2020—2050：中国城镇住房市场发展趋势与目标

邓郁松，邵 挺

(国务院发展研究中心 市场经济研究所， 北京 100010)

一、住房市场发展阶段已发生重大变化

1998年以来，随着城镇住房持续大规模建设，我国城镇居民住房条件显著改善，“十二五”末城镇家庭户均套数已超过1.0套，住房市场发展阶段出现重大变化。

一是城镇住房户均套数超过1.0套，总体已基本解决住房短缺问题。根据第六次全国人口普查数据和近年来住房新开工面积、竣工面积等数据推算，2010年底我国城镇家庭户*我国户口管理中，把以“具有血缘婚姻或收养关系”立户的称为家庭户，而把以“无血缘关系而居住在一起的人员”立户的，即由业缘关系共同居住在机关、团体、学校、企业、事业单位内部或公共宿舍的人而立户的称为集体户。的户均住房套数为0.98套，2015年底提高到1.10套。按全部常住城镇人口测算，2015年底全国城镇户均住房也达到了1.03套。由于城镇家庭户均住房超过1.0套，我国已总体解决住房短缺问题。

二是住房新开工面积峰值出现，房地产投资增速明显放缓。2010年以来，全国房地产投资增速、房屋新开工面积等主要指标的峰值相继到来。房地产投资增幅在2010年达到峰值(33.16%)，2017年降至7%。房地产开发企业的住房新开工面积在2011年达到峰值(14.7亿平方米)，2017年回落到12.8亿平方米。从发达经济体住房市场发展历程看，户均住房达到1.0套左右时均会出现住房新开工的峰值。我国住房新开工面积峰值出现的时期与发达经济体住房新开工峰值出现时的市场特征基本一致。

三是住房市场区域性分化特征凸显。北京、深圳等一线城市由于新建商品住房长期供给不足、人口持续较快流入增大住房需求，住房供需矛盾较为突出，住房价格涨幅远远高于其他城市；而前期新开工规模过大、原有主导产业衰退、人口流入缓慢甚至净流出的城市，价格涨幅明显低于一线城市涨幅，有的城市还面临住房库存规模过高、去化压力较大的问题。

二、2020—2050年城镇住房市场发展的主要影响因素

从中长期看，我国经济社会阶段变化和结构调整、城镇人口数量和结构变动以及金融、土地等住房相关政策的调整将是影响2020—2050年住房市场发展的主要因素。

(一)高质量发展阶段经济结构调整步伐加快对住房供应和需求都将产生重大影响

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，服务业驱动和消费引领特征更加明显。2017年服务业增加值占GDP的比重为51.6%、消费占GDP的比重是53.6%。参照发达经济体在不同发展阶段的产业结构演变情况，预计2020、2035和2050年我国服务业增加值占GDP的比重将分别提高到53.7%、63%和70%左右，消费占GDP的比重将分别提高到56.2%、65.5%和75%左右。

高质量发展阶段的经济结构调整将持续到2050年前后，这意味着调整过程中劳动力、土地等要素资源的再配置过程也将持续相当长的时间。劳动力和土地等要素资源的再配置将直接影响到住房供应和需求的变化。随着工业比重回落、服务业比重上升，原有的一些工业用地需要盘活，在符合规划条件下部分工业用地可以转为居住用地，成为新增居住用地特别是租赁住房用地的来源之一。劳动力从工业部门向服务业部门的转移不仅是劳动力在城市内部重新进行职业选择，也会有相当一部分会在城市间重新进行选择，这将对中长期的住房需求产生较大影响。高质量发展阶段还是居民收入水平持续提升的过程，对居住品质的要求也显著提高。因此，要重视高质量发展阶段的结构调整对住房市场供需结构产生的重要影响。

