房地产企业财务管理的优化策略研究

曹极 浙江祥新科技控股集团有限公司

引言

近几年，科学技术不断发展，各个行业都在进行优化和转型，因此，房地产企业要想提升自身的竞争力必须实现企业转型[1]。无论是哪种类型的企业，企业发展的主导部分就是财务管理，所以房地产企业要想在当前背景下成功转型离不开对财务管理工作的优化和升级，从根源上进行财务管理优化，达到企业财务管理精细化与信息化的目标。

一、房地产企业财务管理的意义和特点

（一）房地产企业财务管理的意义

房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对国民经济的发展起到了巨大的推动作用，并且在推进城市化、工业化进程中也起到促进作用，房地产企业财务管理的重点是将房地产企业生产经营中的资金统一化管理、合理化运用。房地产企业财务管理工作的核心就是将房地产企业资金效率使用最大化[2]。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产公司和其他企业的财务管理有很大的不同。首先，房地产行业是资金密集型行业，房地产项目的开展全过程都需要资金的高投入；其次，房地产行业的项目大多存在较长的开发周期，导致房地产行业的资金投入周期较长并且资金回收较慢，项目开发和运营中存在较大风险以至于财务管理也面临较大风险；最后，房地产企业通过招标的形式获得土地的开发，也就意味在招标时房地产企业要确保自身资金的充足性，才能获得招标的资格，也就要求房地产企业要与银行建立密切的联系，因此与其他企业相比，房地产企业内部要建立有效的资金管理机制。所以，房地产企业要加强财务管理。

二、房地产企业的财务管理原则及影响

（一）房地产企业财务管理原则

1.全面性原则

房地产企业在开发运营过程中，工作的内容具有复杂性，因此房地产企业的财务管理工作要融入企业全部的与财务相关的活动中，对其开展及时管理、监督以及评价工作，企业经营运作的各个方面都要求财务对其监督和管理，相反，财务管理是一种全方位的业务活动，它贯穿于企业其他业务执行、监督、反馈的各个环节，具有全程性和动态性。

2.重要性原则

房地产企业的财务管理，既要统筹考虑，又要突出重点，要有全局的观念，要有条理、有层次地进行。因为房地产企业在转型过程中的经验和探索都很少，因此，在这方面肯定存在着一定的漏洞和风险，所以要加强对房地产经营活动中比较重要、风险较大的环节的监管，以最大限度地降低风险。财务管理需要着重突出重点，并要有针对性地进行全面的监督，做到分层有序，尽量避免出现高风险和造成严重后果。

（二）财务管理对房地产企业的影响

财务管理在一个企业的发展过程中起着举足轻重的作用，其管理质量直接影响着企业的发展。而在企业经营管理体系中，财务管理体系也是一个非常关键的环节。所以，高科技的技术和健全的财务管理体系将成为企业发展的一个重要环节。而房地产企业由于其自身的工程开发建设和资金的流向，必然要重视财务管理，使其在房地产开发中决定性的作用得以发挥。

1.对房地产企业投资决策的影响

在房地产企业项目开发的进程中，要建立和实现房地产增值、风险管理等基本目标。而要达到上述目标的实现，就必须有充足的资金支持，同时还要有适当的资本投入。但是，如果不能从财务的角度出发，对其进行合理地定位和评价，将会对最终的投资方向产生一定的影响，从而导致投资风险。

2.对房地产企业业务发展的影响

一个企业的发展，并不取决于它的员工的实力以及产品的多样性，主要取决于其投资方向。在房地产企业发展的早期阶段，房地产企业要购买相关的建筑材料，并对所需的人员进行适当的培训。到了发展的中期阶段，要对项目进行评估，然后才能购买缺少的材料和先进的装备。在房地产企业发展后期，要对项目的进度进行统计和评价，就必须投入大量的人力。而在房地产企业发展的各个阶段，都是以财务管理为枢纽，实现企业的有序经营、稳固企业的发展。

3.对房地产企业可持续发展的影响

财务管理工作，既要控制成本，又要控制资金的流向，特别是房地产企业的财务管理工作，还需要处理债务问题，如果不正确地解决财务问题，将会对企业的长期发展产生不利的影响。在房地产企业的实际经营中，不难发现，房地产企业在项目开发中期，由于资金周转不畅导致企业倒闭，造成烂尾楼的出现，这是财务管理问题处理不当的后果。所以，要确保企业的长期发展，就需要对其进行财务管理优化。

