《民法典》对房屋出租做了哪些新规定

王秀玲

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已于2020 年5 月28 日在十三届全国人大三次会议上表决通过，并将于2021 年1 月1 日施行，标志着房屋租赁所依据的法律《合同法》即将被其取而代之。《民法典》中关于房屋出租的法律规定较《合同法》做了较大的修改，更加有利于保障承租人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益，充分体现了坚持以人民为中心发展理念和坚持“房屋的居住属性”“住房不炒”及保障承租人的居住权益的政策导向。结合对《民法典》的学习理解对房屋租赁有关问题的新规定分析如下：

一、设立居住权的房屋能不能租？

在2021 年之前，没有房屋设立居住权的法律规定，但是《民法典》从明年开始实施后，大量的房屋将来可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房的“雷区”“红线”，最好不要去碰它，因为《民法典》规定设立居住权的房屋不允许对外出租。一旦承租了这样的房屋，遇到法律纠纷其租赁合同将被认定为无效合同。因此，自2021 年以后，租房人应当要求在房屋租赁合同中写明：该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担法律责任，并在合同中明确出租人要承担一定数额的违约金。

二、房屋可以随便被转租吗？

现实中有不少人的房屋被转租过，社会上也有些专门做“二房东”的人，他们将承租下来的房屋再转租给其他人，自己收取租金差价。原来法律对“二房东”这种转租行为做出了规定，如果没有经过出租人同意，这种转租是不受法律保护的，租赁合同是可以被解除的。这就可能导致房屋的租赁关系处于不稳定状态，容易出现租赁纠纷。如果所承租的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以这次《民法典》新增规定中明确如果出租人明明知道承租人进行了转租，在6 个月内不提出异议的，就视为出租人同意了转租的行为。这就从法律上保证了承租人的租住权利。因此，为避免风险和纠纷，切实保障自己的权利，承租人应当要求在房屋租赁合同中写明：房屋来源属于出租人所有，不是租赁来的房源，还要查看房屋所有权证明材料；如果知道该房屋是转租的性质，则要求房屋所有权人出具同意转租的证明材料。

三、房屋所有权有争议或被查封的可以退租吗？

在租赁过程中，如果房屋所有权产生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、扣押，影响了承租人的生活稳定，甚至有的还会对承租人的人身和家庭财产安全造成影响，承租人想赶快退房，但是却因为租赁合同时间不到期，无法解除合同，苦不堪言。这次《民法典》新增了保护承租人的合法权益条款，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押等情况，或者房屋权属有争议时，承租人可以退房。承租人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，或者房屋权属发生争议时，要保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。法律规定有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

四、租期到了承租人还能享有优先租赁权吗？

在现实生活中除非是承租人对居住条件、环境特别不满意或工作地点发生变化等原因，一般情况下承租人都不太愿意搬来搬去，一方面是搬家特别辛苦、特别麻烦，另一方面是搬家还会增加很多成本和费用。承租人最怕碰到被迫搬家的事，尤其是怕房东不打招呼就把房子卖给了别人，或者是遇到了租赁合同到期后，出租人通知承租人要解除合同、不再续租了或已经租给别人了，这时承租人就只好到处去找新的房源。对这方面问题，自2021 年起就要改变了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。虽然承租人有优先承租权，但是优先承租权是有条件的，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这里的同等条件主要包括购房的价格、付款的方式等都一样的情况下。如果双方对上述条件达不成一致，那么承租人的优先承租权将不再享有。所以承租人要想获得优先承租权，还要权衡好房屋的性价比，这方面的权利在现实中不太好实现。

五、承租人的优先购买权还能够体现出来吗？

之前的《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，承租人享有优先购买权。现实中这必然导致一个问题是：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求承租人的意见，因为法律规定承租人有优先购买的权利。现实生活中将房屋低价卖给自己的兄弟姐妹或亲属的不在少数，虽然法律规定承租人享有同等条件优先购买权，但是由于受世俗等因素影响，优于自己亲属卖给承租人的情况一般不会发生。因此，原来的法律规定和现实情况产生了巨大的反差和冲突。这次《民法典》对此做了重大修改，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。由此可见，新法律规定了近亲属的购买权优先于承租人，承租人的优先购买权利受到较大的限制。当出租人出售房屋时，承租人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，否则其优先购买权将会丧失。