杭州市住宅楼面地价时空演变特征研究

(浙江工业大学 管理学院，浙江 杭州 310023)

城市土地作为重要生产要素，其价格在经济角度上反映了人地关系。随着人口的流动，城市内部的空间、社会、经济结构发生着变迁，土地价格也在时间、空间维度上变化，尤其是与人居住密切相关的住宅用地。故准确把握城市住宅用地价格的时空演变特征和规律，对解读城市空间结构变化和合理调控房地产市场具有重要指导作用。笔者以住宅楼面地价为主要研究变量，对杭州市住宅用地市场的周期和空间结构变化进行研究。

一、研究现状

国外关于土地价格的研究起源较早，从马克思地租地价理论到19世纪的杜能农业区位理论，再到20世纪的伯吉斯同心圆理论以及乌尔曼多核心住宅区位论等，形成了土地价格空间模式的经典理论参考[1-2]。自中国住房制度改革以来，国内城市土地市场快速发展，涌现了一批关于北京[3-6]、武汉[7-10]、南京[11-13]、西安[14]、合肥[15]等城市土地价格时空演变的研究。也有学者从不同的角度对杭州市土地价格进行了研究，郑颖运用GIS工具对2003—2008年的杭州市地价和房价的相关性及时空变化进行了研究，结果显示在不同区域地价和房价的变化趋势基本一致[16]。吕罡以2010—2015年杭州主城区住宅和商业用地的价格及影响因素数据，建立特征价格模型，并分区编制了特征价格指数[17]。张洁建立地理加权回归模型(GWR)，对杭州市土地价格的空间分异及其影响因素进行深入研究[18]。任超群等以杭州土地市场为例，研究土地出让价格对房价的时空扩散效应，可见土地价格对房价有重要影响[19]。综合来看，现有较多关于土地价格的研究，侧重点不同，方法各异[20-21]，目前学者对杭州土地价格的研究多聚焦于土地价格的影响因素，缺乏对土地价格长时间跨度上的规律性研究，并且过去研究主要集中于地面地价，较少从楼面地价视角来解读城市住宅用地价格的时空演变特征，因此以住宅楼面地价为切入点来研究2005—2018年杭州市住宅用地市场具有一定的创新性，有助于更直观地解读城市空间结构变化，并且精准调控土地市场。

杭州作为浙江省会城市和长三角的中心城市，近年来经济高速发展，城镇化率自2007年58.6%增长为2017年的76.8%，城市内部空间结构变化明显，以土地要素来研究城市空间结构的变化十分有必要。杭州市基准地价自2004年公布的《2004年杭州市区基准地价图》之后，后续再没有更新基准地价，显然目前土地价格的定价机制早已脱离了基准地价，需要建立杭州市数字地价模型为土地定价提供依据。2005年至今，杭州出现了2009年和2016年两波“地王潮”，住宅楼面地价持续上涨，2005—2018年杭州十区住宅楼面地价从3 147元/m2涨至18 896元/m2，2018年杭州市土地出让总金额达2 400亿元，位居全国首位。以上杭州土地市场的现状，亟待研究城市土地价格的演变规律及其驱动因素，解读城市内部空间结构的变化，建立完善的土地定价机制，为维持土地市场健康可持续发展提供政策建议。

二、数据来源和研究方法

(一)数据来源

本研究选取杭州市主城区(上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区)、余杭区和萧山区为研究区域，因为富阳和临安设区时间尚短，交易数据量有限，不具有研究代表性，暂不考虑。以2005年1月1日至2018年12月31日的住宅用地交易数据为研究对象，数据主要来源于好地网的土地数据库，采集数据属性包括地块名称、位置、土地性质、出让面积、容积率、建筑面积、成交时间、出让底价、成交价、成交楼面价、溢价率、竞得单位等信息，并通过高德开放平台，根据住宅用地的地理位置和楼盘名称等相关信息，确定每个地块的经纬度信息。

(二)研究方法

1.空间自相关方法

空间自相关性用于测度目标变量属性值在同一个分布区内存在的空间依赖程度，一般用Moran’s I 统计量来度量空间自相关性[22]，计算公式为

统计的zI得分计算公式为

2.克里金(kriging)插值法

咳嗽变异性哮喘是较特殊的一种支气管哮喘，其主要临床表现为慢性咳嗽 [6-7]。用力呼气或深吸气均会导致咳嗽，无哮鸣音，临床上多数患者表现为持续的气道高反应和气道炎症，病理改变为神经活性增加、黏液分泌、血管扩张、血浆渗出及气道痉挛等[8-9]。因此，治疗咳嗽变异性哮喘应以降低气道高反应和消除气道炎症为主。

