论债权物权化的法律性质及其立法展现

郑亚灵

摘 要： 物债二分是大陆法系国家对财产权的基本划分方法，亦是潘德克顿体系构建的基础。但随着社会经济现象的更新、财产权利关系的复杂化、新型权利的不断涌现，兼之物债区分的模糊性，一些领域出现了债权与物权相互渗透、相互融合的现象。“租赁权”和“预告登记请求权”作为债权物权化的典型代表，其出现具有合理性，不但是对物权法定原则的补充，亦有助于财产权转让效率之提高。而正视物债二分体系的不周延性，承认并支持债权物权化现象，既顺应历史潮流之发展，亦是推进民法财产权体系完善的应有之义。

关键词：物债二分;债权物权化;买卖不破租赁;预告登记

中图分类号：D913   文献标志码：A   文章编号：1674-7356（2021）-01-0071-07

大陆法系国家通说认为财产权由物权和债权构成，二者的区别在于物权主要涉及财产的归属及利用的问题，而债权则主要涉及财产流转的问题，二者亦被称之为大陆法系财产权之二元体系[1]17。社会经济日新月异，然保持法律的相对稳定是法治的应有之义，故法律往往滞后于社会经济生活，伴随财产权利关系的复杂化，又囿于物债区分标准自身的模糊性，物债二分的壁垒渐有突破。

而在既有的物债二分体系下，对债权物权化现象进行分析以及探寻尚且存在以下问题。第一，债权物权化现象出现的背景以及产生的原因是什么？第二，债权物权化现象有别于传统的“物权”与“债权”之处是什么，能否对这种现象进行类型化归纳与定义？第三，债权物权化现象的出现是否意味着物债之间的界限将被全面破除，而对债权物权化现象的承认，是否就代表对物债二分分类方法的摒弃？第四，在回答上述问题的基础上进一步探寻立法应该以何种态度应对债权物权化现象？如何规范、改进当前立法中存在的不足？

一、债权物权化现象的背景与其产生原因

（一）债权物权化的背景——立足潘德克顿物债二分理论

在罗马法中， “誓金法律诉讼” （legis actiones）为法律诉讼最古老的形式，其分为“对物的誓金法律诉讼” （legis actio sacramento in rem），即为维护自己对物品的占有而提起的诉讼和“对人的誓金法律诉讼” （legis actio sacramento in personam），即为维护自己的债权而提起的诉讼[2]。罗马法区分“对人之诉”与“对物之诉”背后逻辑源于物权的支配性与债权的请求性[1]7，这亦为物债二分体系之构建奠定了基础。

法学家萨维尼认为物权以“占有或者对物的事实支配为其材料”，而债权则“以对他人行为的部分支配为其材料”[3]。简言之，萨维尼认为，二者在权利客体方面有所区别，物的客体为物本身，物权主要表现为对物的占有或对物存在的事实上的支配，然而债的客体为他人的行为，即债权所支配的是他人之行为。

继萨维尼提出物权以及债权的区别后，温德沙伊得（windscheid）进一步深化了物债之区别，他将物债的区分焦点从权利客体角度转移至权利效力角度。其在1856年的著作《诉权论》中，明确了物权是对物的直接支配;在1891年《潘德克顿教科书》中将二者之间的区别阐述为：物权是绝对权，而债权是相对权[1]18。

萨维尼与温德沙伊得对物债二分体系的创建以及深化起到了不可磨灭的作用，后世从更多角度对物债进行区分，物债二分体系亦日臻完善。然正如卡尔·拉伦茨所言，物债二分模式，作为抽象概念所形成之体系具有空洞性之缺陷，它难以完全涵盖中间形式及混合体[4]。正是潘德克顿理论对于物权和债权之间的严格划分，导致存在于物权和债权之间的一些中间地带的权利既不属于典型债权的范畴，亦非典型物权所能囊括，此为债权物权化产生的背景。

（二）债权物权化的产生原因

如上所析，潘德克顿体系对物债的严格划分为债权物权化现象产生的背景，然究其产生原因，始知此现象的出现并非偶然，而是有其固有的理论基础和现实考量。

1. 前提条件——物权与债权在功能上的关联性与可替代性

债权和物权在经济上的关联性主要体现在两方面，其一，物权之变动多以债权为其原因;其二，由于物权之设立需遵循严格的物权法定原则。因此，当事人合意创设法律未规定的物权时，常通过设定债权关系以达到其期望的法律效果[5]。

作为财产权的两种基本表现形式，在经济功能上，物权和债权均以资源的优化配置为目的，因此二者具有可替代性。在权利存续方面，相较于债权，物权具有固定性与长期性的特性，这有利于缩减缔约成本以及维护财产关系之稳定，但由于物权的设立需遵循物权法定原则，因此物权存在的僵化、变动效率低、成本高等局限性亦不可忽视。当物权能促进当事人有效率地实现财产的效用时，当事人更加倾向设定物权关系;而当物权妨碍当事人实现效用时，当事人则更倾向设定债权关系。此即物权与债权在功能上的可替代性[6]。

