浅谈房地产企业财务风险管理

蔡国玲 潍坊博凯置业有限公司

房地产项目存在一定特殊性，主要特征为受外界因素影响大、开发周期长、前期投入较多，导致房地产企业财务管理存在诸多风险问题。所以，要求房地产企业切实开展好财务管理工作，完善财务管理的相关制度，以此实现自身的良好发展，提升市场竞争力，以下对相关内容进行分析。

一、企业财务风险概述

(一)企业财务管理的概念

企业财务管理可以理解为在一定整体目标下，关于投资、筹资、营运资金以及利润分配的管理，目前普遍认为狭义的财务风险就是企业偿债风险，也就是由于负债率过高造成资不抵债。从广义的角度讲，财务风险涵盖了生产经营中的多种影响因素，也就是在企业经营期间组织活动开展的各个过程中可能存在的资金危机，强调企业经营过程中内部环境和外部环境带来的影响，所以整体看来，广义的财务风险理论更符合现代企业财务管理情况。

(二)企业财务风险特征

掌握企业财务风险特征对提升风险防控水平具有重要帮助，其主要特征如下：其一，客观性。主要表现为在市场环境中财务风险客观存在，能够在企业生产经营各个环节中体现；其二，关联性。是指企业各个系统的财务风险之间相互影响和相互作用。其三，不确定性。表现为财务风险的发生时间、发生规模和造成影响都不可预测。其四，可控性。企业通过制定完善的管理措施可以降低财务风险带来的冲击[1]。

(三)企业财务风险的分类

根据企业资金流通环节，可以将财务风险分为以下类别：其一是筹资风险。也就是企业在过度借款或者由于投资者的投资资金无法满足预期资金收益而带来的不利影响。其二是投资风险。表现为企业投入资金的收益比预期收益低而产生的风险。其三是资金回收风险。企业开展生产经营活动需要保证资金充足，在资金流动期间金额以及时间的不确定性会增大资金回笼风险。其四是收益分配风险。受客观因素影响以及财务人员处理方式的不合理会对企业收益分配收益形式造成影响，并由此增大风险。

二、房地产企业财务风险类型

(一)投资风险

在市场经济的大背景下，房地产行业竞争十分激烈，为了占领更大市场份额普遍采取投资的方式，然而房地产企业活动具有综合性与多个行业发展相关要求，在其自身发展过程中深入分析市场环境，然后结合自身特征开展投资工作。如果房地产企业在投资信息分析中不够齐全或者运用不正确信息都可能造成决策出现错误，将使得此类企业自身发展受到严重威胁。

(二)筹资风险

在房地产企业的发展过程中，工程建设需要大量的人工成本，材料、机械等费用，随着项目建设时间的延长所需的资金需求也在增加，因此企业必须确保资金到位，这一过程中部分企业需要通过债权筹资以及股权投资等形式确保资金的高效周转，然而以上两种筹资方法都存在风险，主要与企业资产、负债存在关系，也就是说当负债总额高于设定范围，财务风险就会加大。此外，房地产企业的运转期间还要注重财务杠杆起到的影响，以此提升资金利用效率，降低财务风险[2]。

(三)流动资金风险

房地产企业开发资金的主要来源包括自身拥有资金、房地产收款以及银行贷款，其中企业普遍借助预售款满足资金周转需求，然而地区制定的政策要求预售款纳入监管账户，在工程完工后需要提供验收和证明材料之后才能通过银行获得预售款。因此，房地产企业必须保证较大的资金流动维持自身运营，一旦出现资金紧张情况将增大财务风险。

(四)运营风险

在房地产企业运营过程中存在着风险性，主要是受市场导向的影响，使得自身经营战略发生转变，再如物价的变动以及消费侧重点发生变化同样会对房地产的运营造成影响，也不利于房地产企业资金回笼。近几年国家不断改进相关政策，为房地产企业清除库存提供了良好环境，然而一些企业未结合自身特征，对政策照抄照搬，尽管有效提升了销售业绩，但是通过分析企业收入和成本之间的关系发现二者处于失衡状态，同样会导致经营中面临较大的风险。

三、财务管理工作对房地产企业发展的意义

对于房地产企业内部来讲，管理中存在一定风险，主要体现在投资筹资和运营等方面，比如房地产企业在运营模式和市场发展存在一定差距时必须优化内部管理模式。具体说来：需要在财务管理工作开展中提升风险防范意识，制定相关措施，以此对企业内部的资源合理分配，确保制定防范方法能够解决实际问题。与此同时，通过企业加强内部财务风险控制，可以提升自身的市场竞争力，主要作用体现在以下几个方面：

