税务管理在房地产企业成本管控中的应用研究

张晔

摘要：随着我国经济快速发展，城镇化水平加快，房地产企业迅速地发展壮大，成为推动我国经济发展的重要力量。随着改革的不断深入，税务成本提高，国家相关政策的出台都给房地产企业的发展带来了巨大的挑战。因此，税务管理工作对房地产企业的发展越来越重要。本文旨在分析税务管理在房地产企业成本控制中的作用，目前存在的问题，并提出相应的策略，为我国房地产企业的进一步发展做出贡献。

关键词：税务管理;房地产企业;成本控制

我国已经进入全面深化改革的新发展阶段，房地产行业因其投入成本高、项目周期长及资金回流慢等特点，行业进一步发展面临着巨大的挑战。另外，房地产行业的税务成本十分高昂，需要上缴土地增值税、房产税等大量税款。由于房地产市场过热，国家为了解决住房这一民生问题，对房地产市场采取了一系列的调控措施，导致房地产企业的利润空间进一步缩小。由此可见，要想实现进一步发展，房地产企业必须实现企业的深化改革，不断生产节约成本，提高企业的管理效率。其中，加强税务管理工作，完善税务管理机制，降低税务成本，是房地产企业深化改革、实现企业在行业内快速发展的重要手段。

一、目前房地产税务成本筹划的问题

（一）纳税意识差

企业是市场经济最活跃的主体，纳税是每个企业的法定义务，对于房地产企业来说更是如此。然而，房地产企业的项目周期长，涉及的纳税项目十分繁杂，在短期内税收对房地产企业的经济收益影响甚微，因此，很多房地产企业对税务管理工作不够重视，只有在项目进行税务清算工作时才注意到税务管理工作的重要性。

（二）对纳税工作存在错误认知

税务成本筹划工作对于房地产企业至关重要，需要企业设置不同的部门参与纳税管理工作，以保证企业的纳税工作正常开展。但是在实际工作中，各部门之间由于缺乏必要的沟通，导致企业的税务管理工作比较混乱，多缴税款等现象时有发生。企业的工作人员对税务工作流程虽然比较清楚，但是在进行税务管理工作时却很难将理论知识应用到实际中，甚至在面对实际工作时无从下手。为了解决企业当前存在的税务管理工作难题，企业应当成立专门的税务工作管理团队，进行专门的培训，避免因为纳税的错误认知导致多缴税款等现象的发生。

（三）税务管理工作存在风险

目前房地产企业的税务管理工作体系并不完善，企业无法开展根据自身发展的降低税务成本的工作，甚至还因为税务管理工作不能有效开展而出现大量的税务隐患，进而影响了企业战略目标的实现。因此，企业管理层应当高度重视税务管理工作，在企业内部开展税务管理宣传工作，使員工形成正确的税务认知意识，在实际工作中具有税务节约意识，从而节约税务成本，降低企业的税务风险。

（四）纳税管理机制不完善

目前，针对房地产企业财务人员的培训课程中涵盖了税务成本管理内容，但是培训课程的税务成本管理内容十分宽泛，在实际工作中因为缺乏针对性很难得到实际应用。财务管理人员不仅不能利用这些知识进行税务成本管理，反而有部分财务人员利用这些知识进行偷税漏税等违法行为。

（五）税务成本管理工作缺乏计划

大多数房地产企业的税务管理工作滞后于核算工作。当进行税务管理工作时发现有些税款项目完全可以规避，但是因为核算工作已经完成，纳税金额不能再进行变动，导致企业额外缴纳大量税款，提高了企业的税务成本，降低了企业可获得的利润。

二、房地产企业税务管理工作优化策略

（一）在项目全过程开展税务管理工作

房地产企业的税务管理工作应当覆盖项目全过程，从获得土地使用权开始，到项目开始建设，直至项目建设完成。因为房地产项目一般周期较长，涉及的人员数量多，政府部门广泛，导致税务成本管理工作很难进行，因此企业必须全面深化自身建设，同时从多方面进行税务成本管理工作，如在明确当前土地使用权之前，就必须对当前土地开发产品类型以及贷款比例、项目开发盘时间进行有效核算，明确当前形式下企业将要进行税务成本筹划的多项内容。

由于不同地区对于项目住宅面积有不一样的规定，户型的具体设计模式则会直接影响到土地增值税的具体核算模式;贷款利息主要是从税务前进行抵扣，贷款数量将会直接影响到企业所得税的具体计算，会直接影响当前公司的财务风险。因此，企业在进行税务管理工作时，财务人员应当从整个工作流程开展税务成本管理，只有这样才能全面深化企业内部税务管理工作机制，降低企业的纳税金额，为企业创造更多的利润。

（二）选择最佳会计核算方式

一般来说，房地产企业对获取使用权的土地会进行多个项目开发工作，这些项目会根据具体情况选择整合核算或者分开核算。这就需要财务管理人员权衡两种核算方式的利弊，列出不同核算方式的优缺点，结合房地产企业当前的税务管理工作机制，选择一种最适合企业税务管理工作的核算方式，有效地降低企业的税务成本。

（三）有效利用“起征点”优惠政策

我国出台的土地增值税“起征点”的优惠政策为房地产企业进行税务管理工作提供了政策支持。房地产企业可以积极利用“起征点”这一优惠政策，结合企业发展的实际，有计划地进行企业的税务管理工作，避免做出错误的决策。另外，房地产企业可以通过税收负担数据等相关内容实现企业纳税最小化的目的，比如一家房地产企业获得了两块地的使用权，企业想将这两块地开发成普通住宅区或者高档别墅区，由于开发项目的规划不同，项目具有的潜在价值也有区别，如果开发的项目达不到土地增值税起征点时就避免了这项税务支出。房地产企业可以利用这一政策，决定项目的规划，从而进行项目的税务管理，为企业创造更多的利润。

（四）有借贷项目的税务管理计划

目前，大多数房地产企业在项目开盘之前会通过借款来保证项目具有充足的流动资金，但是借贷的利息一般都比较高，即使是银行机构其借贷的利息也十分高昂。针对这一情况，企业可以借助利息扣除的方式来规划借贷利息，尽可能使企业需要支付的利息降到最低。除此以外，房地产企业对于借款比较多的项目，企业可以利用现行的企业借贷利息保护政策来进行项目监管，制定出符合项目实际的税务管理工作方案。

（五）房产税收有关计划

一般来说，商品房是房地产企业的产品，所以不用缴纳房产税。但是如果修建的房屋是办公用或者企业自用的，则需要缴纳以房屋原产值1.2%计算的税款。如果企业修建的房屋用于出租，则需要以缴纳租金部分12%计算的税款。如果企业将建好的房屋办理所属公司的产权证，则该房屋属于公司的商品，因为具有产权证，因此公司按照房屋原产值1.2%计算的房产税。如果企业开发的房屋再次出售，此时的房屋按照二手房交易进行，无形中给企业增加了额外的税务。根据上述情形可知，企业的管理层应当尽量避免房屋成为存量房出售，在国家有关税收法律范围内尽量降低纳税额。

三、结语

随着我国城镇化建设不断加快，房地产企业快速发展，但是企业的税务管理工作却十分混乱，导致大多数房地产企业需要付出高额的税收成本，降低了企业可获得的利润。当今，随着国家出台的一系列房地产行业调控政策，对房地产企业的税务管理工作提出了更高的要求。房地产企业应该从各项目的全过程入手，开展税务管理工作，发现企业存在的税务管理问题，采取有效的措施改善税务管理工作，降低企业的税收成本，促进企业的长远发展。

参考文献：

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