物权和债权在经济功能上的可替代性为债权之物权化提供了可能，而通过赋予部分债权以物权的效力，又能够将物权与债权之优势集于一体，益处颇多，既可以规避物权法定原则的保守和僵化，又利于维护现有法律架构之稳定，同时与社会的发展需求相适应[7]。

2. 现实选择——提高财产权转让效率

我妻荣先生的著作中曾述，物权关系存在于过去与现在，而债权制度可以使将来的给付预约变为现在的给付对价价值，能够实现将来财产的增加，因此债權能破除时间的障碍，使人类得以征服时间与空间。现代社会中，不可简单将债权定义为对物以及物权取得、利用的手段之一，而应该意识到它本身就是法律生活的目的[8]。

在我国，人口与资源之间矛盾尖锐，让有限的资源在不同主体之间高速流转能够提高资源的利用率，促进经济的持续稳定发展。就财产转让效率而言，债权优于物权;就权利效力而言，物权通常优于债权，而物权化后的债权，其权利转让效率优于一般物权，其权利效力又高于一般债权，可谓集二者优点为一身。因此债权物权化亦不失为一种提高财产利用效率，强化部分债权权能的选择。

3. 法的价值考量——与实质合理性和社会本位观念相契合

马克斯·韦伯按照两种标准对法律制度的类型进行划分，其一是形式性，即某一法律制度是否“使用法律制度内在的决策标准”，这关乎法律制度内部系统自治的程度;其二是理性，即某种法律制度是否“依据统一的决策标准”来处理类似的案件，这将决定其所确立规则的普遍性程度[9]。形式理性是指依据抽象的一般法律规则解决具体问题，而不是对个案进行有针对性的分析与处理，也不受立法取向、政策等的影响。实质理性则更强调某些具有特制的规范的积极作用[10]。

虽符合形式理性化之要求却并不具备实质理性化之要求的法律，其在实践中往往难以得到贯彻与实施。在形式理性内部逻辑无法在某类案件中实现公平正义时，就需要外部因素调整既有的规则，而这些外部因素往往是由政治、经济或者政策等实体性原则予以调整[11]46。就民法的价值而言，权利本位和形式理性是一脉相承的，形式理性即要求民法贯彻权利本位，换言之权利本位乃形式理性之彰显，而实质理性则体现为社会本位价值[11]45-47。法的实质合理性强调法的内容应具有合理性，而不必苛求形式上的完备。

从某种程度上来说，法律选择赋予部分债权以物权性质并非偶然，例如以租赁权为代表的债权，可以理解为受利益衡量论的影响，法律为达成某种立法目的，使得法定契约之承担不经过合意而发生，从而产生了物权的外观效果[12]。法律现象所彰显的是立法者的价值取向，承租人的租赁权与其生存发展密切相关。因此从社会本位观念出发，将承租人的租赁权予以扩张，并具有对抗后来第三者的效力，而将租赁权等债权进行类型化归纳并将其作为物权化的债权予以保护，亦利于实质合理性的实现。

二、有关债权物权化内涵界定既有学说评述

为探寻债权物权化的法律性质，笔者选取了较为典型的学说，在归纳既有学说的基础上，进一步认识债权物权化的本质及表现形式。

（一）学说一：债权请求权向支配权的转化

有学者提出债权究其根本是物权之客体，债权物权化得以将请求权转变为一种支配权，其意义在于省却权利转让中的交易成本，以实现权利的自由转让。并进一步提出债权物权化的趋势目前看来有六种：租赁权的物权化、第三人侵权制度、优先购买权、承包经营的流转性、所有权保留制度、让与担保等[13]。

另有学者指出债权物权化的实质是通过契约实现物的支配关系。债权与物权的定义虽然是从各自极端特例出发抽象而成，但是二者的界限并非全然明晰，而是存在着一定的交集。欲实现对物的有限支配，往往需要借助合同关系。因定限物权与纯粹债权之间存在流动性，故立法引入债权物权化制度，能够在某种程度上缓和物权法定主义的僵化局面[14]。

（二）学说二：特殊情况下债权被赋予了物权效力

有学者认为近代法上，债权物权化是在物债二分作为主流的背景下，一些债权在特殊情况下可能被赋予物权效力的一种现象，且债权物权化的表现形式主要有四种：第一是债权人对债权进行处分时，其具备类似所有权人的地位;第二是租赁权被赋予物权效力;第三是特定情况下，当事人可以通过明示其权利存在之事实从而使其权利得以对抗第三人;第四，为实现某种特殊政策以及对特定群体的保护而直接规定一些债权具备实现上的优先效力[15]42-43。