克里金插值法是以空间自相关性为基础，利用原始数据和半方差函数的结构性，对住宅楼面地价的样本点进行无偏估计的插值方法，能够克服样本点的相关性和丛聚影响[23]。住宅楼面地价Z(x0)的估算值为

式中：Z(xi)为已知地块的楼面地价；λi是权重，估算点根据无偏估计和最小方差原则，要求权重满足方程：

三、住宅楼面地价的时间演变

2005—2018年杭州市住宅用地市场成交面积和金额出现了四个峰值。2007年是第一个高峰，住宅用地成交面积309万方，比上年增长32.8%，成交金额291亿元，增长111.9%；第二个高峰2009年住宅用地成交面积是368万方，成交金额674亿元，分别增长156.9%，281.1%；2013年土地交易又达峰值，住宅用地成交面积是238万方，成交金额519亿元，分别增长54.0%，66.5%；自2015年起杭州市住宅用地成交面积平稳增长、但成交金额却不断创新高，2018年的住宅用地成交面积和成交金额分别为249万方、1 286亿元(见图1)。

运用HP滤波法将住宅楼面地价分解为趋势成分和周期成分，住宅楼面地价总体上呈现出持续上涨趋势，具有明显的周期(见图2)。结合杭州市住宅用地市场成交面积和金额，可将住宅用地市场大致划分为三个阶段：第一阶段(2005—2010年)、第二阶段(2011—2015年)、第三阶段(2016—2018年)。

第一阶段(2005—2010年)：住宅楼面地价的周期成分在0值上下小幅波动，故称为波动期。2005年国家出台“国八条”，在政府的宏观干预下，各项经济指标趋于平缓，杭州的土地市场进入调整期，直至2007年市场稍有回暖，宅地成交迎来“小高潮”，当年成交67宗，楼面地价上涨51.6%，但在2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机大环境下夭折，经济发展趋缓，房地产市场低迷，随后政府出台了四万亿刺激政策，大量资金流入房地产，2009年即出现宅地成交“高潮”，仅此一年成交92宗，也是地王频出的一年，楼面地价上涨50.1%。2010年政府出台严厉的调控政策“国十一条”，市场逐渐降温，回归理性。

第二阶段(2011—2015年)：2011—2015年可以称为杭州土地市场“失落的五年”，住宅楼面地价的周期成分均处于0值以下，称为低谷期。2011年国家出台“新国八条”调控房地产市场，之后政府坚持稳健的货币政策，调控房地产不动摇的方针，让房价回归合理水平，政策持续时间长，导致房地产市场一度低迷，2011和2012年分别只成交36，38宗宅地，成交量价齐降，甚至出现多宗土地流拍。2013年土地交易量有所回升，大型房企纷纷涌入杭州，但楼市仍处于高库存的状态，直至2014年7月杭州市政府逐步取消限购，2015年土地市场下半年逐渐回暖，结束调整。

第三阶段(2016—2018年)：住宅楼面地价的周期成分均在0值之上，故称为高峰期。2015年全国一线城市房价率先上涨。2016年9月，杭州召开G20峰会，国际知名度和城市能级进一步提升，房地产市场迅速升温，吸引大量投资，交易量价都创历史新高，楼面地价上涨75.3%，“地王”频出，政府不断出台新的土地拍卖政策，也难以抑制开发商的热情，2017年杭州共出让宅地51宗，其中40宗溢价率50%以上。随着2018年国家去杠杆政策效应显现和限购限价升级，土地市场有所降温，房企资金紧张，拿地趋于理性，但楼面地价依然处在高位。

2005—2018年杭州住宅楼面地价总体波动上涨，在时序上宏观经济环境定调土地市场。房地产业作为国民经济发展的重要领域，国家针对市场的变化，及时采取对应货币、信贷等宏观经济政策。从国八条、国十条、新国八条、新国十条到目前的一城一策等行政干预都在不同程度上影响住宅土地市场。

四、住宅楼面地价的空间演变

(一)空间自相关分析

(二)空间结构分析

1.第一阶段(2005—2010年)

此阶段住宅用地成交集中在余杭区的未来科技城，拱墅区的桥西、申花板块，江干区的城东新城、丁兰新城，下沙沿江板块等，老城区居住功能饱和，土地资源紧张，成交地块少。住宅楼面地价呈单中心圈层结构，这与杭州城市发展格局一致，彼时的杭州是“西湖时代”“武林时代”。(1)住宅楼面地价核心圈层以西湖为中心，峰值位于武林广场、湖滨商圈，传统CBD配套成熟，是住宅楼面地价的“翘楚”；(2)次核心圈层向外延伸约4公里，延伸方向为城西、城东，即西湖区、江干区方向，楼面地价东西方向明显高于南北方向，城西是大众偏爱的居住区，教育资源优质、交通便利、环境宜人；(3)过渡圈层向外延伸约6公里，方向为城西、城北，包含了大部分主城区域，江南的滨江区由于一江之隔，与老城区的价格关联性较弱，楼面地价水平偏低，是主城区价格洼地；(4)外围圈层主要在江干区的九堡、下沙、余杭区、萧山区等外围区域，楼面地价在6 000元/m2以下，如图3(a)所示。