三、房地产企业财务管理存在的问题

（一）缺乏对财务管理的重视

房地产企业的财务管理工作存在着严重的问题，即财务管理体系的流于形式：目前，房地产企业的财务管理工作普遍存在着不规范的收支审核程序；审批手续不完整；费用开支缺乏统一规范等。部分房地产企业对财务管理优化与改革意识的缺乏，一味节约企业成本，造成了房地产企业的财务管理工作不能正常进行。

（二）融资渠道相对单一

房地产项目投资庞大，土地成本及项目开发成本高达几十亿，资金来源是房地产行业面临的最大挑战。当前，我国房地产企业的融资方式主要有内部融资和外部融资两类。内部融资由预收账款及企业自有资金构成。自有资金通常不少于所投项目的30%；此外，预收账款是房地产企业对商品住宅通过预售的方式所得到的资金，通常是工程总投资的20%-30%。房地产企业的外部融资包括商业银行贷款、债券以及上市融资，当前，我国房地产企业的外部融资大部分都是商业银行贷款渠道。由于房地产企业贷款规模庞大，且银行对房地产信贷的准入门槛较高，融资难度较大，房地产企业的财务状况直接关系到房地产企业的融资工作，进而制约着房地产企业的发展。

（三）资金管理体系不健全

房地产企业的财务管理是一个规范化的系统工程，它关系到企业的长期发展和投资项目的建设，一些房地产企业在制定年度计划时，尽管已按有关规定制定了相应的投资计划，但并没有对该计划的具体目标进行细化，各个阶段的规划也基本上是空洞的，这就造成了财务管理体系的规范性缺乏约束力。造成了企业财务管理工作不能集中管理和使用资金，长期存在着资金使用的隐患。但由于部分房地产企业缺乏对企业资金的管理，缺乏健全的财务预算管理体系，导致企业经营成本过高。在工程开发建设过程中，盲目性、随意性的投入会使企业在某种程度上陷入资金困难。

（四）财务管理工作过于被动

房地产行业是我国国民经济中的一个传统行业，其财务管理和工作都是比较传统的，大部分企业都是采取一些比较被动的方式来进行经营，在预测和调控上都有很大的问题。房地产企业的财务管理制度要适应现实，对其进行财务上的调整，以减少财务风险，保证房地产企业的持续健康发展。目前，我国房地产企业的财务管理运作机制仍停留在传统的经营方式上，未能进行有效的改革，使得房地产企业的财务管理工作陷入了一种消极的境地。

四、房地产企业财务管理优化策略

（一）加强对财务管理的重视，完善财务信息管理的建设

1.转变管理人员的传统观念

改变传统的房地产企业财务管理理念，让企业的管理人员认识到财务管理是房地产企业运作的一个重要环节，在企业开展日常经营活动时，注重财务管理人员的参与。尤其是在房地产项目的开展和建设过程中，资金的运用是多方面的，财务管理必须与各相关部门进行协调，并对其进行及时的管理和分配。

2.加强对财务管理人员的专业性培养

企业财务管理人员素质的高低直接影响着企业的财务管理工作的质量，所以加强对财务管理工作人员的专业素质教育，提高他们的财务管理水平是非常必要的。房地产企业要加强财务管理的规范化、透明化，建立独立的财务管理机构和监管机构，加强对房地产企业的财务管理。

3.财务管理系统信息化建设

房地产企业要推进财务管理工作信息化，可以通过使用适合企业经营的ERP系统，把企业的物流、人力和财务等信息紧密地结合在一起，实现了对工程建设的各个环节的信息化管理，便于领导对企业运行中出现的问题进行及时的发现和处理，减少不必要的资源和人力损耗，降低企业的管理成本。

