房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

李 虹 苏华美建设投资集团有限公司

引言

房地产企业在促进我国国民经济发展过程中发挥着不容小觑的作用，然而在房地产企业实际发展运营期间，企业中仍会不可避免地出现相应财务问题。所以为促进房地产企业良性发展，企业应在财务管理方面给予足够重视。在房地产企业的财务管理方面，所得税税务筹划是其中应用的一个关键性手段，需要房地产企业对该手段的应用给予足够重视，在实践工作中能够对所得税开展更加具体的税务筹划工作，这对于提高房地产企业的发展运营效益来说是非常有利的，为房地产企业的持续稳定发展提供重要支撑。

一、房地产企业开展所得税税务筹划的重要性

从房地产企业近些年来的发展情况来看，其市场环境正在不断发生变化，加之国家在政策方面的调整，导致房地产企业发展运营过程中的利润空间一定程度压缩。当前阶段房地产企业的发展运营，税收属于企业支出的重要组成部分，而对于房地产企业来说，保证税务筹划工作开展效果，便可以提高企业成本支出的控制水平，使成本支出更具合理性，这对于促进房地产企业的持续性和稳定性发展来说具有重要意义。所以当前时代背景下的房地产企业开展所得税税务筹划具有重要性，具体体现在以下几方面：

首先，利于提高房地产企业内部管理质量。房地产企业税务筹划工作的开闸，要求其能够基于多角度、多方面来进行影响因素的分析，其中除了包含房地产企业所得税比例及金额，房地产企业发展目标、管理模式等，都是需要重点考虑的因素。各方面因素的存在，都会对企业所得税产生或多或少的影响，因此，房地产企业在实际税务筹划工作过程中，企业对于各方面影响因素的梳理，便无形之中实现了企业内部管理质量的优化，能够为房地产企业的持续性发展提供可靠保障。

其次，利于提高房地产企业经济效益。房地产企业在发展运营过程中，在其收入增长与成本支出之间比例不能够实施大范围调整的情况下，那么企业的盈利效果便会呈现出趋于稳定的状态，在这样的情况下，房地产企业若能够高效开展税务筹划工作，对于增加企业收入来说是比较有利的，为房地产企业创造更为可观的经济效益。并且，时间对于房地产企业而言同样具备相应价值，具体而言，就是房地产企业如果能够在不违背相关法律法规的前提下对税款缴纳时间进行合理延迟，其便可以在较短一段时间内使用已有的流动资金为自身创造更多的利益。

二、房地产企业所得税税务筹划特征分析

(一)遵循法律法规

房地产企业实际所开展的所得税税务筹划活动遵循法律法规具体体现在两个方面：首先，该活动仅能够在国家税务法律法规范围中开展。其次，房地产企业所得税税务筹划最终的目标应该和国家的立法意图是相符的，应充分发挥所得税税务筹划对房地产企业管理层的积极引导作用，避免对房地产企业的纳税行为产生负面影响。

(二)预先性

房地产企业实际所开展的所得税税务筹划工作应建立在企业纳税之前，房地产企业的纳税行为开展于企业相应经济活动之后，从这便能够看出，纳税行为自身的滞后性特点比较突出，而税务筹划便体现出了预先性特点。通常来说，房地产企业的相关财务人员应围绕相关涉税主体开展更具精准性与全面性的分析，针对涉税事项展开合理化设计，同时能够预测企业在所得税税务筹划活动完成后经济发展受到的影响。所以实际中房地产企业应避免在经济活动后才采取相应的补救措施，确保所得税税务筹划活动的预先性。

(三)目的性

当前时代背景下房地产企业实际所开展的所得税税务筹划工作，应积极坚持目的性原则。根据以往所得税税务筹划的实践经验能够了解到，为确保所得税税务筹划获取成功，房地产企业在实践工作中还应注重实现两个重要目标，并且保证这两个目标具有同步性，在获取税收利益的同时，注重对税收风险的有效规避。若房地产企业针对此方面工作开展，仅通过采用相应的目标设定方式来缓解纳税负担，缺乏对税收风险的针对性控制，那么便很有可能会导致设计出现违法情况。若实际中房地产企业的所得税筹划在未违背国家相关法律法规的情况下，并未有效缓解房地产企业的税收负担，便说明房地产企业的所得税税务筹划并未获取成功。因此，房地产企业应在以上两项目标的同步实现方面给予足够重视，确保所得税税务筹划的作用和价值得到充分发挥。

