成交量比整个5月份还多出254套。

此外，有媒体报道称，厦门已经取消对总价500万元以上房产买卖的限购政策，并在进一步加大取消限购范围、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除楼市限购令。

有媒体统计，2011年以来，共有40个左右的城市出台了楼市限购令，预计2014年除了京沪等一线城市之外，其他30多个城市都存在放松楼市限购的可能性。

除了突破限购令之外，地方政府救楼市还有其他手段。杭州前不久出台的“限降令”政策规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，这被疑为托市。安徽铜陵市则宣布，在住房公积金贷款、契税补贴、外地居民购房落户等方面给予购房者优惠。

从开发商大力呼吁救市

到政府主动救市

与2008年、2009年相比，今年的楼市救市路径大不相同。

最近8年，楼市遭遇了两次幅度较大的调整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。国家统计局的数据显示，2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%；与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数，其中，新建住房销售价格环比价格上涨的城市有17个，而环比价格下降的城市有36个。

2014年5月出现了同样的趋势。上海易居房地产研究院一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这至少是今年首次出现了房价环比下降城市数量超过上涨数。

在2008年、2009年，楼市遭受了最近8年来最大幅度的房价下跌，当时开发商纷纷呼吁救市，甚至在2009年全国两会召开前夕，房地产商专门组织召开全国性会议，通过媒体等多个平台倡议救市。

不过，在2014年，地方政府在救市中上演的戏份更重。从出手时间上来看，今年的救市节奏比2009年更早。2009年地方政府大范围救市时，很多地方房价下跌程度较深，如2009年2月新建住宅环比价格下降的城市中，石家庄降幅为5.2%、温州降幅为4.1%、丹东降幅为3.7%、吉林降幅为2.4%；而在今年5月，全国新建商品住宅价格环比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

从救市决心来看，今年地方政府的意志也显得十分坚定。以呼和浩特市为例，该市最早在6月20日即发文松绑楼市限购政策，随之引发了强烈关注，而呼和浩特市方面以文件出现错误为由收回文件，舆论一度猜测，呼和浩特的救市或将难产，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除楼市限购。

政府救市缘于楼市趋冷超出预想

地方政府为何表现出比以往更强烈的救市意愿？

以呼和浩特市为例，该市房地产开发监督管理处处长冀罕钢对媒体回应称，根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求，各地应按实际情况，对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，顺应市场需求，及时进行了政策引导。

那么，呼和浩特的房地产市场真相究竟如何呢？

上海易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现，35个城市中，排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄，其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大，意味着商品住宅库存越高。换言之，呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，市场降温，将加快地方救市的节奏。很多城市库存积压、房企上半年销售业绩不佳，都会倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

更重要的是，这种市场的大幅降温似乎毫无征兆，完全超出了地方政府的意料。国家统计局日前公布的房地产销售情况变动图显示，2013年1—5月，全国商品房销售面积同比增幅还高达35.6%，销售额同比增幅也高达52.8%，但今年1—2月，全国商品房销售面积和销售额同比均为负增长，在今年1—5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅不断扩大。

国家发改委宏观经济研究院相关负责人日前指出，2008年的房价变动，更多的是在长期的楼市调控作用下发生的，而如今短短一年时间内，在没有更进一步调控政策的背景下，市场发生了大幅反转，显然难以预料。

而在另一方面，地方政府对于土地财政的依赖，也越来越重。

《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。

而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1：6增长为1：3。

业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。endprint