二三线城市房地产价格合理区间探析——以泰州为例

周雯雯，朱 军

(泰州学院经济与管理学院，江苏 泰州 225300)

一、 引言

泰州地处江苏中部，长江北岸，是江苏的地理中心，位于上海经济圈、南京经济圈的连接点，水陆空交通便捷，综合区位优越。 2100 多年的历史长河孕育了丰富的人文宝藏，是一座历史悠久、人文荟萃、商贾云集的文化古城。 进入21 世纪，泰州加快构建以大健康产业为特色，生物医药及高性能医疗器械、高端装备制造及高技术船舶、化工及新材料三大先进制造产业为引领，先进制造业和现代服务业为主体的现代产业体系。 2016 年GDP 突破4000 亿元，达到4101.78 亿元，2017 年达到 4740 亿元，连续两年增速全省第一。 2018 年 GDP 突破 5000 亿元，2021 年 GDP 突破6000 亿元，实现地区生产总值6025.26 亿元，位居全省第九，增速为8.7%，城镇居民人均可支配收入53818 元，同比增长9.6%。

二、 泰州房地产价格的影响因素

(一)城市化进程与城市中心转移

城市化进程和城市中心的转移是影响二三线城市房价的重要因素。 中国的城市化进入了新的阶段，大城市在快速发展的同时，也面临着交通拥挤、环境污染、土地资源紧张、房价过快上涨等问题。以大城市为主的城市化开始转向以都市圈和城市群为中心的城市化，形成了城市群-都市圈-中小城市-特色小镇的城市化格局。 未来中国城市化的重心将更多转向二三线城市及中小城市，尤其是嵌入城市圈中的二三线城市。 在此背景下，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为“主战场”的中国房地产，将逐步向二三线城市转移，对二三线城市的房地产价格正在产生重要影响。

在上述的城市化格局中，泰州属于中小城市。在空间上，泰州位于上海经济圈、南京经济圈的连接点。 在交通上，泰州将跨步进入高铁时代，为泰州融入区域经济一体化提供了更多的空间。 总之，城市化进程和城市中心的转移必然对泰州的房市带来不可忽略的影响。

(二)城市人口密度与居民的收入水平

1. 城市人口密度的影响

对空间的需要是人的基本需要，城市人口密度反映了人口和空间之间的关系，对城市房价具有重要的影响。 现代社会是一个流动性社会，资本的流动促进人口的流动，从而影响城市的人口密度和房价。 在城市人口方面，城市间的分化日益明显。清华大学建筑学院研究员龙瀛的研究显示，在2000年到2010 年间，中国有180 个城市的人口在流失。首都经贸大学学者吴康的研究数据显示，从2007 ～2016 年，中国694 个城市中，总计84 个城市出现不同程度的收缩，占比12.1%。 总之，人口的流动将对二三线城市房价产生重要影响。 具体到泰州，在泰州主城区，医药高新区是唯一的人口净流入的地区，也是泰州房价上涨最快的地区。 随着人口的流入，医药高新区的房价从洼地逐渐上升为高地。

2. 城市居民收入水平的影响

一方面，居民收入水平反映了居民对房价的承受能力。 2020 年，泰州居民人均可支配收入39701元，比2019 年增长5.1%，居民收入的增长为城市房价的上涨提供了基础。 另外一方面，居民之间的收入分配也会对城市房价产生影响。 2020 年泰州城镇居民人均可支配收入49103 元，增长4.0%。 农村居民人均可支配收入24615 元，增长6.5%，农村居民成为购买城镇住房的生力军。 需要指出的是，房价和居民收入之间的关系还受到城市社会保障水平、就业市场的稳定性、家庭债务支出、贷款利率等因素的影响。

(三)房地产行业的调控政策和宏观经济政策

1. 房地产行业调控政策的影响

一线城市的限购政策和土地政策对二三线城市的房地产市场产生了溢出效应，开发商加快向中小城市转移，二三线城市的房地产市场正处于快速的上升周期。 具体到泰州，泰州房市无限购政策，外地户籍购房也不受限制；泰州取消了贷款保证人制度，降低了购房贷款的难度。

2. 宏观经济政策的影响

在宏观经济政策中，货币政策是影响房地产价格的重要因素，货币政策通过宏观的流动性和通胀预期影响资产价格，从而影响房地产实体企业的发展。 另外，在宏观经济波动时，房地产市场具有反周期的宏观功能，也因此成为房市价格波动的宏观逻辑。

综上所述，城市化进程、城市之间的关系、宏观经济政策、房地产调控政策、人口密度、人均收入水平等因素都会影响城市的房价。 除此之外，交通、城市规划、城市发展潜力、房地产税的改革等也是重要的影响因素。 城市房价的影响因素具体见表1。

表1 城市房价影响因素

三、 泰州房地产市场的问卷调查及消费者的特征分析

围绕房价承受能力、住房偏好和购房动机等核心问题，本文设计了泰州房市调查问卷并组织了市场调查。 一方面，重点对泰州市海陵区的部分楼盘售楼处进行市场调查，主要针对买房人群。 另外一方面，在万达、茂业等大型商场对路人进行随机访问并完成问卷调查。 调查问卷总计投放102 份，合计回收有效问卷85 份。

