浅谈商品房网签合同备案对保障购房人合法权益的重要性

邓慧琼

摘要：商品房网签备案是基于规范市场、保证交易安全，保障消费者合法权益的有效措施。消费者在购买商品房时应认真查看商品房是否“五证”齐全，查询所购房屋权利状态，及时办理购房合同网上签约，登录房地产信息网查询确认，锁定已购房屋，以避免产生纠纷，保障自身合法权益。

关键词：商品房；房屋交易；网签备案；保障权益

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-02

近年来，商品房交易因涉及单位金额较大、较易产生纠纷，是普通消费者非常关心的话题。商品房网签备案是及时锁定已购商品房，保障消费者合法权益的有效措施。消费者在购买商品房时应要求开发企业及时进行网签备案并进行确认，锁定已购房屋，以避免产生纠纷，保障自身合法权益。笔者结合所在城市的实际情况，对所从事的商品房合同备案工作进行整理分析，就如何在商品房交易中保障自身的合法权益，防范潜在风险，有以下几点认识，供大家商榷。

一、商品房购买环节可能存在的风险

1.购买“五证”不全的房屋。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应向购房人出示《商品房预售许可证》，未取得预售许可证的房屋，不得进行商品房预售。开发企业未取得预售许可证的房屋，一般是由于该项目存在用地、建设手续不全、违法违规建设或是权利纠纷等问题，不符合法律法规所规定的对外销售条件。

2.购买权利有瑕疵的房屋。消费者在不知情的情况下，购买了开发企业未经抵押权人同意而擅自销售的房屋或已被法院查封的房屋。抵押房屋由于已经设立了债权，存在权利瑕疵，查封房屋按照法律规定不得擅自处分，购买上述房屋其权益将无法得到保障。

3.購房已销售的房屋。开发企业故意隐瞒房屋已出售的事实将已进行商品房网签备案的房屋出卖于第三人。

二、商品房买卖合同网上备案是防范风险的重要手段

商品房买卖合同网上备案是购房人防范风险的重要手段，同时也满足了对房屋交易工作高效、便捷和准确的要求，在提高政府的服务水平方面起到了重要作用，主要体现在以下3点：

1.规范交易行为。房地产主管部门之所以实行房屋买卖合同网上备案制度，主要是因为商品房买卖合同备案是购房环节中至关重要的环节，购房人所签订的商品房买卖合同文本，均使用由国家建设部和国家工商局联合制订的示范文本，统一规范化管理。房屋买卖合同的基本信息只要被录入网上备案系统，购房人的基本信息就同步上传到房地产主管部门的备案系统中，能充分保证消费者的合法权益。

2.提高信息透明度。对已获得商品房预售许可的楼盘，房地产主管部门能同步将已备案楼盘的类型、面积、套数以及房屋已售、可售、不可售的状态等基本信息，通过房地产信息网络予以对公众公布。购房人可随时通过房地产信息网站准确了解市场上的房源信息，从而做出合理的判断和选择，可完全避免开发企业如“一房二卖”、商业欺诈等违法违规的市场经营行为，无论是对消费者的自身利益还是对市场的健康稳定都大有益处。

3.方便不动产权登记。商品房买卖合同是办理不动产权证的必要条件。购房人在签订合同后，网上合同备案系统将购房人的个人信息、购买房屋的面积、成交价格等相关办理不动产证的基础数据自动汇总成房屋销售登记表。购房人在办理不动产登记手续时，只要提交此表，可大大缩短受理等待的时间，在方便购房人的同时也提高了办证部门的工作效率。

三、保障购房人合法权益的建议

预（销）售是我国当前商品房市场销售的主要方式之一，购房人对商品房预售市场认识不够，往往会遇到虚假广告、合同欺诈、延期交房等纠纷问题，都会给购房者带来难以估量的经济损失。针对广大消费者购买商品房时容易遇到的此类问题，提供几点建议，使消费者能购买到放心房屋，保障自身合法权益。

1.认真查看商品房是否“五证”齐全。消费者在购房前，应在销售现场的公示栏认真查看开发企业预售的商品房的“五证”原件，即土地使用证，用地许可证，施工许可证，规划许可证，预售许可证，并仔细阅读“五证”的内容，注意证件上所记载的建设单位与开发企业名称是否一致，项目名称、房屋坐落、楼栋号、及备注事项中有无销售限制。如果对证件记载内容不明确的可以向房地产主管部门询问核实，不要急于签订商品房买卖合同和给付定金。对开发企业五证不齐全的项目不要相信售楼人员的任何解释和承诺，坚决不能购买，并可以向当地房地产交易管理部门举报，确保自己的合法权益不受侵害。

2.查询所购房屋权利状态。对取得预售许可证的项目，也不要立即和开发企业签订合同和给付定金。因为预售许可证只是表明该项目的某几栋楼可以对外销售，但具体到每一套房屋，其权利状态并不相同，有的房屋可能已被开发企业进行了销售、抵押，或是已被法院查封。因此，消费者对于看中的房屋，一定不要急于购买。可先通过登录房地产信息网查询该项目预售许可证所记载楼栋的楼盘基本信息，也可向房地产主管部门查询该房屋的权利状态，看看房屋是否存在已出售、抵押或查封等情况，如果查询到有上述情况就不能购买。

3.及时进行网签合同备案。如果消费者所看中的房屋没有上述问题，就可以与开发企业签订商品房买卖合同并进行备案。售楼人员应在现场将合同内容录入商品房网上备案管理系统，购房人应详细阅读合同的内容及条款，并仔细核实合同中填写的姓名、证件号、成交面积、价格及其它条款信息是否真实准确。在合同内容无异议后，购房人应要求售楼人员现场将录入网上备案系统的买卖合同信息提交到房地产主管部门生成正式商品房买卖合同，待打印后双方共同签字盖章。

4.通过登录房地产信息网查询确认。消费者在合同签订后，可登录房地产信息网站，查询所购买的房屋是否已真实进行了网签备案，或到当地房产主管部门，向工作人员提供本人的身份证，根据姓名、身份证号、合同号查询是否已进行网签备案。如果消费者购房后没有查询到网签备案记录，要及时向当地房地产主管部门反映，防止开发企业将已购买的房屋再次出售或拿去抵押。房地产主管部门将根据消费者反映的情况依法及时进行处理。

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