房地产代建工程的税务与会计处理

罗林

摘要：随着我国经济的不断发展，住房制度的推进改革，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业。同时，房地产行业的飞速发展也带来一路高涨的房价。政府为了改善此现象，加大了对保障性住房的投资力度，委托房地产开发企业代建工程随之出现。由于房地产代建工程的特殊性，其会计与税务的处理上相对比较复杂。本文主要就房地产代建工程的税务和会计相关方面的内容进行简单的探讨。

关键词：房地产代建工程;税务处理;会计处理

引言

随着国内房地产行业的快速发展，人们的购房需求刺激房产价格飞速增长，政府为了合理控制房价，不断出台政策调控房价，其中政府委托房地产企业代建工程对抑制房价上涨产生了积极作用。根据国家税务政策对代建工程的定性的差别，房地产代建工程的税务处理和会计处理也有较大的区别，因此文章主要就房地产代建工程的具体含义以及税务处理和会计处理中遇到的问题进行研究，并且对房地产代建工程的税务处理和会计处理进行了深入分析。

一、代建工程主要含义

一般代建工程是指政府运用投标等办法，选取一些专业化较高、工程管理能力较强的企业作为工程建设代理人，全权代表工程投资者和使用者在工程项目开展时的管理组织工作。在有关项目完工后，将其交付给使用者的工程项目，其主体包括政府、金融、施工、设计、使用等机构单位。房地产承接的代建工程通常都是由工程委托方进行项目立项并且投资的，实际使用权归工程委托方，代建工程项目开始建设之前，工程委托方要与房地产企业签署相关合同，在项目工程建设过程中，房地产企业应当将代建工程中的相关支出发票开具给工程委托方，同时房地产企业在工程建设中不会垫付资金，房地产企业根据工程建设合同要求以及委托方对工程投入的实际资金按照比例收取代建费用。

二、房地产代建工程的税务与会计处理中遇到的问题

（一）房地产代建工程会计核算内容方面的问题

会计核算内容是指社会再生产的背景下一系列资金和资金运动的总称。房地产代建工程资金及各参与主体的资金往往以资金占有和资金来源两种方式渗透在房地产代建工程的始终。但是在实际的工程项目开展中，投资主体的多样化、房地产代建工程的不同代建形式和会计核算主体的影响下，房地产代建工程的资金占有和资金来源有所不同。在现有的房地产代建工程会计核算的实际操作中，绝大多数会计人员并没有把房地产企业承接的所有代建项目规划到房地产企业的会计核算范围内，使房地产代建企业在进行相关的会计核算时受到限制无从下手，最终导致企业的各项会计目标沒有办法实现落实。

（二）房地产代建工程会计信息披露方面的问题

在现行的会计制度的影响下，房地产代建工程所接受的委托单位的房地产代建项目主要通过“开发产品”和“开发成本”这两种科目进行有关会计核算的工作[1]。在房地产的代建工程资产负债表中直接反映出这两个科目在房地产代建企业会计核算期间的完成额和发生额的相关数据。房地产代建企业收到房地产代建工程的预付款时，会计工作人员直接将原始凭证上记载的预付款金额全部纳入企业的资产负债表中的预收款项目大纲里，但在实际的工作中并不可取。

在实际的房地产代建项目中，由于房地产代建工程往往施工周期长、开发时间久、设计环节复杂、沉淀的资金数额巨大等特点，在具体工程开展期间，可能出现手续移交或者项目工程队结算不能及时完成等现象。如果房地产代建企业在这个过程中没有做好相关的会计信息披露工作，造成企业的负债总额和资产在资产负债表上出现无故虚增的现象，企业的资产负债情况就不能如实反映，从而影响企业的会计核算工作。

（三）房地产代建工程税务税收处理方面的问题

从经济学发展的角度出发，房地产代建工程属于委托代理，房地产代建企业与委托单位之间就是代理方和委托方的关系，相关代理事项的完成全权由代理人负责，并且承担其结果与责任[2]。所以，在房地产建筑工程开展期间，房地产代建企业必须按照合同条款代理行驶工程投资的主体职责。并且在所拥有的权限之内，依据房地产行业要求和相关的法律规定，再结合企业自身的管理机制和相关经验认真严谨的完成工程管理工作。但是在实际工作上，受到代理权限、业主制约等限制，企业在开展资金运转、工程决算等工作时很容易受到阻碍。比如说，房地产代建企业所收取的代建费用必须在工程的竣工决算后按照规定的比例上交一定数额的代建管理费用，这笔费用与其他建设资金是相互隔离的。但是企业的会计工作人员在实际的工作中把企业所收取的全部工程结算款项作为企业营业税金的基础资金，从而导致企业经济收益下降。

