规范房地产市场秩序的实践与探索

陈卫东

摘要：当前商品房交易中出现的买卖纠纷，是城市房地产市场中的一大顽症，崇庆市江阳区先后发生购房业主与开发商因房屋交付、质量、面积、价格、逾期办证等问题，围攻房屋售房部、堵塞交通、到政府集访等事件，影响社会稳定，激化了购房户与房地产开发商、政府的矛盾。

关键词：规范；房地产市场秩序；对策

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）012-0356-01

房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多，从我区法院审理情况看，涉案案件较多，人数有时多达几十甚至上百人，以购房户居多，从法院审案的结果来看，房地产开发商因资金缺乏，导致逾期交房、逾期办证等违约败诉的比例较高。城市商品房买卖纠纷增多的原因：

一、销售商品房存在违规违法行为

一是在未取得预售许可证前，擅自销售或以认购等形式收取房屋认购金等费用；二是在订立商品房买卖合同中，擅自修改市级国土房屋、工商行政管理局的标准格式合同，在合同中使用含有免除自己义务或者加重购房人责任、侵害购房人合法权益条款的合同，或利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款；三是取得预售许可证后，存在炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为；四是违规收取有关费用，商品房销售未实行明码标价。有部分房地产楼盘在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始进行房屋预订，违规收取定金、办理VIP卡、贵宾卡，违规进行广告和户外广告宣传，有的楼盘推出先交二万抵三万，以此优惠吸引购房户。现行预售制度风险不对称、利益不对等、行为不规范的问题，成为阻碍市场健康发展及房价的不稳定，也是房地产市场矛盾纠纷大幅增加的问题所在。

二、向社会民众融资的问题

受国家调控政策的影响，房地产开发企业在银行方面贷款日渐困难，一些房地产开发企业系因开发房屋项目才成立，本身资金不足、实力不强，为了维系房地产项目的运转，不惜通过民间借贷高利息借款，一旦房屋销售状况不佳时，资金链就会断裂。同时，房地产开发企业所得利润相当一部分需要支付社会融资成本，如果开发项目经营管理得好，尚能获得一定收益，如果经营不善，高额的成本会大大影响项目的开发经营。如我区个别房地产商就因资金链断裂，造成东门、习沙、龙平等项目停工，引发系列借款和购房纠纷，涉及数百以上购房户，此类案件购房者抱团维权的情况较为普遍，不依法向法院提起诉讼，大都采取到房企闹事、信访、冲击政府及有关行政部门等极端方式维权。

三、监管问题

一是房地产开发项目监管不精准。项目准入门槛过低、资质违规挂靠现象比较多，同时存在项目分包、转包行为。从事房地产开发活动的房地产开发企业大部分是根据开发项目来申报的暂定资质，项目建成了，资质也不一定继续使用了，另外部分房地产开发企业实力欠缺，资金不足，向民间借贷后无法及时还款还息，造成烂尾楼、一套房多卖、逾期交房、逾期办证等现象。二是开发评估不到位。开发周期长，不确定因素多，使房地产开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，部分房地产开发企业经营管理不力、交房严重逾期、基础设施不全、物业管理前期不到位、房权证办理缓慢，严重影响房地产市场秩序和市场消费信心。执法惩处监管力度不够，基本流于形式。三是开发监管机制不健全。房地产市场监管体系不健全，特别是相关职能部门之间的信息不共享，土地的取得、项目的准入、项目的报建、项目的销售各自分离，出现很多管理的真空和盲区；相关部门各自为政，在管理、执法、介入等方面缺乏沟通和合作，房产开发项目问题处理没有共同发力，部门之间相互之间扯皮推诿、出现很多不应该的问题和矛盾，从而导致房地产开发市场监管缺位无力。

四、对策建议

由于商品房买卖纠纷涉及人数多、范围广、影响程度深，处理难度较大，仅凭法院一家力量难以从根本上解决问题，需要工商、建设、国土、规划、房产等各级政府相关职能部门的密切配合，建立一套严格、有效、顺畅的监管体制，促进房地产业健康良性发展，建议政府采取有力措施，加强房地产市场监管，规范房地产交易行为，具体如下：

一是严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，严格市场准入制度，以市场发展为导向，以加强和改善开发企业资质管理为重点，以突出企业管理水平和社会信誉度，以强化企业资本实力与开发能力为原则，进一步提高市场准入门槛。加大对违法违规企业的清理力度，淘汰不合格企业，促进企业自觉规范市场行为。

二是加强对商品房预售条件、预售款、销售环节的管理力度，实行预售审批公示，严格商品房预售许可。加强购房消费引导，在媒体、社区和售楼部进行购房警示，积极与银行等金融部门协同配合，引导各地建立健全商品房预售资金管理措施；二是要规范开发项目宣传监管，认真审核房地产开发企业发布商品房销售广告的真实性、合法性和准确性，对违规发布销售广告或发布虚假广告的，或采取不正当竞争手段的，进行严肃查处。

三是加强房地产市场监管的建议要推进房地产业持续健康发展，就要形成事前、事中、事后的三级监管机制、信息共享机制、风险防范机制；相关职能部门依法行政、协调联动，要创新举措、全面监管，要切实履职、共同推进。严肃查处各种违法违规行为，保障购房者合法权益创新管理方式，完善监管手段。

四是重视群众信访，政府相关部门对群众来访信访要及时介入，做好疏导解释工作，政府相关部门切实负起责任，督促开发商对群众合理诉求及时整改。

五是建立公开检查机制，继续做好房地产开发销售中介行为专项治理工作，要聯合工商、发展改革（物价）等相关部门依法对辖区内的房地产企业的以下扰乱房地产市场秩序的行为予以从严查处：无预售许可证进行销售、发布虚假信息、炒房卖号、捂盘惜售、捆绑搭售、哄抬房价、制造销售旺盛、超房源数量收取定金及发放VIP认购卡、拒绝公积金贷款、以存款证明或强制资金限制作为看房条件等。

六是规定未取得《商品房销售许可证》，以认购、预定、排号、排卡、入会等方式或以借款、理财、保险等名义向买受人收取或变相收取定金、预订款、购房款等费用，将视为违规。