基于动态博弈的居住小区地面停车位产权实施问题研究

董德坤，赵英楠，林俊宇，何栋良

(青岛理工大学 管理工程学院，山东 青岛 266520)

引言

居住小区地面车位通常是指经政府有关规划部门批准，设置在小区地表上，以划线方式分割出并标明的停车位（不包括属于业主专有建筑物建设的地上车库部分）。无论是在法律、司法实践或在学术界中，对于地面车位的产权归属于业主共有这一点具有较高的认可度。

高圣平认为，停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，应当为区分所有权人共有[1]。王嘉吾从国有土地使用权的出让、城市社区土地使用费的缴纳等几个方面对住宅小区内的共有部分产权进行分析，认为一个城市住宅小区在建成和后期销售的过程中，除了房屋等专有部分是所有权人不可分割的财产外，其余部分应该属于小区全体所有权人即业主共有[2]。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房屋权属登记管理办法》等法律中均体现了我国房地产法律的相关特点，即静态方面房地产权主体一致，动态方面房地产权一同处分，在房地产交易时“房随地走、地随房走”[3]。地面车位设立在土地表面，以划线方式分割，根据相关法律不难推断，其权利应同地上专有建筑物权利主体一致，为业主共有。郭婧、李贝妮等学者认为《物权法》对共有权的划分仅做了原则性的规定，缺乏具体裁判功能，不利于共有权纠纷的解决[4-5]。其中《物权法》74条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而对规划内的车位没有特定的范围。刘阅春认为，并不能仅以“规划”来作为界定其归属的唯一标准[6]。《物权法》74 条中对车位权属的处理更加体现私法自治的原则，虽然顺应了市场的基本要求，但易在实际操作中引起纠纷，引发地面车位产权实施中的各种问题。社区犹如一个小型社会，存在一致与冲突两种原动力[7]。社区中的冲突主要体现在公共利益与公共资源分配的问题上。闵学勤认为，社区中的营利或非营利组织与自治群体以不同方式参与社区治理，体现出了社区权力的分化[8]。对于社区中存在的权利博弈，有不少学者进行了相关研究。李友梅认为，因社区中不同利益主体之间目标不同，因而采取的策略行动不同，由此形成了复杂多变的权利关系[9]。朱喜群以苏州市D社区更换物业公司为考察个案，揭示了社区治理中由于权利博弈而引起城市社区深层权力秩序建构的内在机制[10]。现阶段，我国对公共物品需求正处于快速扩张阶段，城市社区中地面车位是服务于小区居民的配套基础设施，因其功能具有服务的性质，在空间上具有开放的性质，使用价值越来越受到人们的关注。社区公共资源供给模式已从以往单一的政府供给逐渐转变为政府、市场、居民等多主体共同参与、消费、维护、运营多阶段共同衔接的系统供给模式。因供给主体的增多及扮演角色的不同，主体之间既是权利的主体也是利益的主体，因此，在地面车位产权实施过程中不同主体之间存在围绕各自利益而进行博弈的可能。

一、政府相关部门、业主、开发企业博弈行为分析

（一）政府相关部门的监管行为

政府是社区物业关系中的权力主体，在调节社区矛盾中扮演着重要的角色。我国《物业管理条例》中规定了房地产行政管理部门（建设局、房产局等）在房产活动中的指导与监督义务。作为治理主体的政府需要监督与管理企业的市场经济行为，引导企业在经济活动中依照相关法律发挥主动性与自觉性，若缺乏政府的监督，企业可能会在经济活动中降低活动质量以谋求更多的经济利益。因此，政府相关部门的指导与监管行为在共有车位产权实施问题中有着重要作用。

（二）业主的自治行为

改革开放以来，城市中基层管理体制从以往的“街区制”“单位制”转向“社区制”，城市社区事务从单位福利计划模式转向自主治理模式[11]。业主通常就社区事务做出集体选择、表达偏好、绩效评价等活动。业委会作为社区自治的核心与标志，被认可为“真正的居民自治组织”。随着业主自治的展开，规范上疏漏而造成的规范无用性不断显露[12]。对公共资源产权界定不明有可能因产权纠纷产生矛盾、冲突。地面车位作为业主的公共资源，权属存在被开发企业侵占的现象。虽然业主自治成为社会发展的必然趋势，但目标的一致性通常是业主自治的前提，对于小区中的公共事务，其非排他性诱导居民产生“搭便车”行为[13]，介于社区公共资源在业主需求、利益上的分布不均，社区自治依然存在着刚需较弱、利益稀薄、成本高昂、利益分化等现象[14]。