(一)保障企业收益

通过提升房地产企业财务风险管理工作有利于房地产企业管理者重视资金管理工作，开展优化管理流程，进而节约运营成本。同时财务风险管理工作的开展能够有效提升财务人员的专业能力，使其财务管理工作和企业运营相匹配，为企业发展创造更大价值[3]。

(二)提升资金周转效率

房地产企业开展各项经营活动必须以资金作为保障，而资金周转压力较高也是诸多房地产企业需要面对的情况，加之当前外部环境日益复杂，进一步增加了资金管控难度。通过开展财务风险管理工作可以降低为了追求短期利益而忽视长期规划出现的资金流失风险，进而打造更加完善的资金链，提升资金周转率。

(三)有利于降低企业负债率

房地产企业为了确保资金充足需要进行筹资和投资活动，比如部分房地产企业通过贷款的形式投资，在开展投资的过程中也会存在诸多风险。通过开展财务风险管理工作有利于企业管理人员重视财务风险和债务情况，进而通过科学措施降低企业负债率。

四、当前房地产企业财务风险管理中存在的不足

(一)财务管理人员缺乏精准管理思想

房地产企业要想开展好财务管理工作需要财务管理人员自身具有较强的专业能力，高度重视各个环节的监管工作。然而部分房地产企业的财务管理人员未能深入分析市场环境，对相关数据调查和分析不够深入，并且未能对房地产财务工作进行有效监管，缺乏有效的审核机制，由此导致财务工作存在一些纰漏。

(二)工程在建过程中存在风险

房地产企业在工程建设前期同样存在风险问题，主要体现在企业得到土地使用权后按照原有计划确定开发的时间和方式，之后开展项目预算管理工作，而这一过程中可能受到商品房税收减免政策等政府决策方面的影响[4]。

五、如何提升房地产企业的财务管理水平

(一)组建财务风险管理职能部门

对于房地产企业财务风险管理来说，关键在于加强资金风险管理，充分考虑房地产企业资金密集型的特征。一方面，要求房地产企业对资金链项目管理问题重视起来，通过设置风险管理部门可以严格监控资产负债率，避免资金链断裂；另一方面，在财务部门、营销部门中抽取骨干成员组建风险管理委员会，主要作用在于完善财务风险管理制度，通过监管确保后续的有效执行。与此同时，可以对经营期间出现的财务风险加以识别，然后制定更加科学的防范对策。要求从房地产企业发展角度出发合理优化调整负债结构明确当前利率和还款期，然后根据实际情况利用应收账款证券化以及内部融资降低融资风险。

(二)精准开展财务管理工作

要想提升房地产财务管理工作质量，需要在思想上高度重视，对财务工作的不同工作环节加以监管。与此同时，要求开展财务管理工作期间深入了解房地产市场行情，通过设置考察部门分析房地产行业的相关数据，全面掌握市场需求。此外，要求对财务工作人员工作进行监管，如果发生工作披露问题要及时审核和处理，比如制定内部审核机制和外部监测机制，可以有效降低财务风险。

(三)分散投资方法的利用

将房地产企业的资金分散投资到其它领域可以有效减少在某时段或者某一地区市场低迷情况下带来的不利影响，进而起到降低投资风险的效果。主要包括了投资类型分散形式、投资时间分散形式。对于投资类型风险来讲，主要是根据投资风险以及收益情况确定其主要作用在于在整体上降低企业风险，而投资时间分散就是在房地产企业投资期间科学确定时间间隔，进而缩减由于市场变化而导致的风险损失，这是由于不同地区的市场需求、投资政策、经济环境都在一定程度上影响着投资收益，所以要求房地产企业结合区域性特征分散投资[5]。

(四)健全风险控制指标体系

要想降低投资筹资活动开展时的风险，需要房地产企业完善投资融资期间风险控制措施。具体说来：一方面需要制定筹融资活动风险预警指标。通过科学制定以及评估资金计划，以此真实反映融资效果，进而为财务策略调整提供信息支持。另一方面需要对投资战略、效率评价指标加以完善。主要是结合投资收益率、项目资金周转率、资金回笼率等相关指标进行，以此真实反映投资实际效果，并且要对多个项目投资率设置范围，有利于财务风险措施调整，主要利用调研市场需求情况、削减投资规模、控制融资规模等形式实现财务决策调整[6]。

六、结语

综上所述，在房地产企业前期一般需要投入大量资金，通过开展财务管理工作可以确保后期资金快速回笼，然而部分企业财务管理存在思想和方法等方面问题，使得资金风险加大。为了保证资金的合理利用，需要组建财务风险管理职能部门，精准开展财务管理工作，健全风险控制指标体系，进而推动社会经济发展。■