对做好住房租赁市场管理工作的几点认识

杨斌

摘要：住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，住宅租赁市场还远未形成规模，住房租赁管理工作尚在探索和健全阶段。政府各部门应多措并举，密切配合，强化引导，理顺机制，出台政策，真正做好住房租赁市场管理

关键词：住房租赁；市场管理；信息库；多措并举

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-02

住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分。实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。对于完善住房供应和保障体系、解决不同需求居民住房问题，对于盘活存量房源、化解房地产库存，推进新型城镇化建设和促进人口有序流动，对于加强和改进社会管理都具有十分重要的意义。笔者所在的晋中市，常住人口为330余万，年平均流动人口近5.69万，2014年至今，累计备案登记的出租房屋约有29.82万㎡，其中：住宅1.5万㎡，占5%；商业26.67万㎡，占89.44%；办公1.65万㎡，5.53%。数据显示：进行住房租赁登记备案的住宅面积很少，并且住宅备案的主要原因是承租人为了办户口需要。可以说，房屋租赁特别是住宅租赁市场还远未形成规模，住房租赁管理工作也尚在探索和健全阶段。笔者结合居住城市的情况，就如何做好住房租赁市场管理方面的工作，从存在的问题和今后的措施两方面浅谈几点自己的认识。

一、住房租赁市场管理的现状及问题

1.管理机制不健全、手段措施不到位，是住房租赁管理的软肋

租赁管理宣传力度不够，租赁双方对租赁管理理解不深，加之处罚的可操作性不强，执行难度很大。现行的出租住房管理在形式上应该把公安、工商、税务、城管等相关部门纳入到出租住房管理架构当中，但在实际工作中参与管理的各单位各部门既无手段也无措施，主动参与性不高，基本上处于停滞状态。

2.制约措施缺乏，租赁市场隐形化，是出租住房管理的重点难点

根据住建部《城市房屋租赁管理办法》和税法的相关规定，以营利为目的的房屋所有权人将住房出租，应依法登记并缴纳相关税费。而实际上，由于经济利益的驱使，住房出租人纷纷规避管理，特别以流动人员租住的城郊结合部的问题尤为突出。大量住房租赁资源中，未经管理部门登记备案的隐形租赁行为占整个租赁市场相当大的份额，造成政府税费严重流失，由于以上事实租赁存在较大的取证困难问题，因此住房租赁管理部门对此类问题往往有心无力。在制定地方性行业政策时，同全国大多数城市的租赁管理情况一样，难以准确掌握整个住房租赁市场的相关信息，无法通过科学分析做出正确决策。

3.涉及面广，层面繁杂，问题重重，是出租住房难于管理的根本原因所在

在实际租赁管理中，我们发现许多用于居住的租赁行为没有签订书面的、有效的、规范的租赁合同，有的甚至仅凭一句口头承诺，没有登记备案的比比皆是。有的出租人将不具合法产权的住房出租，有的随意逼撵承租人，有的承租人无故拒付房租，擅自拆改承租的住房结构，导致民事纠纷时有发生。

一些房屋所有权人法制意识淡薄，只要谁出的租金高就把住房出租给谁，对租金以外的问题不多关注，极易给不法分子从事不法行为提供了场所，近年来频繁发生的“黄赌毒”、“制假传销”等不法活动绝大部分与出租住房有关。鉴于以上情况，有关部门先后采取了种种措施，但收效甚微，并未从根本上解决问题。

二、做好住房租赁市场管理的措施和建议

1.强化政府市场监管职能，理顺出租住房管理机制，理清出租屋多部门综合治理思路，奠定住房租赁齐抓共管基础

由政府主管部门牵头成立专门机构，组成一套领导班子，负责住房租赁的综合管理工作，由公安、房管、工商和税务等多部门联合履职，统一办公场所，彻底纠正和克服各自为政的管理弊端，充分整合管理资源，形成合力、齐抓共管，强化社会治安综合治理，建立平安、和谐、稳定的社会环境。

各相关部门单位应加强协调配合，建立联席会议制度和信息交流制度、合署办公。定期对住房租赁管理中出现的问题进行会议研究。房地产管理部门为出租住房办理租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租住房的，应查验房地产管理部门出具的住房租赁登记备案证明。对发现没有办理住房租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房地产管理部门。广泛宣传住房租赁管理的重要性，寻求各相关部门和新闻媒体的支持，加大住房租赁管理的宣传力度，在做好宣传报导的同时，我们要积极借势、迎难而上、推进工作。

2.建立租赁信息采集制度和租赁信息平台，加强事中事后管理，为住房租赁管理提供决策参考

按照相关制度要求房地产中介服务机构和物业服务企业按时申报住房出租及租赁签约等相关信息；加强与公安、工商等相关部门的配合，扩大住房租赁信息采集、申报范围；建立《住房租赁信息申报台账》、《住房租赁信息采集台账》、《住房租赁登记备案台账》及相关电子档案等等，通过以上诸多环节，力求实现的住房租赁信息的有效采集。利用采集到的租赁信息资源，建立信息资料库，定期发布住房租赁参考价格，为租赁双方提供出租、承租、转租的价格指导以及出租房源分布等方面的信息服务；为税务部门征收住房租赁综合税、司法机关调处租赁纠纷和提供法律援助以及房地产市场交易提供参考依据。

3.审慎出台相关制度，有效规范和管理住房租赁市场

针对一些大城市对商改住的限制和当前住房租赁的现状以及“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”的规定，大多数开发企业对此积极性不高，因为取得商业用地费用高于住宅用地；使用年限短30年；且开发企业建设中投入大量资金，许多还是商业贷款，需急于出售回款还贷，虽然目前销售困难，但开发企业还在积极采取促销手段争取出售；有的开发企业还在项目中多争取商业面积，想以此弥补住宅销售不利的部分。另外，相当一部分房地产开发企业为暂定、四级资质，占到总数的75%以上，这些企业进入行业时间短，缺乏资金积累，住房租赁投资高，见效慢，是长期发展项目，与企业目标差距较大，这些企业对此更加回避。所以，各地应在《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）文件相关精神的指导下出台制定符合当地实际情况，易于操作、方便管理的相关住房租赁市场的措施，尤为迫切和重要。

参考文献：

[1]国务院办公厅 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见国办发〔2016〕39号[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网站，2016-6-3.http：//www.gov.cn/zhengce/content/2016-06/03/content_5079330.htm.

[2]山西省人民政府办公厅 山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见晋政办发〔2016〕166号[EB/OL].山西省人民政府门户網站，2016-12-30. http：//www.shanxi.gov.cn/xxgk/zfgb/2017nzfgb_17000/201702d2q/szfbgtwj_170202/201612/t20161230_273603.shtml.

[3]山西省人民政府办公厅 关于深化行政审批制度改革加强事中事后监管的意见晋政办发〔2016〕2号[EB/OL].山西省人民政府门户网站，2016-1-21.http：//www.shanxi.gov.cn/xxgk/zfgb/2016nzfgb/d2q_5754/szfbgtwj_5755/201601/t20160121_100932.shtml.