（三）开发企业的寻利行为

开发企业是地面车位的供给方，通常会做出符合自身利益的计划与行动，以追求利益最大化为目标。政府的监管严格与否或居民的自治能力通常会影响到开发企业的策略选择。不对称信息的存在使业主处于“多数的弱者”地位，业主通常不能及时察觉企业的侵权行为。对小区中的共有车位而言，开发商基于信息优势更容易将属于全体业主共有的地面车位出售。《物权法》中“约定”决定归属，反而为房产商将共有车位自行出售给特定对象提供了一个“合法”的依据[15]。企业的寻利行为通常包括两个可能：若企业追求短期利益，以出售共有车位获取高额利润，但在政府积极监管且居民法律意识提高、自治能力提升下，企业此种行为会对自身资质、信誉和未来的经营与发展造成影响；若企业为追求良好发展而做出符合规范的行为，长期来看，也可获得很好的声誉收益。

二、动态博弈模型的建立

（一）问题假设

动态博弈中，博弈各参与方的策略选择有先后次序，且后方策略者在自己选择之前能够观测到先选择者的策略行为[16]。根据政府相应部门、开发企业、业主在地面车位产权实施中的实际情况，提出如下假设：

1.博弈模型的各参与方均是理性的。

2.开发企业行动集合为（售卖地面停车位、不售卖地面停车位），业主的行动集合为（调查车位权属信息、不调查车位权属信息）、（向政府部门投诉、不向政府部门投诉），政府相关部门接到业主投诉后的行动集合为（重视投诉问题、不重视投诉问题）。

3.开发企业售卖地面车位可获得额外利润R2；企业不售卖车位会获得在政府面前的良好信誉R6，且会获得企业形象等有益收益R5；业主调查车位权属信息时会付出的调查成本C5。

4.业主投诉会产生投诉成本C2；业主投诉且政府重视情况下，企业归还车位使用权后业主所获取的使用效益R7；业主投诉后政府相关部门不重视而损失的信誉R8；不论居民是否投诉，政府相关部门重视的情况下将付出监管成本C3，且会获取规范市场带来的长期效益及社会公信力R4；业主投诉后政府管理的行动成本为C1；企业售卖车位，政府不重视居民投诉的情况下会获取短期效益R3。

5.企业售卖地面车位且业主进行投诉后，企业会付出一定的运作、公关成本C4（包括与业主协商谈判、消除负面影响等成本）。

6.参与方行为与概率分布：企业售卖地面车位概率P1，不售卖地面车位的概率（1-P1）；业主不调查的概率P2，调查的概率为（1-P2）；业主投诉的概率为P3，不投诉的概率为（1-P3）；政府相关部门重视的概率为P4，不重视的概率为（1-P4）。

（二）模型建立与求解

根据上文模型假设及参数设置，建立政府相关部门、企业、业主三方博弈模型如图1 所示。

图1 三方博弈模型

此博弈为两阶段的动态博弈模型，根据研究假设及博弈模型，博弈树中节点的收益值为Eij（即点i处j的收益值，i=6，9；j=1，2，3，其中，1 代表政府相关部门，2 代表开发企业，3 代表业主），各节点期望收益值如表1 所示。

表1 政府相关部门、企业、业主收益矩阵

本文运用逆向归纳法求解此纳什均衡解，纳什定理指出，有限次博弈都至少含有一个混合策略纳什均衡解，政府相应部门、开发企业、业主都期望利益最大，而其期望收益取决于博弈各方在各阶段的行为策略选择。

1.博弈第一阶段存在四条博弈支树，分别为⑥→①，⑥→②，⑥→③，⑥→④。政府相关部门第一阶段四种策略收益分别为P3P4(R4-R3-C1-C3)、

P3(1-P4)(R3-R4-R8)、(1-P3)P4(R4-R3-C3)、(1-P3)(1-P4)R3，故政府相关部门第一阶段的期望值为四种策略收益之和，最大收益为关于P3后的一元微分所得值。