表1 住宅用地楼面价的Moran’s I指数

2005—2010年阶段，西湖区留下街道住宅楼面地价增长值最大，达20 000元/m2，增长率也最高，六年时间增长4倍，此区域位于西溪湿地和西湖风景区之间，绿植率高，环境、景观绝佳，并且出让地块规划容积率低，适合开发高端住宅。可见随着人们对居住品质的追求，景观、环境价值在楼面地价中凸显。下城区的武林广场以北的朝晖、文晖街道楼面地价上涨超过15 000元/m2，由于老市中心居住人口饱和，向周边外溢，由此形成了以西湖、西溪湿地为“双核”的楼面地价增值区。住宅楼面地价的增长率和增长值存在较大差异，下沙沿江区域的楼面地价增长3倍以上，这是由于经济开发区和下沙高教园区导入大量人口，并且沿江具有良好的钱塘江景观，是区域内的优质板块。市中心配套成熟完善，楼面地价增长并不突出，其基础价格已经处于塔尖，实现高增长率存在难度。在楼面地价普遍上涨的环境下，闲林、老余杭板块下跌，约2 000元/m2，跌幅20%，如图3(b)(c)所示。

2.第二阶段(2011—2015年)

2011—2015年杭州土地市场处于低谷期，成交集中在各大新城：城东新城、运河新城、未来科技城、钱江世纪城，与上一阶段相比，住宅楼面地价平均提升约3 500元/m2，价格梯度愈来愈大。住宅楼面地价仍然呈单中心圈层结构，但是具体价格圈层范围发生改变：(1)核心圈层以西湖为中心，峰值由最初的武林广场向钱江新城偏移，钱江新城作为杭州另一个CBD的地位在楼面地价上有所体现；(2)次核心圈层向外延伸约2公里，方向为城北、江南，大运河沿岸、拱宸桥西、申花板块配套成熟、景观良好，是改善首选区域，江南拥有国家级高新技术园区，阿里巴巴、华为等500强企业在此设园区，高端人才聚集，居住需求大；(3)过渡圈层向外延伸约3.5公里，方向为城东，杭州东站和地铁1号线投入运营，交通红利使板块价值迅速提升；(4)外围圈层包括主城区其他区域、余杭区和萧山区，如图4(a)所示。

这期间国家严加调控房地产市场，住宅楼面地价下跌区域大于上涨区域，下跌值最大约15 000元/m2，也有逆流而上的区域：楼面地价上涨最大的是钱塘江两岸的上城区和滨江区，拥有一线江景，并且以钱江新城和滨江高新技术园区为支撑，价格上涨在情理之中；毗邻浙江大学紫金港校区的拱墅区申花板块也走出了独立行情，浙江大学的高学历人才在此聚集，住房市场潜力充足；余杭区临平新城作为杭州副城之一，成交多宗宅地，楼面地价井喷，增长率2倍以上。其余区域抵抗不住市场的力量，在5年期间不涨反跌，其中在上一阶段上涨最多的西溪湿地南面区域，在此阶段楼面地价下跌最多。由此可见，在低谷期核心圈层楼面地价最稳定，抗跌性好，此时的价格最能体现土地的真实价值，外围圈层楼面地价与市场环境相关性大，有大起大落风险，如图4(b)(c)所示。

3.第三阶段(2016—2018年)

2016—2018年是杭州土地市场的高峰期，50%以上土地成交位于余杭区和萧山区。住宅楼面地价依然呈单中心圈层结构，老市中心的地位不可动摇，各圈层方向性凸显，有“三足鼎立”之势。(1)楼面地价核心圈层以西湖为中心，峰值位于武林商圈、钱江新城，两大商业中心地位显赫，城市发展格局从“西湖时代”走向“钱江时代”。(2)次核心圈层呈三个方向，西北方向：主要是老城西文教区，古荡、翠苑、文新、蒋村、祥符街道；东北方向：钱江新城、城东新城；正南方向：滨江区的长河、浦沿、西兴街道，这三个方向区位优势明显，配套齐全，产业聚集，潜力巨大。(3)过渡圈层形状与次核心圈层一致，呈“Y”型，是楼面地价在空间上的自然延伸。(4)外围圈层主要包括未来科技城和钱江世纪城，未来科技城是国家级海创园，钱江世纪城作为2022年亚运会的主场，未来预期不可估量，都在楼面地价上充分显现。(5)最外围圈层主要在江干区的下沙、余杭区、萧山区等外围区域，经过这一轮上涨，基本消灭了楼面地价10 000元/m2以下的住宅用地，如图5(a)所示。

