不动产权籍调查管理系统建设

谈媛媛

摘  要  本文从不动产登记工作的迫切需求和合肥市不动产权籍调查工作实践出发，立足海量空间数据的管理和GIS的共享应用服务，运用信息管理科学方法和相关技术理论，从业务流程、功能服务、系统架构及技术实现等方面进行分析和设计，对不动产权籍调查管理的规范化和信息化建设进行了探索和实践。

关键词  不动产登记;权籍调查;GIS

中图分类号：P208                         文献标识码：A

Abstract： This article starts from real estate registrations active demand and current real estate ownership survey management in Hefei， bases upon management of massive spatial data and shared application services for GIS， applies the scientific method of information management and related technical theories，analyzes the business process， designsthe functions， services， system framework and technical realization， explores and practices the standardization and informationization of real estate ownership survey management.

Keywords： real estate registration; ownership survey; geographic information system

不動产权籍调查管理是不断落实不动产登记统一管理以及统一信息平台建设的重要支撑。现有的各类不动产权籍调查数据多由原登记部门汇交而来，多源异构的权籍调查数据给不动产登记信息化建设带来巨大的不便，积极设计开发不动产权籍调查管理系统、规范管理权籍调查数据是当务之急[1，2，3]。

1  不动产权籍调查

对于内陆地区来说，不动产权籍调查就是要查清宗地和地上定着物信息，以满足不动产登记的需要。为了更大程度地提高效率、减少成本，不动产权籍调查要求依托地籍调查成果、充分利用已有的各类不动产的权籍调查、交易、登记等相关成果资料，以地籍图、地形图和高清影像图等图件制作工作底图，依据权属来源材料是否完整，采用外业测量、内业核实和外业实地核查相结合的调查方法，完成权属调查和权籍测量。

依据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，不动产权籍调查机构受理权籍调查任务后，首先分析整理所要调查的不动产的权属来源材料，设定不动产单元，编制不动产单元代码;根据权源材料的完整性来制定相应的调查方案。若权源材料完整，则只需进行内业审查和外业实地核查，若权源材料不完整或缺失，则需进行实地调查和测量，完成不动产权属和界址状况的调查和核实，整理相关的文字、表格和图件，提交不动产权籍调查成果，经审查机构审查后入库、归档。同时，不动产权籍调查机构应以现有的地籍数据为基础，收集、整合各类不动产调查登记的有关资料和数据，在运行的过程中不断完善不动产权籍调查的体制机制，并建立大数据库，在整体的目标上实现不动产权籍调查高效运行，而且在日常不动产权籍调查完成后及时更新数据库，提供信息共享和成果利用，满足不动产登记和管理的需要[1，3]。

2  系统分析与设计

根据合肥市不动产权籍调查工作现状，分析业务流程，引入新的管理理念，设计合肥市不动产权籍调查工作机制，使不动产权籍调查业务流转能够更加高效、信息和图形的处理更加便捷，在国土资源政务专网的支持下，连接不动产登记发证系统，接入统一登记信息管理平台，实现不动产权属调查和登记的信息共享、快速上报以及不动产登记相关信息的网上发布[2]。

2.1 业务流程分析

调查机构受理调查任务后，对于界址发生变化的，首先提交不动产测量，等测量完成后提交测量成果进入资料审核，否则直接进入资料审核;资料审核通过后，需要实地核查的，进行实地核查，实地核查若发现界址有变化则需重新提交测量，等待测量完成后整理不动产权籍调查成果，提交登记机构审查后入库，如图1所示。

（1）受理

申请人提出权籍调查书面申请，并提供相关的不动产权属来源证明文件、身份证明文件。受理人员对照申请人提交的权源证明文件和申请书，认真审核不动产的相关信息，保证申请材料完整且与申请调查内容一致，符合受理条件的，向申请人出具收件单;若申请材料不完整或者不符合要求，则告知申请人需要补充的全部内容。若不动产需要测绘，则告知申请人先进行不动产测量。

（2）不动产测量

受申请人的委托，测绘单位按相关技术标准的规定，开展不动产测量工作，得出不动产测量成果，包括：不动产测量报告、界址点成果表、宗地图、房产分户图、楼盘表及相应的矢量数据成果，要求内容完整、数据精确，符合技术规定，满足直接导入不动产权籍调查数据库的标准[2]。测绘工作完成后，由申请人提交不动产测量成果，调查机构对接收的不动产测量成果进行审核，并与当前数据库数据进行比对检查，不符合要求的，则发回受理窗口退回申请人再修改，直至测量成果符合不动产登记的要求。

