房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

姜丽君 南通中南新世界中心开发有限公司

引言

近年来，房地产企业逐渐发展成为我国国民经济的重要组成部分，在相关政策的调控下，房地产行业发展越来越迅速，随之而来的就是行业间的竞争逐渐加剧，房地产企业的管理与内部控制环节逐渐出现问题，从问题的成因来看，大部分房地产企业缺乏内控和风险意识，没有在公司内部建立相应的风险评估体系，内部管理控制较为混乱，这也就导致了员工工作效率低，房地产企业自身对抗风险的能力较弱，长期下去就会对企业未来发展产生影响。所以为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，房地产企业需要对内部控制和财务风险管理进行正确的认识，逐步提高对内部的控制，以此增强企业的抗风险能力。在2021年后随着我国城镇化的快速发展，我国各地都上演了“房地产热”的现象，但是我国不少房地产的资产负债率都很高，据调查显示，不少房地产企业的资产负债率高达70%，这个比例已经超出了企业自身应对风险的能力，再加上我国整体宏观调控政策的影响，进一步加大了房地产企业面临财务风险的隐患。房地产企业资产负债率大的原因是，由于其行业的特殊性，所需要投资金额巨大，在前期开发阶段都是负债开发，其资金来源包括投资者的自有资金、银行借款、预收房屋款等，从我国房地产上市公司检测报告中就可以看出该企业资产负债率偏高，警戒线为60%，有的企业超过警戒线大约十五个百分点。且当房地产企业达不到其所预期的收益时，就要面临偿还债务的风险，从2021年的数据来看，市面上大型的房地产公司都采取了土地储藏战略，这也就导致平均存货率增长了64%，但是速动比率都小于1，如招商、金地等房地产上市公司的速动比率在0.7以下，维持自身的偿还债务能力。总之，为保持房地产企业稳定发展，就必须在内部构建较为完善的财务控制体系，提高房地产企业的抗风险能力，发挥自身作用，推动国民经济稳定增长。

一、房地产企业财务风险的种类及形成因素

(一)房地产企业财务风险种类

1.税率

税率是房地产企业中常见的风险，因为税率变化较大，且房地产企业涉及增值税、土地增值税、城建税等多个税种，国家会随着当前市场经济的发展，对相关税率进行调整，这也就导致房地产企业的预期收益会随着税率的变化而受到影响。

2.利率

在房地产企业运行中，如果该企业一致处于负债经营的状态，那么当贷款利率发生变化，房地产企业也会受到严重的影响。若是房地产企业所贷的银行，其贷款利率不断增加，那么企业的负债就会增加，企业所预期的收益就会下降，在房地产企业中，利率上升还会降低消费者的消费积极性，这不利于房地产行业的发展。

3.运营

运营风险主要指的是企业在管控、销售、成本管理上存在风险，管控就是企业对内部的管理和控制。当前房地产企业建设项目不断增加，若是没有及时在内部建立健全监督管理体系，就会导致整个房地产企业服务质量的下降，没有良好的内部管控，员工的行为无法得到有效规范，不利于企业的成长。销售过程中存在风险是因为房地产企业受到国家宏观政策的影响，如果房地产企业没有进行合理的定位就会导致产品销售不出的情况，这就会影响整个房地产企业的整体经济利益。成本管理中存在风险是因为有的房地产企业在对项目开发时没有对其成本进行分析，导致最后超出预期金额，这种对于成本管理的不到位也会使得房地产整体的经济利益不能与预期的经济利益相契合，无法有效促进房地产企业的发展。

4.资金与投资

房地产作为一种资金密集型的企业，其整个运转过程需要一个较长的周期，这也就导致其资金回收的时间也较长，较长时间内，不确定因素增多，就会增加企业的资金风险，若是投资者进行撤资，那么企业的资金链条就会断裂，严重的话会导致房地产企业项目停工。且房地产企业还面临着产品滞留的现象，因为该企业与国家政策息息相关，若是在大环境下没有做好分析，贸然投资，当产品出现滞留，租赁、买卖等服务就会中断，前期投入的大量成本就会无法收回，这将会给企业带来较为严重的经济损失。