(二)城镇人口总量和结构的变化将对住房需求产生较大影响

2020—2050年，我国人口总量和结构都将发生重大变化(表1)，并将对住房需求产生较大影响。

一是城镇化率继续稳步提升，但2035年后城镇人口数量将可能出现回落。据相关部门预测，我国人口数量将在2030 年前后达到峰值，峰值数量预计为14.23亿人。其中，2020、2035和2050年的人口数量预计将分别达到13.97亿人、13.68亿人和12.70亿人。结合国际经验和国内城镇化推进情况，预计2020、2035年和2050年我国城镇化率将相继达到60%、75%和80%，届时城镇人口将分别达到8.38亿人、10.26亿人和10.16亿人。

二是城镇家庭户均规模平稳下降。在城镇人口增加过程中，家庭小型化趋势明显。城镇家庭户的户均人口数量由1998年的3.2人减少到2010年的2.85人。参照发达经济体户均人口规模变动的一般规律，结合我国人口结构变化情况，预计在2050年前家庭户均规模仍将呈平稳下降趋势，2020年、2035年和2050年城镇家庭户均人口将分别降至2.75人、2.5人和2.3人。

三是人口年龄结构的优势明显逆转。突出表现为人口老龄化加速和人口抚养比持续上升。初步测算，60岁及以上老年人占总人口的比重在2020年、2035年和2050年将分别达到18%、28.3%和36.6%。人口总抚养比*人口总抚养比是指人口总体中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比。总抚养比可进一步分为老年人口抚养比和少儿抚养比。在2012年降至33%的最低水平，此后将逐步上升，预计2020年提高到40%、2035年上升到50%、2050年将达到65%左右。

表1 2020—2050年我国人口和家庭结构变迁情况

注：城镇家庭数量=城镇人口/城镇家庭户均规模，与统计局公布城镇家庭户口径有所区别

资料来源：笔者根据相关数据测算

人口总量和结构的变化将对住房需求产生重大影响。2020年前，住房需求主要依靠城镇人口增加带动，2010—2020年，城镇人口预计增加16 700万人，家庭户均规模仅减少0.1人。2020—2035年，住房需求增加将转为人口增加、家庭小型化和住房条件改善等因素共同带动，期间城镇人口预计增加18 800万人、家庭户均规模将减少0.25人。2035—2050年，带动住房需求的主要因素将是家庭小型化和住房条件改善，期间城镇人口将减少1 000万人、家庭户均规模将减少0.2人。

购房年龄人口主要集中在20～64岁，其中20～34岁以首次置业为主，35～64岁主要是二次以上购房的改善型需求。由于人口结构变化，2020—2050年处于首次置业年龄段的人口比重总体呈下降趋势，改善性需求在住房需求中的比重将保持旺盛。初步测算，到2035年，首次置业人口数量占全部人口的比例将下降到17%左右，改善型需求的人口数量占比将提高到45%左右。到2050年，处于改善型需求年龄段的人口占比仍将在40%以上。

(三)金融、土地等制度改革和政策调整取向将会对未来住房发展带来重大影响

住房市场是受政策影响较大的市场，特别是金融、土地等政策的调整对住房市场的影响尤为显著。由于“十二五”末我国住房市场已从总量供不应求转向供求基本平衡、区域结构矛盾突出的新阶段，“十三五”时期乃至2020—2050年住房金融、土地等制度改革和政策调整取向将会对住房市场的中长期形势产生重大影响。

一是住房金融政策的不同取向将会对住房市场运行产生不同后果。日本、美国、德国等发达经济体住房市场发展历程表明，在解决住房短缺问题后，住房金融政策的不同取向对住房市场的影响截然不同[1]。在经济增速放缓后，低利率、低首付极易引发房价泡沫，而低利率政策转向后，快速加息过程又成为泡沫破裂的直接原因。美国、日本、西班牙等国的房地产大幅波动都与住房金融政策特别是利率的波动直接相关。德国住房市场相对稳定，与其首付相对较高、利率相对稳定带来的住房金融条件相对稳定有关。2020—2050年，我国经济和居民收入增速回落、住房市场供求关系平衡，在这个阶段要特别注意防范因低利率政策带来的系统性房价泡沫风险，做好房地产金融的宏观审慎管理[2]。

