土地出让价格信号对房价变动的影响

吴然

摘 要：土地出让价格信号会直接影响房价。本文以2013—2017年南京市土地出让数据和房价月度变动数据为基础，分析了土地出让价格信号对房价变动的影响。研究发现：土地出让负向价格信号比正向价格信号更能影响商品房的价格。因此，为稳定房地产市场，需要避免出现大面积低价或流拍土地的现象。

关键词：房价;地价;土地出让;价格信号

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）06-0059-04

一、 问题的提出

房价和地价的关系受到国内外学者的广泛关注和讨论。国内学界主要有三种观点：一是土地出让实施“招拍挂”政策会增加土地的开发成本，从而引起房价增高（刘民权，孙波，2009;张晨冯，志轩，2014;赵凯，刘成坤，2018），因此降低房价就必须降低地价，特别是要限制地方政府“以地生财”的行为;二是认为高房价的形成有多方面原因，而“地价上涨推动房价上涨”更是赤裸裸的谎言（张小武等，2005;钟伟，2017）;三是认为房价是由房地产的供需关系而非成本所决定的，过高的需求导致高房价，从而引起地价的上涨（刘琳，刘洪玉，2003;况伟大，2005;钟展鹏，王建国，2016;任儒鹏，2018），因此降低房价最直接的方式是调整供需关系，特别是增加土地和房屋的供给。境外学者开展房价与地价关系的研究较早，Alonso（1964）通过竞价函数（bid-price function）分析出高房价是因为高地价的原因。Evans（2004）发现，房价并非完全取决于地价，供应者的行为也会影响房价。Tse（1998）对香港的研究，房价和地价不成因果关系，但政府存在着出让土地收益最大化的行为。

近年来，土地价格信号对房价的影响开始受到关注。即不仅关注地价本身，而且重视价格信号对房价的影响。Chau等（2010）利用香港各区1995—2007年的相关数据进行分析，表明土地市场价格信号对整个房地产市场有显著的作用。在土地价格信号影响房价的研究方面，任超群（2011）利用杭州主城区的相关数据研究土地出让价格信号对于商品房住宅价格的影響时发现，正向的土地价格信号进一步刺激了市场参与者的乐观情绪，强化了他们对房价的上涨预期，最终导致房价的上涨。张鹏（2014）研究南京市2005—2013年土地成交和板块房价的环比数据，也发现了正向土地信号明显比负向信号具有更强的房价冲击效应。张鹏，高波（2018）运用统计数据进行土地供给弹性计算，将弹性与房地产价格进行回归，验证二者负相关关系，证明了土地供给弹性对房地产市场的影响是客观存在的。

虽已有研究证实了土地价格的正向信号能够显著影响房价，但这些研究普遍局限于2013年之前的数据。2014年之后，市场外部环境发生较大变化，限购、限贷政策进一步升级，房价持续上涨的预期改变，甚至部分城市出现房价下跌的现象。以南京市为例，与全国很多一、二线城市一样，房地产市场经历了火热阶段，人们预期房价一直上涨的趋势成为共识。但近两年，市场上出现了部分楼盘销售不畅的现象，土地市场不再火爆。在这一阶段，土地价格信号对房价会有怎样的影响呢？正向和负向影响会与市场火热的情况有什么不同？这是本研究关注的重点问题。与任超群（2011）和张鹏（2014）的研究相比，本研究考虑了不同市场环境下的土地价格信号对房价的影响，试图揭示外部环境是否会间接影响房价变动的预期，以服务于政府调控政策的出台。为了回答这些问题，本研究利用南京市2013—2017年商品房用地成交数据和新建商品住宅的价格月度数据，开展系统分析。构建房价波动模型，将经济基本面因素和土地出让的价格信号作为主要的影响因素，通过土地的溢价率来反映出让信号的强弱和房价波动率反映价格的稳定程度，建立回归函数，进行实证分析，并得出结论。

二、 南京房地产市场变动情况分析

图1展示了南京市2008—2017年房地产市场的关键指标变化趋势。从近十年南京市商品房销售面积和均价的变化来看，起伏主要出现在2010年和2014年左右。参考之前对土地市场所做分析，本研究认为外部环境变化（政策因素）对南京市房地产市场的发展变化起到重要的影响作用。

2008年之后，政府增加了土地供给量和一系列鼓励消费住房的政策，导致2009年商品房销售量和销售面积陡升，房地产市场较高利润回报率也使得其一度成为投资者的“摇钱树”。但在2010年国家开始进行严厉的房地产调控政策，南京市政府也在2011年实行商品房限购政策。2010年，商品房销售量较2009年下降了32.24%，房地产市场各项指标在此段时期都达到了历史新低。但值得注意的是，尽管商品房成交惨淡，房价却没有明显松动。考虑到购房者买涨不买跌的心态，房地产开发商并未就此降低房屋出售价格，而是选择挺过这段调控时期。购房者寄希望于调控的效果，所以处于观望状态。2013年之后，原本被调控政策压制的需求被解放出来。开发商拿出囤积两年的商品房，购房者也拥有巨大的需求，2013年商品房销售面积比2012年增长了30.45%，房地产市场再次进入了火热的局面，房价也在逐步攀升。2013—2015年间，政策再次出手抑制房价的过快上涨，但开发商和消费者似乎从先前的调控政策中汲取了经验，他们认为房价只是在做“俯卧撑运动”。因此，尽管这段时间房价稳定在一定水平上，但商品房销售面积继续上涨说明了市场的需求量和供给量已经无法抑制。2016年中，南京市实行“双限新政”，为抑制房地产过热提出新招。图1中价格曲线显示，2017年房价有明显下降，商品房销售面积也在原来基础上保持稳定。但考虑到巨大的利益关系和市场需求，房价继续下降恐难进行，市场进入了“冷静期”。

三、 土地出让信号对房价波动的影响

本研究的主要目标是研究土地出让价格信号对房价波动的影响，即当城市内某一地块出让时，所产生的价格信号是否能传递到整个城市的房地产市场中，引起房价的波动？将土地出让价格信号和经济基本面因素作为影响房价波动的主要变量，构建房价波动模型，并采用南京市城区（除高淳和溧水以外）2013—2017年间48个月中277宗住宅和商业土地的交易数据以及整个城市层面商品房价格的月度数据，展开实证分析。