人保投控养老产业投资策略浅析

齐振永

人保投控养老产业投资策略浅析

齐振永

党的十八届五中全会指出：实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益是发展的根本目的，必须把增进人民福祉、促进人的全面发展作为发展的出发点和落脚点。中国面临的人口老龄化问题，无疑为担负着不动产投资重任的人保投资控股有限公司提供了良机。

一、养老面临的困境

我国已经加速进入老龄化社会，然而相应的养老机构和服务，以及相应的监管制度还存在滞后。根据国家统计局数据，2014年中国60岁以上老人达2.12亿，占总人口的15.5%，其中失能、半失能老人数量超过3700万。预计2020年全国60岁以上老年人口将达2.48亿，占总人口的17%。随着老龄化速度的加快，社会对养老产业的需求将会持续增加，公办养老院床位缺口巨大，远远不能满足需求，一些城市就近养老需要排队十多年；而民办养老院受制于土地、资金、人员的限制，要么收费高，要么条件简陋安全隐患严重，入住率不高，只能在夹缝中生存。养老院城区公办的住不进，城里民办的住不起，郊区民办的不愿去，成了我国养老院“公办难进，民办难营”的尴尬处境。

二、养老地产行业发展趋势

（一）养老方式的选择。养老方式归纳起来主要有三种：一是家庭养老；二是居家养老；三是机构养老。

1.家庭养老。是指由子女来承担养老责任。现在中国城市“4：2：1”家庭结构很普遍，一对夫妻赡养四个老人和一个孩子的家庭格局已日益成为主流。

2.居家养老。是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。

3.机构养老。根据民政部公布的数据，目前我国每千名老年人拥有养老床位数为27.5张。机构养老在整个养老服务体系中只能起到一个辅助和补充的作用，不可能成为主要的养老方式。

（二）养老地产行业未来发展趋势。

1.愈来愈激烈。作为一个尊老社区，养老院与其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。

2.体现亲情关怀。有些地方正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”.它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。

3.将细分老消费群体。针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

三、外部环境提供了良好的发展机遇

（一）中国老龄人口快速增长，养老地产市场需求不断增大。我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期，预计2026年将达到3亿，2050年为4亿，成为超老年型国家。根据预测，21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长，将会推动养老地产市场进一步拓宽。

（二）中国目前宜居社区养老缺口巨大。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。

（三）养老产业符合国家战略。鉴于养老机构与养老服务在建立之初的非盈利性，养老失业需要政策的指引与推动。2012年重新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》，使其更加符合当前的国内老龄化形势，政府在借鉴国外经验及结合国内形势后，对中国未来养老发展模式给出了更具体的规定。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站、养老服务消费市场。随着中国即将进入快速老龄化阶段，发展养老事业已被提升到国家战略高度。对中国经济而言，养老可谓为数不多的朝阳产业之一。

四、人保投资控股公司已具备投资优势

（一）基础优势。人保投资控股有限公司2013年成功获得保监会不动产投资计划产品创新能力备案和不动产投资能力备案功。两项能力备案的顺利完成，解决了多年来制约公司发展的资质问题，奠定了人保投控作为集团内不动产投资专业平台的基础，为人保投控开辟了广阔的发展空间。

（二）资金优势。人保投资控股有限公司通过存续资产处置和金融资金运作，积累沉淀了大批资金，也需通过不动产投资加以运作获取更大的效益。

（三）经验优势。公司上下通力合作，在较短的时间内完成了公司不动产直投业务方面的制度建设、组织建设、人员建设等大量工作，已立项直投项目取得实质性进展，拓展了一批新的直投项目，新建和梳理完善了直投业务制度，初步形成了一套直投业务工作模式和规范做法。

五、养老产业投资策略

（一）准确市场定位策略。从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，有些项目在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。有些项目定位过于高端，老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

（二）项目选址策略。养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对严格得多。

理想区位———城市近郊或成熟旅游度假区。

理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源。

周边配套——周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套。

（三）低成本用地组合策略。

1.建设用地与非建设用地的组合。当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

2.不同建设用地类型的组合。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

3.拿地方式的选择。走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。

（四）开发模式选择策略。从运营模式上来看，目前国内养老地产主要有以下几种开发模式。

1.隔代亲情社区开发模式。即年轻人群与健康老人混合的社区，这类模式下“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

2.持续照料退休模式。该模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新进一步探索。

3.养生目的地开发模式。这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

4.乡居养老模式。这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

（五）从物业租售模式向“产业链模式”延伸策略。老龄产业链所产生的新的项目盈利体系，衍生出一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的赢利点。

（六）高水平的适老化的规划设计策略。一是构建完善的满足多层次需求的“适老化”的软硬件服务体系。二是根据老年人需求打造的功能服务体系和设施规划。三是根据周边配套条件调整自身配套设施建设内容：①城区养生养老项目：在充分利用城市配套设施的基础上，发挥项目作为养生养老社区的功能，同时保证项目作为城市居住社区的需要。②郊区养生养老项目：充分利用良好的自然资源及便利的交通条件，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。③交通、建筑、设施的人性化、无障碍式设计。设计参照欧美发达国家的老年建筑标准结合我国老年人习惯进行，如大厅、楼梯楼道和电梯内均配有安全扶手，地面配置高档防滑地板砖。房间内、卫生间内装配先进的求救呼叫系统直通呼叫台，有高档老人床、床上用品、竹椅、圆桌、写字台等，房间及家具所有拐角全部作安全处理，宽大的卫生间，方便坐轮椅的老人进出，淋浴旁装有L形的扶手，有助于老人扶持。

综上所述，养老产业是个长期发展、不断完善推进的长久事业，人保投控作为险资专业化的不动产投资企业，将在推进我国养老产业事业发展过程中大有所为。

（作者单位：人保投资控股有限公司）