开发企业四种策略收益分别为P3P4(-R5-R6)、P3(1-P4)(R2-R5-C4)、(1-P3)P4(R2-R5-R6)、(1-P3)(1-P4)(R2-R5)，故开发企业期望收益为四种策略之和，最大收益为关于P4后的一元微分所得值。

业主对应的四种策略收益分别为P3P4(R7-C2)、P3(1-P4)(-C2)、0、0，业主的期望收益为四种策略之和，由于消费者投诉后希望维护自身权益，故应期望自身收益不小于0，即计算不等式E63≥0。

第一阶段根据纳什定理可得：

2.博弈的第二阶段节点为⑨，四条博弈支树分别为⑨→⑤，⑨→⑥，⑨→⑦，⑨→⑧。

开发企业的策略收益分别为P1P2R2，P1(1-P2)E62，0，(1-P1)(1-P2)R5，开发企业在此阶段收益值为四种策略之和，最大期望收益是E92关于P1一元微分所得值。

业主的策略收益分别为 0，P1(1-P2)E63，(1-P1)P2R7，(1-P1)(1-P2)(R7-R5)，业主在此阶段收益值为四种策略收益之和，最大期望收益是E93关于P2的一元微分所得值。

第二阶段根据纳什定理可得：

（三）博弈结果分析

1.政府视角

由公式（1）和公式（3）可知，理论上来说，政府相关部门处理投诉问题概率与政府相关部门规范市场所带来的长期效益及社会公信力R4呈正相关；由公式（3）可知，业主的投诉成本越大，政府监管、重视的概率越会增加。当政府重视市场规范与自身信誉时，政府会尽职尽责积极解决居民投诉问题，或在今后加大相应监管力度。

2.企业视角

由公式（4）可知，企业售卖地面停车位的策略选择与业主调查信息成本C5呈正相关，和业主在博弈第一阶段的期望值E63呈负相关。业主调查相关车位权属信息的成本越大、调查过程越困难，企业售卖地面车位的概率越大，而当业主博弈第一阶段的期望收益越高时，企业侵权概率越低。

3.业主视角

由公式（2）和公式（5）可知，业主调查信息的决策行为与企业售卖车位所获得的额外收益R2、企业在第一阶段的期望收益E62正相关，与企业自身信誉R5呈负相关。业主的投诉行为与企业售卖车位获取的额外收益R2、企业不售卖车位在政府前获取的良好信誉R6呈正相关、与业主投诉后企业运作公关C4呈负相关。当全体业主损失的效益越多时，业主进行调查、投诉的概率越大。当企业的信誉水平较高时，业主进行调查的概率会减小。当企业选择以更多成本进行业主投诉后的公关时，即C4越大，业主投诉的概率会减小。

三、实证分析

（一）基本信息统计

本文研究区选择的是山东省青岛市，此次调查的样本容量为206 份。根据数理统计原理，取置信度为95%，当样本容量达到195 份时就可以使抽样调查的绝对误差小于等于0.10，基本上满足了本论文的研究要求。采用描述性统计分析方法，对业主的性别、年龄、受教育程度进行基本统计，显示调查样本的基本特性，如表2 所示。

表2 受访者基本资料描述性分析

（二）调查结果分析

1.共有车位使用现状

研究区调查中，59.5%的小区车位存在被房产商出售或出租的现象。地面车位通过划线方式分割，开发商在建造时所花费成本较少，车位在出售时售价高达数万乃至数十万，侵犯业主权益售卖共有车位可以获得大量的利润。法律中对侵犯业主共有车位的行为并无明确的处罚规定，即便是司法判决且业主取胜情况下，也仅要求开发企业归还业主车位的使用权，并未对开发企业处以额外的处罚，出售共有车位对开发企业具有很大的吸引力。同时，相比于一些大品牌开发商，知名度较低的开发商通常企业品牌包袱小，诚信经营也通常不会带来较大的声誉，可能更容易实施机会主义行为。