不动产测量可以在权属调查之前进行，也可以在实地核查发现变化后进行。

（3）资料审核

调查的工作确定后，工作人员按有关规定查阅、整理、分析此不动产相关的调查、测量和登记资料，查看待调查的不动产是否存在查封、冻结、抵押等情况，对确需补充资料的，在规定时限内向申请人出具补充材料告知书，一次性告知申请人需要补充的全部内容，确保资料完整、有效。

（4）实地核查

对照申请材料和已有的相关资料，工作人员根据需要进行实地查看并讨论分析此不动产权属的情况。对符合法律规定、界址清晰的不动产，同时经过了实地的查验确定无误后，并且原有不动产的测量成果符合相关技术标准规定的，可以不需要再勘测定界、直接运用现有的资料;若不动产原来没有进行测量的，资料中的界址不明确、或界址已变化，则由申请人负责相邻单位签章确认并重新进行不动产测量;调查过程中发现存在不动产权属争议问题的，权籍调查工作终止，不动产权籍调查机构将有关权属争议情况及有关事项通知申请人。外业核查人员通过对不动产的实地核查，结合不动产权源材料对此不动产的权属情况进行审核，完成后绘制宗地草图，设定不动产单元并进行编码，填写不动产权籍调查有关表格。

（5）成果提交、审查及数据入库

权属调查和不动产测量完成后，调查人员按技术要求汇总不动产权籍调查数据、表格和资料，提交不动产权籍调查成果。审查人员依据技术标准的规定，对权籍调查成果资料及测量成果数据进行审查，符合要求的，向申请人出具《不动产权籍调查成果审查合格证明》，将权籍调查数据成果，导入不动产权籍调查成果中间数据库。不动产登记完成后，正式更新权籍调查成果数据库中的相关信息。

（6）立卷归档

不动产完成登记后，归档人员对权籍调查的图纸、文件、数据进行整合入库，送往档案馆进行保存、整理和归档，并扫描成电子档案，建立档案的规范化、信息化管理，方便档案的调阅和查询和信息共享。

2.2 系统架构设计

合肥市国土资源统一政务平台已有国土资源政务专网、应用服务器、存储、分布式管理等资源，在此平台上搭建不动产权籍调查管理系统，采用三层分布式应用体系架构，将用户界面、业务功能服务与数据资源进行分离，如图2所示。

用户层面向系统服务的对象，图形处理用户运用C/S客户端强大的交互性对图形信息和空间数据进行相关的运算和分析和管理，其他用户在使用的过程中则依赖于方便快捷的B/S浏览器。

应用服务层使用Weblogic应用服务器，部署了系统所有的功能服务模块，包括业务管理、GIS图形管理、查询统计和数据资源管理、系统管理等等;是业务处理和功能服务的核心控制模块。应用服务层通过数据交换管理实现对不动产统一登记信息等平台的数据交换，通过ArcGIS的空间数据引擎ArcSDE访问数据层。

数据层为系统的运行提供数据基础和数据管理，涵盖了业务流程数据、空间图形数据、基础地理数据、影像数据以及附件等文件的管理;采用分布式管理，通过数据库复制和增量更新来实现数据的联动和更新，支持Oracle等主流数据库[4]。

3 系统主要功能及实现

系统将工作流管理、GIS图形管理和数据管理进行了有机集成，既要实现不动产权籍调查业务过程的流转，又要完成不动产测量和不动产权属调查成果的数据编辑、处理、入库，完成不动产单元的设定与代码编制，完成楼盘信息表等信息的处理（见图3），为不动产登记提供基础数据，能够与不动产登记发证系统进行数据交换，完成与统一登记信息管理平台的对接。[3，5，6]。

3.1 不动产权籍调查管理

利用工作流技术，实现不动产权籍调查从项目受理、材料初审、实地核查、提交成果审查到数据入库、成果归档的整个业务流程的自动分发流转和检查，为流程中的每个节点提供相应的数据输入、处理、流转、数据输出等功能;对数据格式、数据必填项、数据项的有效性、各数据项之间的逻辑关联关系以及图形和属性信息的对应关系等进行检查，确保数据真实、合法、有效;并按工作时限的要求、对业务办理的进展情况进行实时跟踪、提醒和催办。

