住房公积金信贷资产证券化问题的研究

史历学 山西焦煤集团有限责任公司

住房公积金贷款实行的根本目的在于：为缓解城镇居民购买住房的贷款资金紧张，更好地支持住房消费，从而推动城镇住房建设，提高居民的居住水平。近年来，我国住房相关政策的实行，促使住房公积金的使用需求日益攀升，公积金贷款的缺口也在不断加大，难以满足公众的使用需求。面对日益突出的矛盾，在不采取增大企业公积金缴纳数额、比例的情况下，将已发放的缴存职工的个人住房公积金贷款重新打包组合形成有价证券吸引投资者购买，以提高住房公积金资金的流动性，转移了其中存在的信用风险，使得这部分资金拥有更高的安全性。

一、住房公积金信贷资产证券化的可行性分析

目前，我国在这方面证券化工作上，资产主要分为两种形式：一种为已发放未结清的贷款余额，这类资产在规模上相对较大，且期限方面相对较长；另一种为已发放未结清的贷款未来收益，这类资产则具有规模小、期限短的特征。同时，为促进资产证券化工作的有序开展，当前我国出台了一系列相关的政策方针，制定了更为完善的证券市场管理规则制度，显著提升了金融监管水平，使得针对住房信贷资产的证券化工作具有较为良好的政策性环境[1]。从市场需求层面来看，我国积极开展这方面证券化工作，实质上与当前市场环境相吻合，这一金融模式所形成的新型证券市场具有相对较低的风险，与常规国债和储蓄投资相比，该金融手段能够为投资者带来更高的收益率。所以，由此形成的证券产品能够获得更多投资人群的青睐，表现出更高的投资积极性，这也将对我国证券化所有资产发展产生促进作用。

资产证券化属于一种新型的投资工具，主要是以可以形成稳定现金流的资产作为基础，在具体实践过程中，有利于提高证券信用等级，确保发行人能够在规定时间内，依照约定要求支付对应的利息，具有稳定收益的功能。而住房公积金贷款呈现出风险可控、质量较高、收益稳定以及期限较长等特征，而这些特征正好与资产证券化对标的基础资产提供的基本要求相匹配。据相关调查表明：当前我国居民收入水平显著提升，截至2021 年底，我国住房公积金个人住房贷款率为84.18%，且住房公积金贷款用于购买新房占比为68.82%，购买首套住房占比85.32%。虽然住房公积金提供的资金量不断增加，但由于公积金在贷款方面的利率相较于商业银行的贷款利率更低，以致缴存有公积金的相关人员对公积金的实际需求相对较高，这部分需求量相较于当前公积金实际供给量更多。为满足实际需求，现阶段将公积金做证券化处理，将其未来产生的收益来赢得投资者投资，以此来获取更多的资金，这将有助于提升公积金资金充足率。因此，在实际操作中，只要确保社会上存在足够数量的潜在投资者，且会持续加大对相关产品的投资力度，才能够有效促进这一新型金融工具的良好发展。

二、住房公积金信贷资产证券化发展现状

(一)利率限制

经过多年的努力，我国的利率市场化改革取得了重大的进展，逐步放开了贷款利率上下限，然而依然保留存贷款基准利率，这就阻碍了货币政策的有效传导，导致银行之间的竞争被弱化。基于这一背景，银行等相关机构在参与住房公积金信贷资产证券化时，在扣除一定的成本费用后，所能得到的增值效益非常低。甚至有的地区存在会将一些利息收入转让给中间组织的情况，其要想获得更大化的信贷增值收益，就需要加快本地房贷规模的扩张速度，一旦速度过慢，就会在极大程度上降低信贷增值收益，从而严重影响到这部分资产的证券化发展；另外，如果住房公积金信贷利率降低，必然会减少投资者可以得到的收益，并使其面临着更多的投资风险[2]。

