我国房地产股票指数收益率的宏观影响因素分析

吴绿叶

摘要：在经济疲弱背景下，房地产行业的支柱重要作用愈发凸显，同时股票市场上，地产股近期表现活跃，房地产板块受到投资者的广泛关注。本文运用最小二成法对我国房地产股票指数收益率的宏观影响因素进行回归分析，最后得出了房地产业增加值、居住价格水平同房地产股指收益率负相关，上证指数、房地产投资额同房地产股指收益率正相关的结论。

关键词：房地产股票指数；宏观影响因素；OLS回归

中图分类号：F850

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2016）036-000266-02

一、研究背景与意义

房地产行业作为国民经济的支柱，在经济运行过程中占据着不可替代的位置。房地产行业行情在股市上表现为房地产股票的涨跌，地产股作为股票市场的权重股，对大盘的走势有着深远的影响。本文希望通过对代表房地产板块股票行情的房地产股指收益率的影响因素进行分析，找到影响地产股收益变动的宏观因素及其具体变动情况，并在此基础上为政府和投资者提出相应的建议，从而为政府有效合理调节房地产市场做出科学的政策指导，为投资者投资房地产股票提供投资决策的依据。

二、数据说明与研究方法

（一）数据说明

1.被解释变量

本文选取申万一级行业分类指数中的房地产指数的收益率作为被解释变量。房地产指数收益率用申万房地产指数的月收盘价计算，公式3-1为：

其中为申万房地产指数月收盘价，为房地产指数的月收盘价的前期值。

2.影响因素指标选取

影响房地产股指收益率的因素有很多，包括微观因素和宏观因素。宏观经济因素可以通过直接影响上市公司的经营状况来影响股票的获利能力和资本的增值能力，也可以从侧面影响居民收入和预期来影响股市的供需关系。本文从宏观方面考虑房地产股票指数收益率的影响因素，在前人研究的基础上，融入房地产行业的特性，选取以下几个方面的指标作为解释变量：

（1）工业增加值：股市行情的与国民经济整体活动水平相关，经济景气，股价也随之上升。考虑房地产行业特性，本文选用房地产行业工业增加值（X1），来表现房地产业的整体经济情况。由于房地产业增加值为季度数据，本文用eviews6.0的低频数据转高频数据功能将其平滑为月度数据。

（2）价格指数：价格指数反映了通货膨胀水平，通胀对股票价格的影响要视行业而定。本文选用居民消费价格指数中的居住价格指数（x2）来表现房价。

（3）货币政策：本文选用广义货币供应量M2（X3）来表现货币政策对房地产股指收益率的影响。本文选用房地产业的国内贷款（x4）来表现货币政策对房地产股指收益率的影响。

（4）居民生活水平：居民收入对股票收益率的影响为居民可支配收入增加促进股价的上升。本文用城镇居民人均可支配收入（X5）来表现居民生活水平。由于城镇居民人均可支配收入是季度数据，本文用eviews6.0的低频数据转高频数据功能将其平滑为月度数据。

（5）证券指数：由于房地产行业股票指数是基于股票市场得到的，其收益率会受到整个股票市场行情的影响。本文选用上证综合指数（X6）来表现整个股票市场的行情，整个股市的行情越好，房地产股指的收益率就越高。

（6）房地产行业特色指标：房地产行业的开发投资额（x7）反映了房地产开发商生产规模的大小，体现了房地产市场的行情。房地产行业的销售收入（X8）直接反映了房地产企业的收益，本文用商品房销售额来反映房地产业销售收入。

（二）研究方法

本文以我国房地产市场股票指数收益率为研究对象，研究时期为2009年1月至2015年9月，数据全部采用月度数据，数据来源为同花顺iFinD金融数据库。本文采用最小二成法（OLsl对影响房地产股票指数收益率的因素进行回归分析，数据的处理和分析均使用eviews6.0。

三、基于OLs的股指收益率影响因素实证分析

（一）数据平稳性检验

由于许多时间序列变量都是不平稳的，本文使用ADF检验变量的平稳性单位根，显著水平选为5%。由于存在有些解释变量数值过大的问题，在平稳性检验前先对各解释变量取对数。由实证结果可以得出，x2居住价格指数、X3货币供应量、X5城镇居民人均可支配收入和X6上证综合指数的数据不平稳，分别对其进行一阶差分，差分后的数据都通过5%的显著水平检验，是平稳的。

（二）影响因素指标多重共线性检验

为了避免多重共线性，本文使用相关系数对影响房地产股指收益率的因素进行检验。由检验结果可知，x1、X4、X8之间互相高度相关，X4与X7以及X7与X8也高度相關。即房地产业增加值、房地产业国内贷款和商品房销售额互相相关，房地产投资额和商品房销售额、房地产业国内贷款分别高度相关。为了避免多重共线性，本文去除变量房地产业国内贷款（X4）和商品房销售额（X8），留下房地产业增加值（）（1）和房地产投资额（x7），并据此建立回归方程见公式3-1。

（三）OLS影响因素回归

运用最小二成法，对可能影响房地产股指收益率的影响因素做回归，回归结果经过整理得到表3-1：

由表3-1回归结果，我们可以得出货币供应量差分量D（X3）与城镇居民人均可支配收入差分量O（X5）同房地产股指收益率不相关，因此我们剔除变量D（X3）和O（X5），对剩余影响因素重新进行回归，回归结果见表3-3。

由表3-2的回归我们可以发现四个影响因素（房地产业增加值、居住价格指数、上证综指和房地产投资额）在5%的显著水平下均为显著，判定系数约为0.85，F统计量显著，表明回归方程拟合程度较好。

四、结论

本文运用OLS回归分析了我国2009年1月至2015年9月房地产股指收益率的宏观影响因素，从表4-4中我们可以得出的结论为：

1.房地产业增加值

房地产业增加值同房地产股指收益率显著的负相关。这个结论与一般的结论相反。2010和2011年房地产市场行情好，房地产业增加值快速增长时，我国股市行情低迷，拉低了房地产股指收益率。

2.居住价格指数

差分后的居住价格指数同房地产股指收益率呈显著的负相关。这是因为房地产行情好，投资者会将资金从股市中转出，造成股市行情低迷；另一个原因是我国股票价格还不能很好的反映经济情况，使得我国房地产股指收益率难以提高。

3.上证综合指数

差分后的上证综合指数的通过显著性检验，且房地产股指收益率同上证指数显著正相关。我们可以得出整个股票市场行情显著的影响房地产板块的股票收益率，股票市场行情越好，上证综合指数越高，房地产股指收益率也就越高。

4.房地产投资额

房地产投资额的P值通过了5%的显著性检验，表明房地产股指收益率同房地产投资额呈显著正相关，房地产业投资越大，表明房地产开发商对房地产市场的预期越好，带动房地产股票市场行情，使得房地产股指收益率提高。

5.货币供应量和城镇居民人均可支配收入

货币供应量M2同房地产股指收益率不相关的可能原因货币政策对房地产市场的影响是间接的，货币供应量的增加首先引起的是房价的上涨，并不直接对实体经济产生影响。城镇居民人均可支配收入同房地产股指收益率不相关是因为对居民来说，房地产行业是大额投资行业，房价远远高于人均支出水平，所以人均可支配收入的增加对于房地产股票收益影响不大。