房地产项目成本控制影响因素及有效策略

陈亚绸

摘要：房地产经过多年的发展，已经逐渐成为我国最重要的支柱行业。房地产项目为了实现经济效益，做好成本控制是必须要进行的工作。想要做好成本控制，需要对企业的现状和发展目标有清晰的认识，这样才能在项目管理的过程对各项影响因素进行很好控制，在保障项目质量合格的基础上，科学提高房地产项目的利润。

关键词：房地产项目；成本控制；影响因素

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01

引言

作为我国重要的支柱产业，房地产项目为了合理的获得更高经济效益，需要在整个项目中贯穿成本控制。只有根据预先计划合理规划，科学控制，才能按进度和质量目标完成项目建设。房地产项目的管理围绕着项目目标进行，然而，根据项目建设进度的推进，目标也会发生阶段性的变化。无论目标发生怎样的变化，都要在整个项目过程中进行成本管控，才能让房地产项目得到应得的效益。当然，房地产项目的成本控制也存在很多的影响因素，下面就这个问题进行简要的探讨。

一、房地产项目成本控制的影响因素

1.缺乏资金成本控制的意识

首先，房地产企业缺乏成本控制的意识。近年来我国房价飙升，许多房地产企业赚的盆满钵满，但企业对于获取效益的途径认识有非常大的误解。大多数企业采用的都是提高房价而不是通过成本控制降低成本的方式。由于房地产项目成本控制的观念不到位，在项目管理的过程中，会忽略资金的有效分配，使的资金不能有效的利用。

2.成本控制体系不够规范

现如今，不少房地产企业的成本控制体系都不够科学，缺乏全面性。一些房地产企业虽然在企业中成立了成本管理部门，但却没有让成本管理部门参与到项目管理的全过程中，只在某一个或几个环节进行成本管理，对房地产项目的成本管理效率很低。这方面那些大型的房地产开发企业做得还能好一些。一些房地产企业内部的成本控制体系虽然建立起来了，但相关的考核机制和监督体系却没有完善起来，虽然工作开展了，但质量和风险却很难保证。

3.成本控制管理的手段落后

在我国目前的房地产企业进行成本管理时，普遍缺少专业人员来进行工作，大多只能依据企业的制度或一些行业的规则来进行工作，远远无法达到国际的通行标准，如果到了投标阶段才进行成本控制，就失去了成本控制的先机。应在总体规划确定以后，房地产企业就需要给出一个项目的总体成本范围，并将该总体成本细化到各成本项，即目标预算成本。而在接下来的项目管理中，房地产企业要及时发现实际成本与目标成本的偏差，并对偏差成因进行分析，及时修正偏差，最大限度使实际成本与目标成本接近，以达到成本控制的预期目标。

4.资金使用缺乏长远规划性

我国的房地产企业总体资金分布不均匀，有的企业拥有大量资金，有的企业却始终处于资金匮乏的状态。房地产企业长期处于资金匮乏的状态，就只能以年为单位制定成本计划，难以进行更长远的融资方案设计。企业如果一直这样进行管理，很容易在本年度内出现成本超支，进而预支下一年的资金，形成恶性循环，这就需要投入更高的成本来获得外部资金的支持，企业逐渐失去竞争力。

二、房地产项目成本控制的有效策略

1.强化资金成本控制管理

企业管理人员要充分认识到成本管理的重要性，带动企业的整体成本管理观念。项目管理者要将管理组中的财务人员充分调动起来，让成本控制来推动小组向目标发展。项目管理组中应该有专门的总负责人和配合工作的现场管理人员及财务人员。财务人员要对项目的成本进行实时的监控，保证成本按照预算进度推进。财务人员不仅要保证成本来源和去向清晰，还要保证资金控制的责任主体。项目管理组中各级管理者都对资金使用承担着责任，他们直接参与资金的使用过程。为了提高责任主体的责任意识，企业应该将责任主体责权结合，从而更好的调动他们工作的积极性，使资金成本控制得到有效的强化。

2.规范成本控制体系

进行科学合理的企业内部成本控制体系的建立，使成本管理人员的业务素质得以提升，使成本控制流程得以规范。企业应该在招聘中更多的选择复合型人才，新人入职后要对其综合能力进行考察，持续的对员工进行培养。财务人员与预算人员要不断学习，提升自己的能力，来应对市场存在的不确定性风险，从而准确的进行预测，及时做出反应，实现有效的成本控制的目的。当前我国的房地产内部已经开始出现了专业性的成本管理团队，接下来还需要对成本管理工作的體系不断健全，使成本管理渗透到房地产开发的各个方面。建立明确的岗位责任体系，确保将责任落实各部门、每一个人，将成本控制落到实处。

另外，各部门还要提升自身的责任感，实现人人参与管理。项目经理是房地产项目成本管理的第一施工责任人，他们承担着整体的统筹工作，需要及时掌控项目进展时资金的使用情况，对项目盈亏做好预算控制，并利用各种科学的手段来提高控制的质量和效率。工程技术部门则要对整个项目的工程技术和施工过程中的进度进行控制，按照工期进度，建造出满足质量标准的工程。这也是工程项目成本支出的一个重要部分。经营部主要进行合同实施情况的管理，针对施工赔偿问题做出合适的处理；财务部则是负责工程项目的各项财务工作，及时对财务的收支状况进行分析，确保资金的合理调度。

3.科学测算项目资金需求

要科学的进行项目资金需求总量的测算。项目部在进行资金需求测算时，不仅要考虑企业和项目自身的情况，也要结合行业内相似项目的资金水平，初步完成项目资金缺口的确定，对项目融资进行指导，为资金成本的控制奠定坚实的基础。

三、结语

房地产行业这些年有了巨大的变化，随着建设规模提升，成本规模逐渐变成了过去完全无法想象的水平。而建筑项目自身具有周期长、易受市场和政策影响等特点，再加上近年来我国的市场情况的变化和行业规范的限制，成本管理的水平还比较差。房地产行业还要更加关注这个问题，不断更新管理理念，培养更多专业人才，引进先进的管理手段和技术，提高行业的整体成本管理水平，让房地产企业能够更健康的发展。

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