(二)房地产企业财务风险的形成因素

1.企业财务风险意识不高

当前我国的房地产企业在发展过程中，其财务风险意识和在内部建立健全相关制度的意识较低，在运营中也没有及时对整个大环境进行细致分析，内部管控没有形成统一规划，缺少较为完善的采取风险管理方案，导致房地产企业内部的资金使用率不高，不能很好地进行资金周转，提高企业的经营效益。

2.对现金管理不及时

大多数房地产企业在实际运营过程中都没有做好财务预算工作，也没有按照具体的要求对现金流量进行管理，这也就导致了房地产企业可收回的收益较低，不利于企业资金回笼。在实际管理过程中，企业没有根据项目的具体情况制定相关的成本预算方案，对企业财务状况不了解，致使企业内部的现金管理较为混乱，增加房地产企业所面临的财务风险。

3.缺乏健全的内部管控制度

房地产企业在经营过程中都处于一种较为松散的制度下，大部分企业都缺乏较为健全的内部财务监控制度，没有明确的制度约束，导致资金不能被有效利用，各个项目所需成本无法被有效计算，在工作中可能还会出现资料丢失的情况，为财务后期的预算和对成本的管理增加了难度，在没有明确的规章制度下，导致企业内部经营成为一盘散沙，限制了企业的发展。

4.管理手段较为单一

房地产企业在开展财务管理工作中，还是受传统的财务手段影响，对财务风险进行控制的手段较为单一，这就出现了当出现新的问题时，单一的管理手段无法对问题进行更好地解决。且房地产企业在不同的发展阶段，其所面临的问题也不同，这也要求企业采取不同的风险管控措施，才能降低风险对企业的影响程度，推动企业的发展。在管理控制过程中，房地产企业要意识到：不可直接套用他人的财务风险管控模式，因为企业与企业间问题不一致，其他企业的财务风险管控模式不一定适用于本企业，若是不实用于本企业，不仅达不到相应的管控目的，还会加大风险的力度，对企业的发展产生严重影响。

5.缺乏使用计划

多数房地产企业在对资金使用过程中都没有对其进行详细地制定，在项目实施过程中，可能会导致大部门的项目资金被浪费，这不仅会导致资金的利用率降低，还会导致企业的经济利益受到损害。房地产在购买土地时需要大量资金，若是没有对资金进行计划安排，在后续的开发建设中不利于资金的回笼，提高房地产企业的财务风险，不利于房地产的稳定发展。

二、房地产企业财务风险及其内部控制防范措施

(一)完善内部控制

房地产企业要提高自身的风险预防意识需要先提高内部控制能力，厘清财务与公司人员间的关系，对于公司内部的各个部门要明确其智能，在公司内部培育员工财务风险的意识，可以适当组织活动，调动员工参与公司管理的积极性，敢于放权给员工，促进其风险意识的不断提高。管理层也要制定相关规章制度，对企业内部的管理用制度进行规范，提高企业的专业化水平，在规章制度建立过程中，也要明确财务内部控制是管理实施的重要保证，对企业内部进行制度建设，可以让每个流程有根据可依，保证企业的每个环节顺利开展，推动房地产企业的稳定发展[1]。在内部控制中，企业可以利用奖励制度激发财务人员积极学习财务知识的兴趣。

(二)增强风险意识

房地产企业的管理层是业务的主要决策人员，管理层的素质和能力也决定了企业的发展方向，当管理层的风险意识可以有效提升，整个企业地面对风险的能力就会得到有效提升。所以管理者要具备专业的素养，能够意识到风险控制的重要作用，并能结合企业的实际情况制定出合理的计划，保证企业未来的发展方向。在企业中可以建立财务风险预警，对原有的工作模式进行改变，对已经存在的问题进行深度剖析，找出其中存在的问题，并结合企业发展情况制定合理的解决方案，对于企业潜在的风险进行及时解决，进而降低企业的财务风险。在对财务问题进行评估过程中，可以从企业对资金的分配和相关的生产经营活动中进行评估，以此保证企业资金的安全，促进企业风险管理意识的提高[2]。