（二）增加企业资金来源渠道

由于房地产企业的经营以及项目的开发建设需要大量的资金，单凭企业的流动资金很难满足企业的经营需要，所以大部分房地产企业都是负债经营，如果资金链出现断裂，将会对企业的生产经营活动造成严重的影响，企业缺乏经营产出，负债继续滚动，恶性循环将会导致企业经营者负债累累。因此，企业在运营中不仅要依靠银行贷款，还要依靠自身的流动资金，还要通过预售等手段进行融资，并且要通过拓宽企业的资金来源渠道来抵御财务风险。一方面，除了商业银行贷款以外，一些房地产小微企业可以通过与大型房地产及相关企业合作的形式，共同开发项目，与大型企业共享经营利润，通过这种形式降低企业需要承担的财务风险，实现项目的顺利开发。另一方面，伴随互联网金融的高速发展，企业融资渠道不仅仅局限于传统的融资，还可利用互联网融资解决企业的资金问题，比如通过众筹的方式。另外，债务融资、股权融资等渠道也可帮助企业获得项目投入资金，调整各个融资渠道的还款期限，可以分散企业资金链断裂的风险，也可以防止因资金链断裂而导致无力偿还的情况。

（三）建立健全房地产企业的财务管理制度

1.建立科学、合理的财务管理体系

在建设财务管理体系的过程中，要从成本预算管理、投资融资渠道管理、业绩评价管理这几个方面着手，改进企业的财务管理体系。同时，不同类型的房地产企业必须根据行业的特点，严格遵守相关的法律法规，并根据企业自身实际情况，制定适合自己的财务管理体系。另外，还要注意财务管理体系的可操作性，在整个项目开发的每一个阶段，都要把财务管理体系贯彻到每一个阶段，并使之发挥最大的作用。

2.合理设置财务管理程序

要根据我国的有关法律法规和企业的实际情况，对会计科目进行科学、合理的调整，使其更加完善。由于房地产行业的特殊性，房地产公司的财务管理部门必须在各个环节中进行合理的会计处理，以保证其流程的完整性。同时，财务管理部门在会计核算方面也要保持高度的一致性，从而使管理工作更具弹性。

3.落实财务管理制度

财务部门必须严格落实和执行财务管理制度，才能提高房地产企业的财务管理能力。在财务管理体系的实施上，也要有清晰的规定，在审计工作中，必须严格执行。在资金配置上，要根据现实情况，不断完善财务管理体系，加强财务管理工作。

（四）创新财务管理视觉，降低财务风险

1.加强项目资金的回收管理，对融资方式进行创新

对房地产企业来说，要强化项目融资的渠道，主要有两种方式：第一，要加强对应收账款的管理，即要及时采取财务措施，做好资金回收工作，比如打折、催收，都能让企业的资金得到有效的回收，而且还能提高企业的资金流动速度；第二，通过运用促销手段，可以提高项目开发建设期间的销售回款，比如：可以用预付款的方式，将部分资金收回，从而提高企业的资金流动。而在融资方式上的创新，则是通过有效地拓宽融资渠道，从而有效地控制其债务融资的比例，从而增强企业自身的资金流动性，降低企业的金融风险。

2.重视对资本结构的调整

为了进一步实现资本结构的调整，必须注重对负债比率的调控，尽量减少其自身的影响，这样可以使债务更加合理，从而实现资本结构的最佳化。在实际操作过程中，必须采用资产结构比较方法和每股收益无差别方法来进行筹资决策，在财务规划中，通过科学的预测筹资计划的合理性，确保项目设计中的风险最小化。

3.重视对成本及预算的控制

在新的开发建设项目中，土地购置成本、材料成本等是与之相适应的，因此，房地产企业在成本预算方面也非常注重，主要包含以下两个方面：第一，必须挑选一支更好的工程团队和更好的材料供应商，才能保证工程的质量，同时也能防止工程的质量问题造成的经济损失；第二，房地产中高层管理者和企业的财务经理必须重视新项目的评价与审核，必须对市场进行深入的调研和分析，而且，严格遵循量入为出的原则进行成本预算管理工作，通过财务管理人员精确的数据计算以及严格落实成本控制理念进行企业的收支管理工作，需要严格考核对于超出预算部分的支出，杜绝非必要的资金支出部分。

结语

总之，房地产行业是第三产业中的一个重要组成部分，对整个社会和经济都产生很大的影响。房地产企业财务管理工作的成功进行，一直都是房地产行业发展的关键，提升财务管理工作的质量，可以确保房地产行业的正常运转。然而在我国房地产企业发展的进程中，对财务管理的问题一直未给予足够的关注。所以，房地产企业在未来的发展中，必须加强财务管理工作，提高房地产企业财务管理人才的综合素质和专业能力，在此基础上结合房地产企业自身的发展状况，建立较为科学的财务管理体系，并且利用现代科学技术，提高财务管理体系的管理水平，使企业的资金合理利用，并进行精细化的财务管理。