3.2 GIS图形管理

GIS图形管理将勘测定界数据转换成图，管理不动产单元的图形变更，调用国土资源基础空间数据，实现图形、属性信息的空间定位、查询和统计，进行叠加、缓冲区等空间分析，管理图形信息，按需定制专题图件并输出或传递。

3.3 不动产单元编码管理

依据相关国家标准的规定，在完成地籍区、地籍子区的划分与编码后，对辖区范围内的所有不动产单元进行统一编码，实现对宗地代码和不动产单元代码自动编号，建立代码编号管理表，按照代码变更规则进行变更，确保不动产单元代码唯一并有效，并保存变更前后的关联关系，方便历史查询[6]。

3.4 楼盘表管理

建立并维护房屋的楼盘信息表，与房屋交易管理实现对接共享，房屋交易管理系统的楼盘表信息推送过来，通过权籍调查完善并完成不動产单元编码后的楼盘表信息再同步更新给房屋交易管理系统。可以对各种来源的楼盘表信息进行数据质量检查，包括数据项格式、必填项、数据值合法性、数据项之间的逻辑一致性、图属一致性等检查。

3.5 数据管理

不动产权籍调查数据种类繁多，信息庞杂，要求以宗地、房屋为单元，对已有的档案资料、簿册、图纸、电子表格、数据文件等信息进行规范化整理完善。对宗地数据，先按《不动产登记数据库标准》建立相应包含宗地所有属性字段的shapefile文件，后将整理后的宗地图形数据和属性数据分别录入到shapefile文件中，这样可以在导入宗地图形数据的同时属性信息同步入库，避免人为因素的属性信息缺失。房屋数据字段多、数据量大，不宜直接录入系统，可先建立标准格式的楼盘表，然后将整理后的楼幢信息、户室信息录入到楼盘表中，先由人工、后由系统进行数据质量检查，通过后入库。

对整理后的空间数据进行统一编码，为房屋、楼幢和宗地建立关联，不动产单元通过变更前不动产单元号与历史信息关联，不动产单元与登记流程通过业务号进行关联，最终建立包含历史关系的空间数据集和非空间数据集。对于缺失的属性数据，通过对比原《城镇地籍数据库标准》和现行《不动产登记数据库标准》的相关字段的对应关系，将原属性值提取到新的数据表中，完成数据的补充和完善。

3.6 数据应用管理

不动产权籍数据的应用主要包括信息的查询、专题图表的制作、可定制的统计和分析。根据信息的管理规定和用户的使用权限，对不动产权籍调查业务流转过程中的相关数据进行可定制的查询、统计，制作所需的图表。针对不动产查询业务的巨大需求，运用互联网技术，用户可通过自助查询终端查询规定权限的信息，大大促进了权籍信息的共享和应用。

4  结语

本文立足合肥市不动产权籍调查工作实际，围绕业务流程的管理，将图形、数据表、文件、档案等信息化管理与不动产权籍调查工作实践进行了有机结合，建立了集GIS、工作流和档案管理为一体的分布式不动产权籍调查管理系统，2018年9月份部署上线，已受理完成了两千余项权籍调查任务，社会反响良好。在接下来的工作中，将探索不动产权籍调查系统与不动产登记系统的进一步融合，更好地为不动产登记提供服务。

参考文献/References

[1] 《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》.国土资发〔2015〕41号.国土资源部.

[2]《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》.国土资发〔2015〕103号.国土资源部.

[3]姜栋.不动产权籍调查与数据库建设[J].中国建设信息化，2018（1）：11-13.

[4] 高光军，孙灵杰，李自力，沙万里，唐旭堃.基于“多规多源”的不动产权籍数据库存储及更新机制研究[J].现代测绘，2017.40（2）：10-12.

[5] 胡劲松.基于GIS的不动产权籍调查信息管理体系[D].合肥工业大学.2018.

[6] 阳雄伟.海南省集中式不动产权籍调查管理信息系统设计与实现[J].国土资源信息化，2017（6）：13-17.