对化解房地产库存工作的几点认识

杨斌

摘要：从中央到地方各级政府始终高度重视房地产行业，化解房地产库存是2016年抓好经济工作的五大任务之一，四、五线城市可因地制宜，根据当地实际情况出台化解房地产库存的政策，包括鼓励农民工和农民进城买房、加大城市棚户区改造货币化安置比例、实施购房优惠的政策等，切实做好化解房地产库存工作。

关键词：房地产；四、五线城市；化解房地产库存；购房补贴

中图分类号：F299.23 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-02

“房地产”身兼居住和投资双重功能，是近些年人民群众的热点话题之一，关系到大家的切身利益。同样，在政府工作层面，由于房地产既能改善人民居住条件、又能拉动国民经济增长的特殊性，也是从中央到地方政府的重要工作之一。党中央、国务院始终高度关注房地产业的发展，要求各地把保持房地产平稳、健康发展作为当前的重要任务。习总书记在2015年12月18日召开的中央经济工作会议中明确要求“化解房地产库存”，“去库存”成为今年抓好经济工作的五大任务之一。省、市、县等各级政府也出台相应政策，积极化解房地产库存。笔者所在的晋中市为地级市，常住人口300多万，属北方一座“四线”城市，在出台化解房地产库存政策后， 2016年1-10月，商品住房销售面积167.12万平方米，同比增长了46.77%，销售金额75.01亿元，同比增长了41.22%，预计到年底销售增长在60%以上，去库存工作取得明显效果。现对“四、五线”城市化解房地产库存工作有几点认识，供大家商榷。

一、加快农业转移人口市民化，提高城镇化率是化解房地产库存的主要渠道

据统计部门2015年国民经济运行数据显示，全国城镇常住人口77116万人，比2014年增加2200万人，乡村常住人口60346万人，减少1520万人，城镇人口占总人口比重为56.1%。山西省城镇常住人口2016万人，比2014年增加54万人，乡村常住人口1648万人，比上年减少38万人，常住人口城镇化率为55.03%。晋中市2015年底常住人口为333.57万，其中城镇常住人口172.53万人，占常住人口的51.72%。

“十三五”规划要求2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，从全国来看，常住人口城镇化率每提高一个百分点，就会有1000万农村人口进入城镇，山西省常住人口城镇化率每提高一个百分点，就会有约27万农村人口进入城镇，晋中市常住人口城镇化率每提高一个百分点，就会有约2.31万农村人口进入城镇。按约有四分之一农村人口进入城镇买房计算（110平方米/套），消化山西省房地产库存约6.75万套， 742.5万平方米；消化晋中市房地产库存约0.58万套、63.52万平方米，约占晋中市2015年库存133.31万平方米的47.65%，由此可见，加快农业转移人口市民化，提高城镇化率是商品房去库存的主要渠道。

二、鼓励支持农民工和农民进城购房，切实保障原户籍地的权益不变

农民工和农民进城购房属刚性需求，鼓励并支持农民工和农民进城购房，首先要保障好农民工和农民在原户籍地的权益不变，使其无后顾之忧。各地需贯彻落实农业转移人口及其他常住人口合法权益，即“现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件”，保障新落户农民工和农民在原户籍地的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权等权益不变，按规定享受各项惠农政策。同时，农业转移人口等非城镇户籍人口在城镇拥有居住证并连续居住6个月以上者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在居住地申请登记常住户口。切实做好服务保障工作，确保新落户居民及时、完全享受同等的教育、就业、医疗、养老、住房保障等城镇基本公共服务。

三、提高城市棚户区改造货币化安置比例，是化解房地产库存的重要途径

2015年10月底，山西省城市棚户区改造开工了20.05万套，其中货币化安置了6.36万套，货币化安置率为31.7%，晋中市城市棚户区改造开工8536套，其中货币化安置4259套，货币化安置率为49.9%，货币化安置中按三分之二购买商品房（120平方米/套）计算，意味着省、市消化房地产库存分别约有4.19万套、50.28万平米和0.28万套、33.6万平方米，约占晋中市2015年库存133.31万平方米的25.2%，所以加快城市棚户区改造进程、提高货币化安置比例是房地产去库存的重要渠道。

四、五线城市政府应编制棚户区和纳入棚户区改造计划的城中村改造总体规划、实施方案，把城市危房改造和旧住宅区综合整治纳入棚户区改造范围，并按照国务院要求，在2017年底前连片3000平方米以上的棚户区要全部开工改造，2020年前所有城中村全部开工改造，把货币化安置作为今后一个时期棚改安置主渠道，将棚改货币化安置比例提高到50%以上。

四、实施适当的购房优惠政策，鼓励刚性需求及改善型需求群体购房

近两年，四、五线城市房地产市场观望气氛较浓，有大量持币待购者等待观望，对此态势，在引导房地产开发企业适当降低房价的同时，政府可分阶段、分群体实施适当的购房优惠政策，拿出“真金白银”鼓励刚性需求及改善型需求群体购房。如山西省朔州、忻州两市，针对农民工、大学生村官等群体在2016年购买商品房的，每平方米给予100-300元的补贴。晋中市则规定，凡是在2016年购买商品住房的，购房人均可享受每平方米150元的政府购房补贴；如购房人为教师、新就业大学毕业生（毕业5年以内）、在校大学生及现役军人的，可再享受150元/㎡政府购房补贴，购房补贴资金来源为消化商品房库存的财政收入，从我市今年1-10月份的销售数据看，同比增长了46.77%，特别是政策出台后的8-10月，商品房合同网签备案量几乎翻倍，效果显著。

五、切实做好住房公积金的缴存和使用工作，是化解房地产库存的重要保障

晋中市2015年公积金贷款发放额约20亿元，帮助约2万户居民购买新房，目前缴存结余约10亿元，至少还能帮助1万户居民购买新房，按户均120平方米计算，能帮助消化商品房120万平方米。所以，切实做好住房公积金的缴存和使用工作，扩大公积金的缴存和使用范围，是化解房地产库存的重要保障。各机关、事业单位、有雇工的个体工商户、民办非企业单位、社会团体等组织，都要按规定缴纳住房公积金。签订劳动合同的单位，提倡将缴存住房公积金的内容写入劳动合同。提高住房公积金使用率，全面落实既有住房公积金使用政策。农民工依法同等享受住房公积金缴存使用权利。连续正常缴存住房公积金6个月（含6个月）以上的农民工，购买工作所在地商品房自住的，可按规定申请住房公积金贷款，首付比例由原来的30%降为20%，核定抵押物价值由70%增加至80%。

总之，房地产库存较多的四、五线城市地方政府，在党中央、国务院对化解房地产库存的統一决策部署下，主要领导要亲力亲为，切实承担起去库存和稳市场的主体责任，制定符合本地实际情况的去库存政策。

参考文献：

[1]国家统计局.2015年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].中华人民共和国国家统计局网站，2016-2-29.

[2]新华社.中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要[EB/OL].新华网，2016.3.17.

[3]铜川市棚户区改造办公室.以货币安置为主实施棚户区改造[J].城乡建设，2014（12）：4-5.