三、房地产企业所得税税务筹划的财务运用建议

(一)税务筹划在经济活动中的应用

房地产企业在发展运营过程中，为确保税务筹划工作开展的有效性，应基于两个角度出发作出说明，分别是负债筹资税务筹划与权益筹资税务筹划。房地产企业为实现持续性和稳定性发展，一定不能缺少资金作为的支撑。在房地产企业发展运营初期，其资金供应量通常存在相应不足，难以为工程的高效运转提供强有力支撑，在这种情况下，房地产企业就需要加强筹资手段的应用。而企业对债务筹资方式的应用更为广泛，明确来说就是对相关贷款公司、商业银行等利用借贷式手段开展资金的筹集工作，一般来说，银行借贷是房地产企业筹资的主要来源，通常会将处于开发状态的楼盘作为抵押，通过对此种方式的应用，可以使房地产企业在较短的时间内有效缓解自身在前期工程建设方面遇到的资金压力。而我国所出台的相关税务法律法规中说明了，在房地产企业所借贷的利息数额低于金融机构的情况下，能够在税前对其予以扣除。房地产企业在实际中对于该筹资方式的应用，应注意强化贷款资金方面的税务筹划，这样便有利于明显缩减所上缴债务利息，从而实现企业所得税的降低。

和负债筹资税务筹划进行相应对比，权益筹资税务筹划的稳定性要相对较高，这样房地产企业便可以长期享受这份权益，同时也无需在此方面支付相对较高的利息，其所面临的筹资风险也会更低。该筹资方式在实践工作中的应用，实质上就是吸引投资，房地产企业的房地产项目如果具备相应的地段优势，那么其便可以鼓励更多的投资者应用股票等方式来参与房地产行业投资活动中，对于这些方式的应用，可以促使企业在实现高收益目标的同时，实现资金的逐渐积累，并且还可以一定程度减少企业所需支付的利息，为之后的所得税及缴税数额的降低奠定基础。

在房地产企业在开展筹资活动过程中，还应在工期的控制方面给予足够重视，在工程建设的初期阶段对合同进行准确确认，从而对楼盘完工标准及完工日期等有一个相应的认知。而对工期方面进行一定的延迟同样是在不违背相关法律法规情况下的一种税款缴纳方式。房地产企业在开展缴税活动之前，应注重对我国税收法律内容的分析，从而实现部分项目消费的合理消除，包括参与施工人员的医疗保险及企业员工的养老保险。房地产企业应充分认知这些无需纳入税收中，以此除了可以实现企业所得税的降低，还有利于培养企业内部员工自身的责任心，并且还为企业内部员工自身的权益提供可靠保障。

(二)税务筹划在工程阶段的应用

房地产企业的工程阶段，税务筹划在其中应用的最终目的是对工程项目的运营成本进行控制。一般来说，房地产企业工程项目开发周期相对较长，在工程开展的前期阶段，需要对建筑材料费用和土地占方面进行报批，在后期针对的是工程成本费用。项目的前期阶段，房地产企业在地段开发方面需要进行相应税费的缴纳，在该部分税费中涵盖了契税、印花税及耕地税。其中的契税与印花税需要将相关的土地转让款项作为依据来缴纳，通常难以对其开展相应的税务筹划，在这样的情况下，针对耕地占用税的税务筹划成为了房地产企业需要重视的问题。针对耕地占用税而言，其所包含的主要是房地产企业工程开发过程中在耕地占用方面需要进行缴纳的税款，其一般都是定额缴纳，将具体的占地面积及该地段的经济发展情况作为评估和确认的指标。

