浅谈房地产企业土地增值税清算实务中的相关问题

时间：2024-04-24

刘倩天津泰达土地整理开发有限公司

一、前言

改革开放后，随着中国经济的不断发展，很多行业悄然崛起，房地产行业就是其中比较具有代表性的。随着居民经济收入的增加，居民可用来支配的消费支出越来越多，而且房产本就是刚性需求，这进一步推动了房地产市场的飞速向前。但房地产行业在飞速发展的同时也逐渐暴露出投资过热、市场管理失控等问题来，为促使交易市场有序发展，压制房产炒买炒卖的投机行为，国家适时开征了土地增值税，在平稳市场的同时增加了财政收入。由于涉及土地增值税的相关规定较为复杂，具体实施过程中遇到的问题也较为突出。一些房地产企业在实际工作中，对该税种的具体规定没有完全掌握，导致各种问题出现，从而不能够及时准确的完成土地增值税缴纳工作。这给房地产企业的经营带来了更多的不确定性，需要引起房地产企业的重视。

二、土地增值税清算过程中的常见问题

(一)清算时点问题

土地增值税清算时点在实际操作中有应清算时点和必须清算时点之分。一般情况下，必须清算时点为项目全部竣工并且销售完毕，而税务机关可以要求纳税人进行清算的时点为项目完成销售面积85%以上。房地产开发企业应时刻关注项目的销售进度，满足清算条件的90日内向税务机关提出清算申请，由税务局根据实际情况下达清算通知书，纳税企业应该在清算通知书规定的时间内完成清算工作。在实际工作中，有些企业可能会疏忽了清算时间被税务机关处罚，也有些企业由于项目销售周期过长或者项目为租售结合而不好把握清算时点，因此，房地产企业要与主管税务机关保持紧密的联系，对特殊问题要及早沟通，避免发生延误清算时间的情况。

(二)项目清算范围问题

土地增值税清算首先要确定项目清算的范围，即清算项目所包含的区域。这个问题看起来很简单，但在实际工作中会遇到一些特殊情况，对房地产企业来说不好掌握。例如：有的项目在备案通知书中是按一个项目登记的，但工程规划许可证上将这个项目分成了两部分分步开发，这就给企业判断清算范围造成了一定的困惑。经与税务机关咨询后，确定了是以立项范围即备案通知书中表明的项目口径进行清算。房地产企业项目开发前期手续证照很多，究竟是以哪个口径作为清算依据，必须与主管税务机关进行确认。

(三)多项目合同拆分问题

有些多项目同时开发的房地产企业，在某些工程上会承包给同一施工单位，签订施工合同是在一个大包合同中，但是在合同条款中并未详细说明各个分项目的金额。而各个项目在前期是分别立项的，在某个项目达到清算时点时需要依据已结算的工程合同计算扣除金额。由于合同文本中并未对各项目进行分别说明，因此只能与税务局进行沟通如何确定分摊比例问题，这无疑给清算造成了困难。所以在项目开发签订合同这一环节，房地产企业必须要将税务意识带进其中，提前做好规划，在签订合同中务必做到项目清晰，金额明确，有据可查。

(四)地下车库分摊问题

目前大部分住宅都附带地下车库，在土地增值税清算中有些税务机关要求剔除地下车位销售收入与其对应成本。在一般总包合同中，地下车库是和楼体无法分割的，这就给土地增值税的清算增加了难度。在楼体的建安工程中，很多工程项目都包含地下车库，比如主体土建工程、桩基工程、强弱电工程、给排水工程、电梯安装工程等等。在清算过程中，需要将所有工程合同逐一筛查，找出包含地下车库的合同，再针对每个合同的具体情况分析地下车库应分摊的工程金额。在很多清算案例中，地下车库的分摊问题一直是税务机关和房地产企业聚焦的重点。

(五)公共设施的归属问题

按照税法规定，为住宅小区配套建造的公共设施的成本是可以依法扣除的，例如：幼儿园、物业用房、停车场、变电站、警务室等等。如果产权属于全体业主或者无偿移交给相关政府机关或公用事业单位用于非营利性公共事业的，其成本都是可以扣除的。但是，往往被忽视的一点就是房地产企业在建成公共设施并投入使用后没有取得相应的移交手续或者产权证照，而在清算过程中必须提供这些依据来证明公共设施的归属和用途，否则税务机关不能认可将成本扣除。因此，配套公共设施如果归业主共有，一定要办理产权登记，如果无偿移交给政府部门，一定要有双方盖章的移交协议。

