土地管理与房地产开发经济的内在联系

邓铁玲

摘要：本文旨在挖掘土地管理与房地产开发经济的内在联系，为房地产开发提供借鉴。

关键词：土地管理；房地产开发；经济发展

中图分类号：F20；F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-01

房地产开发是一项庞大的项目，它与社会各个方面的联系都非常紧密，企业还应保证开展项目合理合法、符合法律规定，同时应与开发地的民风民俗、文化等相结合。目前我国相关制度尚不成熟。笔者在文章中结合房地产开发阐述了土地管理制度的现状，以期为企业的房地产开发事业提供借鉴。

一、理论基础

（一）制度环境

所谓制度，就是企业想要在当地发展，就要达到当地对企业的各方面要求，如投资要求、经营要求等。一般来说，制度可分为正式制度和非正式制度。当地的法律和政策就是正式制度，外资企业要想立足于当地，在名义上必须遵守正式制度。正式制度缺点在于实施过程中得不到很好的完善，因此暴露出了很多问题，例如：信息流通形式混杂、合约不能在真正意义上保证签署双方的权益等。非正式制度又可称为潜规则，在一定程度上表现了当地的现状，包括社会现状、政治情况等，在这个制度下，官员腐败、群众态度等都可以有所体现。

（二）战略反应方式

我国现有制度环境比较多变，因此给相关企业的发展带来了很多困难。这时企业应该思考应对措施，选择顺从或是反对，只有明确企业自身观念，才能进一步作出反应。根据相关文献可知，划分企业抵抗压力的程度一般是在顺从、妥协、回避、藐视和操控这五个层面上，这五个程度又可划分为十五种反应方式，每个層面各三种。

企业对于制度的态度是可以预测的，通常可结合“制度观点”和“资源依赖观点”，在根据上述分类，即可明确企业的战略选择。企业在发展过程中需要应对诸多问题，面临多方面的压力，因此当制度压力来临时，企业会适当地进行反抗，这是一种良性互动。国外学者奥利弗将企业对于制度压力的反应方式划分为十种，但需注意的是这十种反应方式是指在某些情况下。

二、土地管理的制度环境变迁

（一）法律环境

法律不可违背，在我国法律是正式制度的一个方面，因此企业必须遵守，在名义上不可违背。但这也不是绝对的，事实证明相关法律环境仍然有待改善。早在2000年我国就对房地产企业进行了规定，相关法律也已形成。从那时起房地产企业就有了规范，法律可以对其进行制约，但是实际上在工程施工部分，相关法律的不成熟性就有所显露。其中，问题最大的一个方面就是取得土地的方式。在那时，只要企业和政府进行协商，只要达成共识企业即可拥有土地，不难看出其中存在的巨大漏洞。企业所在地区的官员权利巨大，有权对土地进行出让，并没有具体的要求，因此企业是否规范等都无从了解。这个问题一直持续了较长一段时间，直到2004年地方政府对政策做出了改变，制定并发布了土地出让的相关政策。经营性土地不再是通过政府官员和企业双方私自转让，而是需要进行招标拍卖挂牌出让，这一改变对于我国房地产发展具有重大的现实意义。我国对于相关的法律规定的建立、修改，不仅体现了制度的成熟，也体现了国家的进步。制度成熟的目标不可能在一段时间内达成，这需要一个过程，因此可以说制度需要逐渐成熟。所谓的制度成熟，也就是法律更加完善，规章制度更加完整，有利于应用于市场。私有财产概念是从2004年开始逐渐形成的，从那以后房地产开发事业就不像早些时候那么简单了。

（二）政策环境

从20世纪90年代开始，我国对税收进行了改革，除去中央的税收要求，其余经费均被纳为地方经费。地方政府可以通过转账土地使用权等方式获得自身财政支持，因此地方政府对于企业的房地产开发事业非常支持，这从另一个方面也促进了地方政府与房地产开发企业的合作。在沿海地区，地方政府实行的土地政策大多相似，“筑巢引凤”就是其中一个极具代表性的政策。在这些地区，地方政府极力支持房地产开发企业，大量农田成为了开发区。

至2007年，为改善土地市场混乱和投资力度过大问题，地方政府对这一现状进行了宏观调控，国家于2007-2010年间提高了银行的利率。可以看出，2007年之后发布的各项政策对于房地产开发影响较大，加大了对闲置土地的清理力度，对超出合约动工日一年还尚未开发的土地征收“土地闲置费”，对超出合约动工日两年还尚未开发的土地，“无偿收回”土地使用权，并且加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析，制止土地囤积的行为。

三、土地管理的制度环境对房地产企业战略选择的影响

（一）遵守

近年来，我国的正式制度逐渐完善，相关的法律条文出现，比如采购法的建立，公共工程招标有标单的要求，企业只能开始按规范要求进行投标；其中，制度化对企业取得土地来说，影响最大，房地产企业必须开始面对我国的土地使用规定，遵守越来越严格的法律规范。

（二）隐藏

当企业在从事房地产开发，面对我国的法律规范时，企业表面上遵守法律规范，实际上在寻找法律规范的漏洞和不完整的地方，试图找出可以创造超额利润的机会，而隐藏的做法是针对我国的正式制度。

（三）入伙

当房地产企业在从事房地产开发，面对到我国的非正式制度时，企业让官员或是地方人士在整个开发过程中，可以获得足够的利润。很多情况是，企业成立教育基金会向当地学校提供奖学金，邀请当地有影响力的官员、地方人士加入基金会，把做善事的名声与当地官员、人士一起分享，借此建立关系；或是直接把施工阶段中，比较没有技术性的工程项目发包给当地厂商施作，以正当的方式让出一部分房地产开发的利益。入伙的方式，是让施加制度压力的人进入企业内，但不会参与房地产开发的相关重要决策，只是把部分利益与之分享而已。

（四）控制

我国地方官员多是上级指派，因此，地方政府需要完全听从中央政府的指示，面对我国的非正式制度，地方官场的潜规则时，企业直接与中央进行接触，取得支持后，让中央直接命令地方配合。因此，受中央政府的欢迎，中央政府直接命令地方政府配合企业的要求，帮助企业解决在建造厂房中所造成的所有问题，并提供经营上的帮助。

四、结语

尽管相应的土地管理制度已经得到发展，但仍亟需完善，建立完善的、适应所有和市场形式的法律制度，应当建立相关的法律条款，规范市场运行。当企业从事房地产开发时，面对我国的法律规范应该努力遵守。

参考文献：

[1]宫照建.房地产开发及投资经济效应分析[J].财经界（学术版），2016（13）.