2.业主调查信息主动性与调查途径

对业主获取信息的调查中，购房前近66%的业主不会主动调查相关法律信息，48%的业主因工作压力较大、工作时间紧张无暇主动查询相关信息，29.13%的业主并不清楚在与开发商签订合同中是否规定了车位的归属。在获取信息的途径中，大部分人信息来源通常是周围的亲戚朋友或是被动接受开发商所提供的营销信息，58.57%的业主认为在购房时，更愿意选择一些知名度比较高的品牌开发商。通常来说，业主获取信息的时间压力与便利程度决定了信息搜寻成本的高低，而法律条文的阅读与理解对大部分人来说具有一定的枯燥性，且《物权法》74 条中的“约定决定归属”使一部分业主认为，规划中的地面车位从法律上来说可以由企业自行出售。法律的不完备、业主信息获取途径的有限性、时间上的压力都体现出了业主主动调查车位权属信息成本高昂。

3.业主维权心理与维权方式的选择

地面车位作为公共资源，业主们对其需要程度不同。对无车家庭来说，车位权属如何并未对其造成很大的影响，因此其维权意识较弱。并且，地面车位的维权难以避免“搭便车”行为的产生，57%的业主存在着对其余人“搭便车”享受维权成果的不满心理。同时，82.52%的业主从未有过维权经历，78%业主并不了解维权具体流程，31%的业主认为维权也没有用处，39%的业主认为假如维权人数较少，力量会比较薄弱。对维权途径的调查显示，其中最频繁的是向政府部门或官员反映（54%），和开发商协商解决（45%），34.95%的业主选择通过司法途径解决，20%的业主会选择向相关媒体反映，33.54%的业主会选择一些非制度化的维权手段，例如集体抗争或大规模集体上访等方式。通过对业主投诉心理与投诉方式的调查可知，大部分业主因不了解维权流程、途径，或是时间压力较大，更容易选择同侵权者协商、向媒体反映、集体抗争或上访等方式，然而采取一些非制度化的方法并不利于业主维权目的的达成。另外，在社区调查中，70%以上的社区未成立业主委员会，在没有业委会的社区中，组织成本过高也影响到个体业主参与维权的意愿。通常，法律诉讼是重要的维权途径，但由于其程序复杂且周期较长，对个体业主而言成本过高，因此缺乏足够的动力，更多的人倾向于向政府部门投诉或与企业协商等方式。由于存在取证、是非判断困难等因素，维权结果面临着很大的不确定性。在实践中，由于业主投诉成本较高，甚至难以抵消投诉后所得效益，因此在现实中，更多的业主会选择“不作为”。

四、结论与对策

本文基于动态博弈模型对企业出租、出售地面车位的现状进行理论推导，利用青岛市的调查数据对博弈模型进行验证。调查发现，小区业主通常由于法律知识的薄弱、维权流程的复杂、缺乏足够的时间等因素难以有效地进行信息搜集及维权行为，同时，《物权法》相关条款对车位界定的模糊性也会影响业主的信息调查成本，使企业更倾向于选择侵犯业主权益的机会主义行为。

（一）加强地面停车位产权的立法保护

法律的价值在于建立管理秩序，规定法律个体间的权利和义务来保障公民的权利。《物权法》所遵循的是平等保护的原则，但是第74 条涉及车位权属条款内容规定过于模糊，法律界定的不清晰加大了政府的监管成本与业主信息调查成本。因此，需在法律规范上对地面停车位的产权进行清晰界定，并通过建立共有产权登记制度，明确其权利归属，有效保护业主利益。

（二）激励约束体系科学化，提高政府监管积极性

从博弈模型分析可以看出，政府的有效监管在共有车位产权分配中至关重要。因此，行政部门应在现有管理的基础上，以相关法律为依据，促使利益相关方严格依法行事，同时要选派更为专业化的管理人才协调社区居委会、业委会等其他组织，使治理更加专业、规范。

（三）增强业主的自治意识和法律观念。

通过研究分析可以得出，业主自治能力的提升可以有效地遏制开发企业的侵权行为。因此，小区中应积极提升业主自治能力，充分发挥业委会及业主大会这一自治组织的功能，积极推进业委会及业主大会的成立。在社区加强对物业管理知识的宣传普及，纠正业主对其认知的偏差，提高业主法律意识与知识素养，使业主积极有效地参与到与自身利益相关的公共事务中。