基于AHP 的项目设计阶段成本控制研究

臧 晗，张凤新，李金洋

(辽宁工业大学 管理学院，辽宁 锦州 121001)

随着都市化进程的逐步加速，中国房地产行业的竞争力逐日剧增，对于项目的成本细化管理要求也越来越高，怎样有效的进行成本控制成为房地产行业的一大难点[1]。而在项目全过程中，对成本控制产生最大影响的便是设计阶段，因此，开发商们越发重视设计过程中的成本控制。

设计阶段成本控制将设计理念与成本控制相结合，既可以满足人们所追求的设计理念及品位，同时又可以合理有效将成本控制在一定范围内。在项目整体过程中，设计阶段的费用仅占极小的比重，一般为项目投资总额的的2%-4%，却能够影响项目整体成本的75%以上[2]。本文从组织、经济、技术和合同四个方面出发分析房地产项目设计过程中的成本控制影响因素，采用层次分析法确定了各影响因素的权重，为项目设计过程中的成本控制着重点提供理论依据。

一、建立项目设计阶段成本控制评价指标体系

在选择指标的过程中，为了保证收集到的影响因子的有效性，本文结合当前的经济局势，从项目设计成本控制的相关法律规定和规范性文件、以往项目设计的失败案例以及历史数据这三方面分别收集资料。但由于项目的不同，对应的设计阶段成本控制影响因素种类和重要程度也会不同，因此本文通过万方数据库以及中国知网等数据库收集参考资料，得出更全面的评价指标的清单。随后，根据针对房地产公司的成本技术人员、大学专研相关问题的教授进行专家访谈，对影响因素清单进行筛选，并总结分成组织、经济、技术以及合同四方面因素。

(一)组织因素

设计人员成本管理意识等四个指标是项目成本控制组织因素的重要影响因素。一位管理实力强劲的项目负责人可以统筹全局，合理调动资源，严格把控项目成本管理。而合理的设计管理流程和制定相关的建立制度可以使员工的成本管理工作形成完整的体系，提高工作效率。近年来项目设计人员更加追求设计标新立异同时保证项目的质量，导致有些设计人员选用超出成本标准的材料，因此在项目设计过程中，设计人员的成本管理意识是影响成本管理组织因素中的重要因素之一。

(二)经济因素

经济因素包括有效的成本管理奖励机制及制定各阶段的成本目标等。制定各阶段的成本目标能够更加使工作人员明确的项目各阶段的成本，有利于项目更加细致的落实成本控制工作。而落实设计过程中的成本管理职责能够使员工明确应该承担的成本管理任务。制定有效的成本管理奖励机制也能使员工在成本管理工作中更积极主动。

(三)技术因素

技术因素包括价值工程的运用程度和推行标准化设计等。在设计阶段成本控制中，技术方法的选取是至关重要的，价值工程方法能够根据业主对项目功能的需求，找到价值最高的方案，在保证功能的同时，减少项目的花销。设计方案比选落实的到位可以帮助项目比选出设计新颖并经济性强的设计方案。而限额指标选取是否合理及推行标准化是按规定的相关规范将投资总额分配到各个步骤中去，保证每一项设计成本不超过其规定的份额，有助于降低成本。

(四)合同因素

合同措施包括合同进度安排的合理性和合同履行过程中的实时管理等。按照合同内容严格进行全过程的实时管理能够确保项目的顺利完成。合同进度安排的合理性也是非常重要的，若是进度安排出现问题，员工就会加班赶工，这样对设计相关问题的思考就会不够细致，导致不必要的问题造成成本的增加。因此合同是否明确相关标准是成本控制合同因素中的重要影响指标。

表1 项目设计阶段成本控制评价指标体系

二、确定项目设计阶段成本控制影响因素的权重

(一)构造判断矩阵

本文运用层次分析得出项目设计过程中成本控制各个评价指标的相对权重。首先，根据房地产公司的成本技术人员、大学专研相关问题的教授等专业人员对评价指标体系中的指标进行打分，确定策略层各个影响因素对于最高层的相对比重[3]。相对重要程度具体根据Satty1－9 数值标度来表示，从而确定准则层的判断矩阵，即：