二是新房供应政策的不同取向也会带来市场运行的较大差异。从全球比较看，伦敦、旧金山等城市受规划、土地等政策的影响，新建住房供应十分有限，由此显著推高了这些城市的房价。而休斯顿等城市在土地、规划等方面则实行相对宽松的政策，新房供应较为充足，这一类型的城市房价水平相对较低[3]。由于我国住房市场已进入“总量平衡、区域矛盾突出”的新阶段，未来新房供应既要警惕继续人为刺激房地产投资和住房新开工面积保持在较高水平带来的全局性供给过剩风险，也要注意应对热点城市新房供应不足的矛盾，要增加商品房供应，防范化解供给不足带来的房价高企问题。

三、2020—2050年我国城镇住房市场发展趋势判断

(一)从住房新建规模扩张转向居住品质提升

由于城镇户均住房已超过1.0套，城镇住房新开工面积峰值已经出现，我国住房市场数量扩张的阶段已经结束，住房施工面积峰值也将在“十三五”期间出现，此后开始正常回落。伴随居民收入水平的持续提高，2020—2050年住房市场的主要矛盾是住房质量、居住环境和公共基础设施配套等方面难以满足居民的居住要求，发展重点将从解决数量不足问题转向提升整体居住品质等方面，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。

(二)房地产业增加值占GDP的比重将持续上升但建筑业增加值占比将回落

借鉴国际经验，在一国房地产市场新开工量等实物建设指标达到峰值后，房地产投资增速将出现趋势性回落。在这个回落过程中，以房地产市场为主的建筑业的增加值占GDP的比重会相应降低。同时，与房地产市场相关的交易、咨询、金融等附加值高的服务类项目增加值将持续增加，房地产业增加值占GDP的比重将有所上升。

2010—2017年，我国房地产业增加值占GDP的比重从5.7%提高到6.5%、建筑业增加值占GDP的比重从6.6%增加到6.7%。参照OECD经济体一般发展规律，预计2020年、2035年和2050年，房地产业增加值占GDP的比重将分别提高到6.8%、9.0%和9.6%，建筑业增加值占比将分别回落至6.6%、6.0%和5.5%。

(三)未来新增住房供应和需求将主要向城市群集中

从发达经济体城市发展历程看，大都市区的经济效率更高，吸纳的人口数量、产生的GDP都持续增加。据统计，2016年我国京津冀、长三角、珠三角这三个具有较大影响力的城市群，以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值。参照城市化的一般规律，基于我国城市化的现状和发展潜力，预计2020—2050年我国以城市群为主体带动大中小城市协调发展的区域发展格局加快形成。

2020年预计将全部完成全国19个城市群的规划编制工作，2035年城市群内部的大中小城市功能布局进一步优化、协同发展效应充分显现。在继续提升三大城市群发展水平的同时，在中西部如成渝、中原、长江中游、哈长等资源环境承载力较强的地区，培育发展若干个城市群，促进人口经济均衡分布。初步测算，到2050年19个城市群将集聚全国80%以上的城镇人口、占用全国65%左右的城镇建设用地。随着城镇人口进一步向城市群集中，未来我国城镇新增住房的供应和需求也将主要集中在19个城市群。

(四)存量住房市场的重要性将显著提高

随着住房新开工面积达到峰值后稳中有落、户均套数超过1.0套，我国城镇住房需求将越来越依赖存量住房市场来解决。这符合发达经济体住房市场发展的一般性规律：人均GDP接近1万美元、户均住房套数超过1，由建设开发主导的住房市场趋于稳定和成熟，以房屋流通和住房资产管理为主要特征的存量住房市场将逐步开始占据主导地位。事实上，目前北京等一线城市存量住房的交易量已显著超过新房交易量，并且二手房交易量超过新房交易量的城市在不断增多。

在存量房占主导地位的新阶段，居民基本住房问题的解决和改善性住房需求的满足主要依靠存量住房市场来实现，提高存量住房效率对实现住有所居、持续改善居住条件将发挥越来越重要的作用。同时，市场规模足够大的存量住房市场不论对提高住房资源配置效率，还是对建立租购并举的住房制度都具有重要意义。存量房交易量的增加，还会带动房地产经纪、装饰、装修等相关行业的持续发展，对解决就业问题也将发挥重要作用。