房地产企业围绕耕地占用税所开展的税务筹划工作，首先应根据我国在此方面出台的法律法规来申请，然后针对耕地占用税的缴纳展开深入分析。在此过程中值得注意的是，企业对于投资款项的使用，应对现阶段所出台的政策措施情况有一个明确的把握，明确投资款项出资的相应主体，主要为房地产企业自身或国土规划部门，若实际中为后者，便需要进行相应手续的签署，在此基础上缴纳税费。若实际中的出资方是房地产企业，则需在缴纳税费中将其扣除。现阶段我国的占用税纳具有一定的特殊性，其会由于各地在税率标准及耕地土体方面的差异而存在相应的不同。在这样的情况下，房地产企业在实际的耕地税缴纳之前，应安排专业人员深入实地考察，同时还应对投资整个过程实施动态化管理。在此期间，房地产企业应与自然资源部进行协调沟通，确保目标土地已经从原本耕地转化成了城市建筑用地，同时按照相应规定和标准落实相应的审批手续。在实践工作中，房地产企业应在对耕地周围环境情况有一个充分了解的基础上，对所需缴纳税费项目进行精准性确认。

在土地确认完成后，接下来房地产企业便可以步入施工阶段，与其他阶段进行对比，施工阶段的企业所需承担税负要比较少，但房地产企业需要注意的是，该阶段的税费缴纳情况会对之后的土地增值税及企业所得税缴纳产生深远影响。房地产企业在施工阶段的成本投入包括工程款、安装费等，此时的成本会对其获取利润效果产生较大影响。

房地产企业针对施工阶段开展税务筹划工作过程中，应确保税负分配的科学性与合理性，针对相关施工材料的购买方面，应使用相应的发票单据对其证明，之后进行扣除，促使在施工期间可以使所产生的一些利息纳入成本当中。针对精装修房屋，房地产企业需要针对毛坯房利润与装修利润分别开展相应的计算，若通过计算了解到装修毛利率比较高，还应及时落实相应的外包手段。房地产企业对于楼盘取暖及相应的信号网络设施方面，同样应充分认知此种类型的代收代缴会对自身的工程开发造成相应的税费影响，若此方面因素对工程成本产生了较大影响，房地产企业还应委托物业部门开展代收代缴工作。

(三)税务筹划在销售阶段的应用

房地产企业针对销售阶段开展所得税税务筹划工作过程中，首先，可以专门成立相应的销售公司，并且对企业内部的销售部门进行独立，以此来成立相应的房地产挂名子公司，在开展房屋销售工作过程中首先按照相对较低的价格将房屋售卖子公司，在这之后的子公司将房屋按照市场价格进行售卖，通过对此种方式的应用，房地产企业便可以利用中间差价一定程度减少销售阶段的税额，促使自身获取更为可观的利润。其次，房地产企业还可以专门成立相应的合资公司，与其之间建立合作关系，将国家所出台相关法律政策作为依据，在合同支撑下的房地产企业能够划分成多个共同投资主体公司，而国家的税务法律中在新开设的企业公司方面不会进行契税的征收，以此便可以实现所得税税务筹划目标。另外，房地产企业针对销售阶段还可以加强适宜租赁手段的应用，房地产企业作为主体，使所开发房产向其他企业进行租赁，在合约到期的情况下，还可以将房产售卖给另外的公司，通过对该举措的落实，同样可以实现节税目标。

(四)税务筹划在税后的应用

房地产企业在所有税费缴纳完成的基础上，所剩余利润同样应展开相应的税务筹划。在利润分配工作中，房地产企业应确保其中的选择、利润税后处理等要素和企业所得税之间存在相应联系。房地产企业对于利润的分配选择方面，应将国家出台的相关法律法规作为依据，对其中满足要求的款项从利润中进行扣除。针对其他利润开展税务缴纳核算过程中，为确保税务筹划效果，还应加强兼并方式在其中的应用，合理使用盈利对亏损进行补充，做好资产计价及摊销工作，对于其中可以刨除的利润尽量扣除。现阶段在利润分配方面，一般会采用网上交易或现金支付方式，由于前者无需使用现金，所以不会对企业造成过于严重的现金影响，后者对现金的需求量较大，对于该支付方式的应用会不可避免地增加企业负担，所以网上交易更具有适用性与可行性。

四、结语

总而言之，所得税税务筹划是提高企业经济效益的重要途径。房地产企业为保证税务筹划手段应用的有效性，在实践工作中应严格遵循国家相关法律法规，实现税收规避措施的充分融合与渗透，为企业创造更为可观的经济效益。