随后从层次结构的策略层开始，确定方案层的各个指标的相对重要性，以此类推直到最后一层，得出各自的判断矩阵。通过层次分析法求得最大特征值λmax以及对应的特征向量ω，将ω归一化后，即可得出一个指标相对于另一个指标的相对权重。

(二)一致性检验

在上一步完成后，一定要采用一致性检验，来保证相对权重不出现矛盾的情况。为了看出是否通过检验，引入指标RI 和CI，来计算检验指标CR，公式为：CR=CI/RI，其中：CI=(λmax-n)/(n-1)。

上述公式中，n 为矩阵的阶数；RI 的具体系数取值为：n=1 时，RI=0；n=2 时，RI=0；n=3 时，RI=0.58；n=4 时，RI=0.90；n=5 时，RI=1.12；n=6时，RI=1.24；n=7 时，RI=1.32；n=8 时，RI=1.41。若CR＜0.1，则判定通过一致性检验[4]。

(三)层次单排序过程分析

通过向专家咨询以及自身的经验，得出策略层的权重结果，如表2。随后得出策略层下各个影响因素的判断矩阵，并对项目设计阶段成本控制影响因素进行评价。

组织因素、经济因素、技术因素、合同因素与上表同理，且均通过一致性检验。其中组织因CR=0.0152＜0.1 经济因素CR＝0.0904＜0.1，技术因素CR=0.0116＜0.1，合同因素CR=0.0176＜0.1。

(四)层次总排序过程分析

综合以上结果，可以得出各个指标在评价体系中的重要性排名。其中，层次组合权重的计算公式为：Wij=Wi×Wj，如表3 所示。

据表3 计算结果可知，在项目设计的过程中，成本控制的影响指标权重最大的是组织因素和技术因素，公司不善于组织以及技术的不成熟都会使设计过程中的成本控制工作形成较大的问题。

三、评价结果及建议

结合以上项目设计阶段成本控制各个影响因素权重总排序作出评价：组织因素是项目设计阶段成本控制最重要的影响因素，其中组织因素层面的影响主要来自于项目负责人的管理能力。一位优秀的项目负责人能够严格把控整体的设计管理流程，最大可能的将方案的费用限定在一定的额度内。因此一个负责人拥有丰富的管理经验是很重要的，建议公司在抉择负责人时要慎重，应选择经验丰富、能够统筹全局且具有较强管理能力的负责人。

表2 准则层判断矩阵

表3 权重总排序

技术因素是设计过程中成本控制较重要的指标。其中技术因素层面的影响主要来自于价值工程运用程度。价值工程是帮助我们选择出高价值的设计方案的有效工具。价值工程通过将功能与成本做比，得出对象的价值指数，以此来得出最优设计方案。因此在项目中一定要运用价值工程，以此选择出既满足大众的功能需求，质量又过关的经济性强的设计方案。

经济因素层面的主要影响因素来自于有效的成本控制奖励机制，其次为制定各阶段的成本目标。设计过程中包括很多方面，从方案比选及落实、方案优化到图纸会审，制定好各个步骤的成本目标，有利于更加全面的对成本实施管理。而直接参与设计的员工成本意识固然重要，但事实证明项目成本控制需要全员都参与其中。因此制定有效的成本控制奖励机制是很必要的，它可以大幅度提升员工的积极主动性，项目管理中要充分运用。

合同因素层面的主要影响因素来自于合同落实中的实时管理。众所周知，合同的签订在房地产项目中扮演着很重要的角色，项目各方通过签订合同参与到项目建设中来。因此合同管理也是设计过程中成本控制的重要影响指标。在合同履行的过程中，建议项目必须安排专人来对合同的履行情况进行实时监控和调查，一旦发生问题，立刻纠正，以保证项目的顺利完成。

本文运用层次分析法，从组织因素、经济因素、技术因素及合同因素四个角度对设计阶段成本控制进行研究，对设计阶段成本控制进行评价。从结果可以看出，对设计阶段成本控制影响最大的是组织因素，在今后的项目设计阶段成本控制中可以根据评价结果进行调整，提高公司的经济效益。