(三)建立风险预警系统

房地产企业要想持续稳定地发展，就需要建立科学的风险预警系统，加强对资金的管控，相关的财务管理人员需要对资金的运转情况进行监督，避免在项目中出现资金浪费的情况。财务管理人员可以联合市场调研部门，市场部门的人员将信息反馈给财务部门，财务人员根据市场上的动态资料制定相关的内部管理措施。房地产企业要想建立风险预警系统，也要利用好现代技术，首先提高整个企业的信息化程度，结合企业实际情况选择合适的财务软件，在预警过程中结合短期和长期预警两个方式，满足当今时代的发展需求，在预警过程中，也要将本企业的理念融入进去，以此促进企业内部制度的形成与发展，用制度对员工进行约束可以提高企业的抗风险能力，保证房地产企业的稳定运行[3]。在预警系统运行下，根据企业实际的现金流量情况，做好项目预算，当预算与实际产生差异时，及时进行调整，避免对企业运营产生影响。

(四)推动财务管理信息化建设

当今时代是信息化时代，所以房地产企业也要抓住时代的便利，将信息技术运用到财务管理中，将整个运营过程的信息输入到信息化管理平台中，在提高企业工作效率的同时，还能推动企业财务管理质量的有效发展。信息化平台的建立可以很好地提高各个部门间沟通的效率，在有效的内部制度管理下，便于企业了解员工需求，根据员工的工作状态制定合理内部管理制度。企业可定期召开会议，鼓励员工将自身的工作经验进行分享，对于企业资金运转中出现的问题，进行讨论一起找到合适的解决方法，提高企业抵抗风险的能力。信息化系统也可帮助企业管理层更好地对各部门的资金使用情况进行及时地了解，根据数据发布相关策略，推动企业的稳定发展。财务部门也要合理利用财务管理软件，以此提高企业中的财务水平，利用软件中不同的模块，为企业规避相应的风险。在财务软件加持下，企业的数据来源会更加准确，财务工作人员在软件的辅助下，对资金的去向更加清晰，可以对发票等进行建档，确保企业中的每一账都能查到出处，以此减少资金去向不明为企业带来的损失[4]。

(五)完善制度

在信息化时代，房地产企业在致力于转型阶段，所以企业在根据实际情况建立相关的管理制度后，需要进一步推行规章制度的落实，以此保证房地产企业财务管理工作的稳步发展[5]。财务管理利用规章制度对内部员工行为进行控制，规范其工作方式，但是若没有严格将其落实，那么再科学完善的制度都无法发挥作用，无法有效促进企业的发展。所以为了确保相关规章制度的有效落实，在管理中需要落实精华化管理模式，发挥管理人员的监督作用，对员工存在的问题采取相应的惩治措施，以此规范企业内部的行为，建立起高效率的工作模式。在企业内部控制中，要明确每个员工的工作职责，赋予每位员工一定权利，利用员工间进行互相监督，确保每个环节的顺利进行进行，在互相监督中，有利于企业中的每个环节都透明化。企业管理层也要促进自身管理控制意识的提高，正确认识到内部管控对企业正确运行积极的促进作用，在科学的内部管理规章制度下，促使整个企业内部环境得到良好的发展，提高房地产企业在市场上的竞争力[6]。

(六)加大管理力度

房地产企业的发展是根据国家对市场经济进行调控而发展的，企业管理人员可以从政策的角度出发，对项目的成本加大管控力度，在相关制度的引导下，结合精细化管理，确定本企业的发展目标。对投标活动，也要结合本企业的实际情况，控制其项目成本，对于项目的费用使用情况也要进行合理的把控，财务部门做好费用的分析，将每个环节的费用支出情况进行整合，在财务信息软件中进行体现，在软件中可以明确看到每个项目中耗费最多的项目，对该项目进行整合，在保证项目质量的情况下，降低费用的使用。对于内部的资金使用情况也要进行管理，可以结合利率，结合本企业的实际发展情况，调整财务管理方式，让企业的财务管理工作处于高效运转状态，财务部门对于企业的贷款也要进行及时的管控，确保企业属于处于安全可控的范围，促进企业的可持续发展。

三、结语

综上所述，随着市场经济的快速发展，我国房地产行业的发展速度也在逐渐增快，作为我国经济发展的重要支柱，房地产企业需要重视自身存在的财务风险及内部管控的问题，建立健全完善的内部管理机制，提高财务风险的应对意识，推动房地产企业在发展中具备较强的抗压能力，在完善的制度管理下，保证资金的科学使用，促使房地产企业快速发展，发挥自身作用，推动我国国民经济的发展。