2016—2018年是全国房地产市场上行阶段，杭州住宅楼面地价普涨10 000元/m2以上，只是不同区域、不同板块上涨价格存在差异。增长值最大的是余杭区未来科技城闲林街道，楼面地价抬升15 000元/m2以上。江干区的城东新城和丁兰新城楼面地价上涨明显，交通枢纽火车东站作为人流集散地，汇集了大量居住人口，丁兰新城规划居住片区，未来配套完善，且靠近半山公园，环境宜居。G20峰会和2022年亚运会两大盛会选址在钱江世纪城，基础设施的超前改善，使得楼面地价提升明显。此阶段住宅楼面地价高增长率区域清晰明显，六大区域：余杭区未来科技城闲林街道、余杭区的崇贤街道、萧山区的新街街道、义桥镇、河上镇、大江东核心区域，全部位于余杭区和萧山区，分布于老城区的外围。随着城市外围扩张，规划新片区发挥空间大，界面改善明显，板块提升价值点多，刺激整个区域的楼面地价飙升，市中心的楼面地价企稳，并非是此阶段土地价格上涨的最大受益者，如图5(b)(c)所示。

五、结论与建议

(一)研究结论

第一，宏观经济环境定调土地市场。房地产业作为国民经济发展的重要领域，货币、信贷等经济政策是决定土地价格的主要因素，保持稳健的经济水平是土地市场平稳发展的根本条件，即使限购限贷政策效果立竿见影，也并非长久之计。受到宏观经济环境影响，杭州的住宅用地市场可划分为三个阶段：波动期(2005—2010年)、低谷期(2011—2015年)、高峰期(2016—2018年)。

第二，杭州住宅楼面地价存在显著的空间差异，呈现出以西湖为中心的圈层结构，具有连续性和方向变异性，层次分明、梯度明显。随着城市不断向外围扩张蔓延，楼面地价中心区域圈层密集，价格梯度大，逐渐向外围趋于平坦；不同方向差异明显，城市多中心规划逐渐在楼面地价上体现，由原来的单中心向城市副中心过渡。住宅楼面地价的增长值和增长率具有区域差异性，随着核心和次核心圈层发展趋缓，其峰值向城市外围扩散，更多出现在城市新开发区域。

第三，城市规划定位、交通基础设施建设、产业和人才政策、重大事件、自然本底条件是影响杭州城市住宅楼面地价时空演变的重要驱动因素。各大新城的能级、功能定位差异，使得在教育、医疗、商业等配套上改善程度不同；杭州东站、地铁1，2，4号线的投入运营，可达性提高、通勤成本降低；滨江高新技术园区、未来科技城高端产业导入，高学历、高素质人才聚集；G20峰会、亚运会等盛事的举办，影响力巨大；随着人居环境要求的提高，西湖、钱塘江、大运河、西溪湿地等稀缺自然资源价值凸显。以上诸多因素成为杭州政府出让土地的“卖点”，也因此加大了城市住宅用地开发量，并提高了城市住宅楼面地价。

(二)建议

以住宅楼面地价的视角来研究杭州市2005—2018年住宅楼面地价在时间和空间上的发展历程，更加直观地解读城市空间结构变化，为合理调控住宅土地市场提供以下建议：

首先，开展土地市场的供给侧改革，提高政府土地供应的弹性。在国家宏观经济大环境下，政府根据土地市场供求关系，灵活机动地调整土地供应计划，科学把握土地出让时间，引导房地产开发投资，使楼面地价保持在合理区间。充分发挥市场自身的调节能力，避免市场火热时出现地王，萧条时出现土地流拍现象，突破以往采取抑制或刺激需求的政策性干预带来的弊端。

其次，建立动态的数字地价模型，强化城市规划与土地价格之间的互动关系。城市规划对住宅楼面地价空间分布具有引导作用，根据杭州城市多中心发展规划对各中心能级和功能的定位，科学合理的土地性质、地块容积率等规划条件，都在不同程度上影响住宅楼面地价。反之，以住宅楼面地价的空间分布来检验和指导城市规划，及时调整规划单元的控规编制，改善公共资源的空间分布差异，提高人口、产业、住宅用地、公共资源的匹配度，实现土地资源的合理配置和集约利用。

最后，城市建设要分区逐步推进，土地出让节奏依托于建设周期。在城市建设期间，切勿集中力量发展某个片区，会导致城市经济发展不平衡，各大新城需根据自身能级和定位开展基础设施建设。在建设进城中，把握土地出让节奏，避免大量的供应土地为获取高额土地出让金的短视行为，导致后期发展疲软乏力，甚至出现楼面地价下跌的情况，不利于保持土地市场的健康可持续发展。