三、房地产企业应注意的关键点

(一)票据要合规齐全

税务机关核清算土地增值税最重要的依据就是票据与合同。其中，票据的合法性与完整性直接决定着该项目的清算结果。首先，票据必须是国家税务总局或财政部监制的正式发票或行政事业单位统一收据。其次，票据的总额直接决定了扣除的金额，票据要尽量从对方单位获得，即使暂时不能付款也要先取得发票以供计算扣除。这同时也要求工程部门在项目竣工时完成工程结算，实际工作中经常会遇到项目竣工但因合同纠纷而不能同时完成工程结算的问题，这样合同金额只能按照原合同计算，如果预计结算额增加的话将会造成税款的损失。所以只有顺利完成工程结算取得结算发票，为计算扣除提供充分的依据，才能保证土地增值税计算的准确性。

(二)总包合同要项目明确

房地产企业应尽量避免签订多项目合同，为以后的土地增值税清算做好准备。签订多合同项目在土地增值税清算中会遇到两个问题：一是要清算的项目无法在合同中找到总金额，只能按照一个相对合理的比例进行分摊，这需要与税务机关进行沟通，提供足够的依据，视情况可能还会需要报上级税务机关进行审批才能确定，为清算工作带来更多的障碍；二是多项目共同签订一个合同，但各个项目的竣工时间不一致，合同只有在所有项目全部竣工后才能结算，因此当其中一个项目已达到清算时点而其他项目还未竣工，该合同未到结算时点。这样就无法按照准确的结算金额进行计算扣除，很可能造成税款的损失。

四、做好土地增值税清算工作的建议

(一)必须做好土地增值税研究与解读

房地产企业想要做好土地增值税的税务计算和会计处理，实现科学纳税，必须要对土地增值税进行详细、全面的研究。我国土地增值税法规中，对征收范围、征收对象、税率进行了明确说明，并针对不同的纳税主体、不同房地产项目性质，分别进行了详细的划分与规定，对于最为重要的增值额的计算和扣除项目也进行了具体的说明，因此全面掌握土地增值税相关规定绝非易事。在实际工作中，要保证土地增值税计算的准确性以及税款缴纳的及时性，必须是以全面掌握税种规定为前提条件的。土地增值税既是一项新税种又难度较大，税务机关在清算房地产项目的过程中也会不可避免的出现政策把握不准的情况，因此深入研究和解读土地增值税对纳税人和税务机关都是一项非常重要的工作。

(二)委托专业机构进行全过程咨询审计

房地产企业除认真研究并执行土地增值税相关规定外，还可以委托会计师事务所或税务师事务所等专业机构对项目从立项到竣工销售全过程进行有关土地增值税的咨询和审计。土地增值税在我国真正实施的时间并不长，很多房地产企业对土地增值税的清算也是近几年才开始的。面对土地增值税各项复杂的条款规定，很多企业没有机会深刻理解和领会，即使了解了规定在实际操作过程中还是会遇到各种各样的问题。事务所这样的专业机构从事专门研究和实际操作，具有丰富的实践经验，同时经常与税务机关保持紧密联系，对政策的把握比企业更为精准。土地增值税的清算工作不单单是项目完结以后的事情，真正要把清算工作做精就要在项目开发全过程进行筹划，从立项开始所有工作的关键问题都要提前做好准备。对缺少经验的房地产企业来说，委托专业事务所全程参与咨询和审计为清算工作提供了更好的保障，同时也可以向专业机构学习到更多的实践经验。

(三)与税务机关保持沟通与联系

房地产企业的主管税务机关直接负责项目的清算工作，是对政策把握的权威机构，即使是专业机构也要以税务机关的认定标准为依据。在工作中遇到税法未明确说明的问题应及时与税务机关联系咨询，作为工作的指导方向。税法规定中很多是原则性的规定，一些地方性法规和条例作为补充，作为房地产企业可能无法一一掌握，对某些法规尚未涉及的特殊情况更需要向税务机关进行说明，咨询解决办法。税务机关会在本级或者向上级机关进行请示，对企业的问题进行批复，为企业的税务工作提供政策依据。

(四)做好土地增值税清算的筹划工作

土地增值税的清算贯穿了项目开发全过程，是一项复杂的系统工程。土地增值税是影响房地产企业利润的关键因素，因此合理的筹划尤为重要。土地增值税的筹划体现在两个方面：一是如何按照税法规定，将所有资料完整准确地收集，努力做到该扣除的都能扣除，首先保证税款不损失；二是如何利用政策合理减轻税负，特别是关于普通住宅项目增值率在20%以下可以免缴土地增值税的政策对房地产企业来说绝对是利好消息，这就要求财务人员在项目开始之初做好整个项目测算工作，在税负与成本之间找到利润最大化的关键点，使土地增值税的筹划工作更加完美。