(五)人均住房面积继续稳中有升

展望未来，新建房屋的户均面积将大体保持稳定，住房存量将持续增加。但随着户均人口数量的下降，单人家庭和二人家庭的比重逐步上升，人均住房面积将继续提升。预计到2020年，我国城镇人均住房建筑面积将达到38.5平方米左右，基本达到人均一间房；到2035年，城镇人均住房建筑面积将达到42.5平方米左右，高于目前英国和日本的住房面积水平，略低于目前法国、德国等国家的住房面积水平，住房成套率将接近100%，居住质量将显著提高；到2050年，人均住房建筑面积将保持在46平方米左右，略高于目前德国、法国的人均住房建筑面积[4]。

(六)城镇住房自有率将平稳回落

从典型经济体住房市场发展历程看，发达经济体住房自有率提高最快的阶段总体在解决住房短缺阶段，并在户均住房达到1.0套左右时住房自有率开始达到相对稳定的状态(表2)。如日本1968年户均住房达到1.0套，当年住房自有率为60.3%，此后住房自有率基本在60%左右波动，到2013年其住房自有率也只有61.3%[5]。美国住房自有率在20世纪60年代末达到62%左右，但到2013年其住房自有率也只有65.3%[6]。

表2 部分发达国家住房存量结构(按所有权划分) %

资料来源：《国外住房发展报告2016》[6]、WIND

我国住房自有率目前在80%左右，显著高于发达经济体，这主要与我国在住房制度改革中将住房以“低价”销售给居住的职工有关。由于我国户均住房已超过1.0套，经济结构正处于调整过程中，居民收入差距在一定时期内仍将存在，参照发达经济体在户均住房超过1套后的住房自有率变化趋势，基本可以判断我国住房自有率将难以继续提高，预计2020年住房自有率保持在80%左右，2035—2050年将大体保持在70%～75%的水平。

四、研究确定适应新时代要求的住房发展目标

十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确了未来住房制度改革和住房市场发展的方向。基于我国住房市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出”的新阶段，建议在十九大所确立的住房制度改革方向下，尽快研究提出适应我国住房市场发展新阶段的发展目标。在确定新阶段的发展目标时，建议可重点考虑如下4个方面。

一是建立与经济发展水平相适应的现代化住房市场体系和制度体系。建立健全有利于提高住房资源配置效率、促进市场平稳健康发展、实现住有所居、推动居住质量稳步提高的制度体系。优化住房供应体系，发展住房租赁市场，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应制度。建立统一的住房市场体系，简化商品住房和保障房种类，推进住房保障方式转型，实现各类住房平等入市、公平竞争，提高住房资源配置效率。健全住房金融体系，优化住房投融资模式，强化住房金融宏观审慎管理，防范房地产金融风险。改革住房用地供应体系，完善用地供应机制，建立城乡一体化住房用地市场，实现住房用地动态供求平衡。完善住房规划体系，强化规划的前瞻性、系统性和协调性，提高住房规划质量，持续提升居住品质和居住环境。建立和完善金融、土地等要素市场协调发展的机制。

二是全面改善住房质量，提升居住品质。在以人为本、保护环境、节约资源、优化生态的基础上，提供功能更加合理、建筑质量更加优良、人居环境更加舒适的住房产品，实现更高水平的住有所居。加快房地产开发建设模式实质性转变，形成节约型、环保型、生态友好型的住房建设模式。

三是实现经济、社会和住房市场协调发展。从经济社会长期发展目标出发，处理好住房市场发展与国民经济、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，形成住房政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展、城市内部空间布局与功能升级相协调，实现经济、社会和住房市场协调发展。

四是全面提高防范住房市场系统性风险的能力和水平。随着住房供求关系进入新的发展阶段，我国住房市场面临的潜在风险显著加大。要准确把握住房市场风险的主要类型和成因，调整完善住房金融、土地等公共政策工具，防范可能出现的各类系统性风险，保持住房市场供求总量和结构基本平衡，逐步缓解结构性、区域性矛盾。