(一)受访对象的年龄分布、职业分布和收入分布

在年龄分布方面，大约95%的受访对象年龄处于18～50 岁之间，是购房的主要群体(图1)。 在职业分布方面，受访群体主要为在职人员，占比为90%左右，其中大学生是潜在的消费主体。 在收入分布方面，受访群体月收入在2000 ～4000 元的占20.59% ，4000～8000 元的占 22.55% ，8000 ～10000 元的占13.73%，10000 元以上的占14.71%。

图1 消费者特征信息分布示意图

居住类型和持有房产情况。 在居住类型方面，受访者住房情况为租房的占19.61%，自有房占50%，宿舍占26.67%，其他占3.72%。 在拥有房产方面，受访者无房产者占48.04%，拥有一套房产者占29.41%，拥有两套房产者占12.75%，拥有三套或三套以上房产者占9.8%。

(二)消费者的城市偏好和住宅偏好

1. 房市消费者的城市偏好

在受访对象中，有意愿在二三线城市购房的消费者占比64.71%，目标人群对在二三线城市购房的意愿较强，二三线城市对人们的吸引力在增加。

2. 房市消费者对住宅类型的偏好

以住房建筑高度为参照，受访对象的意向住宅类型的占比呈现递减趋势，其中意向住宅为低层建筑的占比44.12%(其中别墅占比8.82%、复式公寓占比17.65%、六层以下多层占比17.65%)，意向住宅为小高层住宅(8 ～15 层)的占比21.57%，意向住宅为高层住宅(15 层以上)的占比14.71%。

(三)消费者的住房面积需求和价格承受能力

1. 房市消费者的价格承受能力

受访者价格承受能力分布比较平均，反映了泰州市收入分配的社会结构特征，对房市价格的分布具有重要影响。 价格承受能力在3000 ～5000 元/平方米的占20.59%，价格承受能力在5000 ～8000 元/平方米的占21.57%，价格承受能力在8000 ～10000元/平方米的占20.59%，价格承受能力高于10000元/平方米的占比22.55%。

2. 房市消费者的住房面积需求

受访者住房面积需求集中在60 ～180 平方米，占比80.39%。 其中，60～120 平方米的占比55.88%，120～180 平方米的占比24.51%。 和价格承受能力的调查相比，住房面积需求的数据更能客观反映市场的需求，市场的需求是一个椭圆形的结构，两端分别为60 平方米以下的住房需求和180 平方米以上的住房需求，各占9.8%。

(四)房市消费者的购房动机分析

在购房动机方面，受访者自住型的购房需求占比67.64%，反映市场中的刚需占比较高。 以出租为目的的购房需求占比12.75%，以房产升值转卖为目的的需求占比10.78%。 其中，长期持有房产的购房需求包括自住型和出租型两种类型，占比80.39%，形成了房市价格稳定的客观基础。

四、 泰州市房地产价格的发展趋势和合理区间分析

(一)基于房地产市场去化周期的分析

房地产市场的去化周期反映了房市的供需矛盾，对房市价格具有重要影响。 2020 年重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。 从房地产市场的经验数据来看，二手房去化周期在50 个月以内时，年度均价同比涨幅在5%以上，涨幅偏大；当去化周期在50 ～65 个月时，均价同比涨幅在0～5%，涨幅温和；当去化周期在65 个月以上时，房价以下跌为主。 具体到泰州，截至2020 年12 月底，泰州市区商品住宅月末累计可售面积为168.89 万平方米，同比下降7.94%，环比增长11.5%。按照滚动一年的平均销售速度计算，去化周期约为6.9 个月。 因此，目前泰州的房市价格具有市场基础，泰州市区的房价仍然具有一定的增长空间，能够支撑5%的年增长速度。

(二)基于房价收入比的分析

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映了家庭的房价承受能力和家庭收入对房价的支撑，按照国际惯例，房价收入比在3 ～6 倍之间为合理区间，本文确定房价收入比的基准为6。基于文中市场调查的数据，以农村居民购房90 平方米和城镇居民购房120 平方米作为住房的参照面积，以城镇居民人均可支配收入49103 元和农村居民人均可支配收入24615 元为参照的收入范围，考虑老人在年轻人购房中的支持，确定家庭人口范围为5 人。 在此基础上，可以计算得到泰州市房价的合理区间为8000～13000 元/平方米。

(三)基于租售比的分析

租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，是用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准线为1∶300。 比值越高，说明房屋的投资价值越大。 笔者根据58 同城网、安居客网和租房中介实体店等渠道研究了泰州市的租房市场，泰州市城区每平方米建筑面积的月租金范围(不包括别墅出租和车库出租)处于20 ～40 元之间，对应的房价区间范围为6000～12000 元之间。

五、 结语

本文从城市化进程、人口密度、收入水平、调控政策等角度研究了影响泰州市房地产价格的关键因素，对泰州市的房市消费者进行了问卷调查和数据分析，并基于房地产市场去化周期研究了泰州房市价格的短期趋势，基于租售比和房价收入比探讨了泰州房市价格的合理区间。 研究发现，在消费者行为方面，泰州房市消费者对二三线城市具有一定的偏好，购房动机以长期持有为主，对目前的房市价格具有承受能力。 在房价的发展趋势方面，泰州房市价格仍然存在上涨空间，房市价格处于合理区间范围。