(二)证券市场环境不够成熟，一级市场发展有限

在实际证券化发展时主要依赖于证券市场，相较于国外发达国家，我国证券市场发展时间较短，尽管积累了大量的经验，然而在发展过程中依然面临着诸多问题，如：缺乏健全的法律体系，阻碍了证券化成品销售的良好开展；缺乏完善的辅助中介机构，现有的中介机构难以为证券市场的规范化发展提供有效的帮助，具体体现为目前我国欠缺完善的资信评级，同时关于资产的实际评估水平也显得较为不足，难以科学、准确的判定证券化产品的信用状况，进而导致一些信用相对较差的产品也流入到市场之中，给投资者、银行等机构造成较大的经济损失[3]。因此在开展这方面证券化发展时，要想有效规范市场的发展制度，为投资者的决策制定提供科学、合理的引导，降低投资风险，就需要建立完善的一级市场。然而一级市场发展受到诸多的限制，主要体现为：个人信用体系不完善，难以保证住房公积金贷款的合规性；增信与评级的监管不到位，在证券化发展过程中容易出现舞弊行为，这就大大降低了证券产品的安全性[4]。

(三)资产区域化，且发起人过于分散

现阶段我国关于住房公积金主要应用统一化管理的方式，由各个地区根据自身情况制定相应的贷款政策，这就在一定程度上使其具有明显区域性特征。同时，我国的住房公积金管理中心一般在将公积金信贷资产证券化的过程中，既是贷款发起人，同时也是证券化发起人，而住房公积金管理中心受地区因素影响，在发起人方面显得较为分散，截至2021 年底，国内拥有住房公积金管理中心数量为341 个，在未施行统一化管理的情况下，分散发布证券化融资，无疑会增大融资成本。

(四)信用违约风险

目前，针对住房公积金贷款申请人的审核判断，大部分住房公积金管理中心主要参照其所提交的材料、收入水平以及信用状况三项指标，这种方法不能准确地计算出贷款申请人的违约风险。截至2021 年末，我国出现较多住房公积金贷款逾期的情况，逾期金额达到17.34 亿元。一旦在实施证券化过程中，贷款人无法顺利还款，就可能增大证券投资者损失。如果出现这种现象造成的损失由投资者承担，那么必然会影响到相关资产证券化的实际吸引力，进而对资金获取造成不良影响。因此，在住房公积金贷款申请阶段，这就需要住房公积金管理中心对贷款人的各项信息加以全面详实的审核，并认真做好动态监督。

三、推进住房公积金信贷资产证券化的有效策略

(一)优化风险隔离机制

各地住房公积金管理中心应当结合不同资产的特征、证券化发展目标、证券化配置环境等情况，合理设计信贷资产证券化的运作模式。以我国某城市为例，该城市的证券化已经进入优化完善阶段，在模式选择上，应当结合本地金融监管政策、信用增级等方面的要求，基于保证证券化独立运行要求，设置完全独立的特殊机构，这是由于在初始阶段时期，本地证券化发展过程中的特殊载体仅作为发起人的配合者，并不具备独立行使职权的权利，这就导致无法有效隔离基础资产的风险，有可能导致投资者的利益无法有效保障。通过这一优化措施，有利于提高资金的运转效率，并提高证券化市场的市场性，进而更好满足购房信贷需求。在主体设计环节，需要以政府背景为基础，依托于当下市场经济组织运行趋势，成立相对应的特殊目的机构，将其作为优化完善的关键支柱，该特殊目的机构的资金来源主要来自政府，同时该机构能够对发起人放入资产池的资产加以全方位地检查，以保证资金的安全性；另外，借助于政府的影响力，提高投资收益，降低证券化发展的投入成本，还能够对一、二级市场的发展进行规划，以推动本地证券市场的稳定、健康发展。通过落实风险隔离机制，能够更好地控制风险，还能够充分彰显出特殊目的机构在风险和收益上的独立性。