三、房地产代建工程的税务与会计处理简析

（一）有效进行房地产代建工程成本核算

房地产代建企业在对相关代建工程的内容和主体具体分析时，必须有效结合所签订的代建合同条款。代建合同对房地产代建企业有一定的约束规范作用，也是房地产代建企业开展具体的代建工程项目的主要依据。在政府的代建工程项目上，代建合同能够明确房地产代建企业和具体使用单位，使其作为会计核算的主体，按照有关规定，施工企业可以独立完成财务的建设和核算工作。一些合同约定，房地产代建企业不作为工程核算的主体，企业只需对工程技术的管理和服务负责。一般房地产代建工程的成本核算包括土地征用与拆迁补偿、开发间接费、前期的工程款、建筑安装工程费和基础设施费，企业在核算的过程中应该切合实际情况。房地产代建工程完工后，房地产代建企业应该将贷方的累计余额转到借方，之后再将代建的工程项目移交给委托方。在办理完工程价款结算有关手续后，把代建工程从“开发产品”转到其他应收款的借方。

（二）关于运营成本和费用的核算

房地产代建工程依据法律定义及税务规定，应该按照“现代服务业”开展会计和税务处理[3]。房地产代建企业作为代理方，和工程有关的办公及人工成本可以按照具体的项目名称设立成本辅助核算账。在代建项目工程中的项目管理人员，例如专业的设计师、现场工程师等办公费用和人工费用需要按期归集于直接成本;在代建项目工程中起到辅助管理的办公费用和人工费用，例如采购部门、计划部门等办公费用和人工费用需要按照规定的比例在企业自建和代建工程项目之间合理分配，按期归集于间接成本;房地产代建企业的管理部门，例如财务部门等办公费用和人工费用需要归集于企业日常管理费用。

房地产代建工程企业可以按照代建工程本月具体的投资额乘以规定的百分比或者代建工程完成比例乘以代建总费用，作为房地产代建企业本月代建工程的运营收入，按照工程辅助核算归集到营业收入。房地产代建企业必须遵循成本与收入配比的原则和会计基本准则，代建的工程按照工程辅助核算计入间接成本、直接成本，在月末一次性归集到代建项目营业成本。

（三）原票转交代建方式的税务处理

原票转交的代建方式就是委托方与房地产代建企业间采取全额结算的方式，房地产代建企业只收取委托方一定数量的代建手续费，此种代建形式中，设计单位、施工单位和建立单位直接和委托方签订合同，并不与房地产代建企业签订有关合同。房地产代建企业只是代委托方收取规定数额的代理费，这种工程代建的成本核算相对比较简单。通常是在具体的工程项目竣工后，房地产代建企业向委托方提供服务业营业税发票，并遵循現行的服务业税法上缴规定的所得税、营业税等税款。如果在实际工程开展时发生了产权转移的现象，则委托方就要缴纳应缴的税款并开具产权所有方的发票[4]。

（四）拨付结算代建方式的税务处理

拨付结算代建方式即设计单位、施工单位、监理单位等不与委托方签订合同，而是与房地产代建企业签订合同，委托方直接将工程所需资金交给有关单位，同时向委托方收取规定数额的手续费。这种方式是当前采用最多的代建方式，这种方式中代建的开发成本是指房地产代建企业所承接的代理开发的除房屋等项目总费用支出，代建房屋、土地按开发成本设置。代建企业在工程开展过程中产生的所有间接费用和工程支出应归集于“应付账款”“代建工程开发成本”等其他科目中。此外，还要在成本项目分类的基础上计入具体的成本明细。在房地产代建企业完成所有工程施工并验收合格后，需要把该项目的实际开发成本转到“开发产品”科目中，并把该工程按时移交到委托方手中，工程结算完成后把“代建工程开发成本”转到“主营业务成本”科目中。

（五）收到政府财政性补贴款的税务处理

房地产企业所承接的代建工程若是公租房、廉租房等项目，企业所处地区政府则会对房地产代建工程项目发放一笔数额较大的补助，根据政府发放补助的文件要求，财政性补贴款项的具体使用有明确规定，而财政性补贴款的使用用途的不同使得税务处理有较大的差别，一般情况下财政性质的补助的实际用途可以具体分为两种类型。第一，政府文件中对财政性补贴款的具体使用并无严格限制规定，资金如何使用政府不会干涉，房地产企业可将该笔补助金额列为账外收入，同时并入当期应纳税所得额，按时缴纳企业所得税，但不需要交增值税。第二，政府文件中明确规定了财政性补贴资金的使用方向，指明了资金应当投入的项目，这类补助则不需要缴纳企业所得税以及增值税。

结语

随着现代房地产建筑行业的进步，房地产代建工程迅速成长。但由于代建工程在我国出现时间较短，暂处于摸索阶段，发展并不成熟，在税务和会计的处理上还存在一些问题。要求房地产代建企业充分了解税务与会计处理中面临的问题，并严格遵循现行法律法规，同时有效结合实际情况将房地产代建工程的税务和会计有关工作进行高效处理，从而促进房地产代建行业的发展。

参考文献

[1]第海龙.浅析房地产代建工程的税务与会计处理[J].纳税，2018（7）：94–94.

[2]郑洁.探析代建工程的税务处理与应用[J].中国经贸，2015（20）：211–212.

[3]饶小芳.代建工程会计核算若干问题的分析[J].现代经济信息，2018（07）：256–257.

[4]杨华平.浅析代建项目的会计核算及税务处理问题[J].中国市场，2019（33）：142–143.