(二)营造良好的内外部环境

要想有效推动我国住房公积金信贷资产证券化的稳定发展，最为关键的是：调动市场中潜在投资者的投资热情，并切实保障其投资收益。基于此，相关政府部门应当为证券化的发展提供一个良好的外部环境，具体做到：第一，完善资本市场，即通过持续优化和改善本地的资本市场，为投资者提供更为健康的投资环境，吸引更多的投资参与者，并进一步提高相关资产的流动性，从而促进住房公积金信贷资产证券化的有序发展。第二，设置合理的投资收益率。在证券化产品交易过程中，投资者往往会面临着信用不佳、证券价格不稳定、房地产市场变化等风险，此时政府应当结合市场经济中的收益和风险对等原则，必要情况下应当明确证券资产的风险性特征，对收益率加以科学设置，从而保证投资者愿意进入到证券化市场当中[5]。第三，强化风险控制。在实际操作中，必须加强对住房公积金贷款证券化的资产的规范化、科学化管理。一部分是现有的公积金贷款实行标准化操作，将其按照贷款期限、贷款金额、借款人单位类型等进行分类，建立不同的公积金贷款证券化资产池准备库。另一部分是对以后新增的住房公积金贷款实行标准化管理，包括按照标准化的要求审核借款人的条件、提供的资料、信息录入和审批的统一标准等，规范贷款信息表的填写、抵押房屋评估、抵押限制等，保证整个业务操作的透明度，以免由于信用缺失而引发投资风险。第四，保证投资者能够得到相对稳定的预期收益。要想实现这一目的，需要政府、发起人以及相关机构积极发挥自身的职能作用，科学设计税费，并对证券化投资收益进行合理分配等。

(三)改善制度环境

参照西方发达国家的先进发展经验，可以发现：政府及其参股的中介机构在住房公积金贷款中发挥着关键的促进作用。对此，在具体实践中，我国政府应当充分发挥自身在其中的监管以及担保作用，主要做到以下几点：第一，构建完善、可行的法律法规体系，保障市场中各方参与者均能够依据规范、平等的法律法规要求开展相应的投资活动，在有效维护交易主体合法权益的同时，促进市场的有序运转。第二，加大对证券化市场的监督力度，即针对具体的运作而言，政府部门应当建立完善的内外部管理监督，其中内部监督主要侧重于内部监管与自律管理。同时，应当加强财务监督，对参与证券化运作的各部门的财务状况进行严格审计与监督，提高财务信息的披露程度。第三，健全担保机制，结合不同的担保主体设置相匹配的担保机制，包括：由政府成立的担保机构，且作为担保人；直接信贷运作机构依据自身实际状况，构建相应的风险防范机制；由保险公司提供商业保险，能够有效控制证券化业务开展可能产生的风险。

(四)增强信用评级能力

作为一种新兴的资金筹集方式，由于在我国资本市场的发展时间较短，缺乏足够的数据作为支持，所以我国相关政府部门应当加强与专业研究机构及该领域专业人士的合作，以不同地区的住房公积金的资金特点为依托，编制适宜的信用评级体系，从而促进实际投资中存在的风险评估，提高其市场认可度和安全性，保障该金融工具能够顺利进入证券市场，为广大投资者风险管理控制提供参考。具体做到：第一，增强相关机构的评级能力，即相关政府部门应当为评级机构提供必要的帮助，使之能够独立完成信用评级工作，在选择第三方评级机构时，保证其与原发起人无任何联系。第二，评级机构需要结合实际情况对评级制度进行科学化设计，保证自身在信用评级方面具备良好的独立性，并立足于实际情况，同时有效借鉴国外的一些先进经验，优化和改进现有的评级流程，不断增强自身的评级水平[6]。第三，严格监管信用评级机构，构建合理的问责制，即政府部门应当加大对评级机构的监督力度，对其行为进行有效约束和规范，以保证评级结果的客观性。通过引入问责制，追究相关信用评级机构的责任，能够起到督促作用，使之在日后的工作中自觉端正态度。

四、结语

综上所述，各地区通过积极推进住房公积金信贷资产证券化，能够更好地盘活数万亿元的信贷资产，缓解资金紧张的局面，更好地满足缴存职工住房信贷资金的需求。在实践操作中，仍有诸多亟待解决的问题，相关部门应当结合实际情况对现行的相关政策与模式加以优化和完善，同时，参照国外成功的经验，不断优化设计证券化运作模式，改善外部环境与市场环境，并增强信用评级能力，从而为住房公积金信贷资产证券化发展创造一个良好的环境。■