（三）学说三：债的相对性突破类型中的一种

德国学者迪特尔·梅迪库斯（Dieter Medicus）认为债权物权化是债的相对性突破两种类型中的一种，具体而言，以债权相对性突破的对象为标准进行划分，能将债相对性的突破的形式劃分为两种，第一种是可以对抗任意第三人的债权法律关系，例如预告登记权利人的请求权具有很强的对世效力，即“债权物权化”现象;第二种为仅在特定领域对特定的第三人发生效力的债权法律关系，如清算第三人损害、为第三人利益订立的合同等[16]。

（四）分析与评述

学说一将债权物权化理解为是请求权向支配权的转变，存在可取之处，但却缩小了债权物权化现象的内涵和外延。债权物权化其中的一个表现为请求权向支配权的转变，但若将债权物权化简单定义为支配权的一种，其正确性则有待商榷。例如在预告登记中，预告登记请求权人并不享有对标的的支配权，而只是在未经其同意情况下，所有权人对标的的处分不发生物权效力，故其享有的是一种排他的效力，即预告登记权利人对义务人享有的仍然是一种请求权。

学说二认为债权物权化是在某些情况下债权被赋予物权的效力，并试图对债权物权化现象进行阐述，笔者较为赞成这一观点。但其对债权物权化现象的归纳中，第一点、第三点、第四点均是对债权物权化现象的一种类型化抽象，而第二点提到的租赁权被赋予物权效力，此处论述的是债权物权化的一种具体现象，故其论述的行文结构上存在不妥当之处，笔者认为可以将租赁权物权化现象进行抽象，归纳为一种相对的支配权。

学说三将债权物权化现象认为是债的相对性原则突破的一种类型，这种观点亦存在可取之处，债的相对性突破主要有两种类型，债的效力的扩张以及债权的物权化，但这一分类的主要目的在于区分债的相对性突破的内部两种类型权利的内涵与特征，即债的效力扩张主要是债权效力涉及范围有所扩大，而债权物权化中权利绝对化的程度更深，甚至上是将某类债权在一定期限内和一定范围内视为物权[17]。对某一现象特征的把握需要与其类似现象进行对比，才能对这种现象有更为细致的认识，这一分类对于厘清债权物权化的特点有一定的意义，但论及揭露债权物权化现象之本质，则稍显匮乏。

总体看来，目前以归纳分析的方式对实践中的债权物权化现象进行具体的罗列的论述较多，而对此现象进行类型化分析与本质提炼则较少，即缺乏从演绎思维角度对债权物权化本质以及概念进行抽象化与进一步阐述。笔者认为，债权物权化产生的背景为潘德克顿体系对财产权的物债二分，但随着社会经济关系的复杂化以及新型权利的出现，部分权利既不属于传统意义上的物权，也非传统的债权概念所能囊括，物债二分壁垒渐有松动，债权物权化应运而生;其次，其权利效力由法律所明文规定，因此物权化之债权的法律后果具备合法性，其制度设计的初衷通常是维护社会的稳定、保护交易安全等，因此其存在虽一定程度上冲破了民法体系的束缚，但其法律效果却是符合实质理性的;再次，从本质上来讲，此权利仍然属于债权而非物权;最后，债权物权化往往是出现在某些特殊的领域，即债权物权化为局部现象而非整体现象。

三、债权物权化的典型形态

卡纳利斯和缪勒均认为物权包含了三方面的因素：绝对性、支配性、有体物。相对应地，债权亦包含了三方面的因素，即相对权、请求权、他人的给付行为，由于此处讨论物权与债权的效力和特性，故暂且忽略物权的客体（有体物）和债权的客体（他人的给付行为），如此一来还剩下四种要素：即支配权、请求权、相对权、绝对权，四要素之间实际上存在四种组合方式，即绝对的支配权、相对的请求权、绝对的请求权、相对的支配权[3]28-29，而以“租赁权”为代表的“相对的支配权”和以“预告登记请求权”为代表的“绝对的请求权”在权利效力方面有别于传统的物权和债权，共同构成了债权物权化的典型表现形式。

（一）相对的支配权——租赁权的债权物权化

租赁权是基于租赁合同，承租人具有的对标的物进行使用、收益的债权①。传统民法理论认为，物权是绝对的支配权，而债权是相对的请求权，相较于债权，物权具有优先效力，即一物上同时存在债权与物权之时，物权优先于债权。然而，由于承租人需要租赁他人之物才得以生存和发展，其处于相对弱势的地位，因此基于“居者有其屋”的立法政策，承租人的租赁权得以产生对抗交易第三人之效力[18]。

按照我国现行法律规定，租赁权不因标的物所有权的变更或者抵押权的产生而消灭。在权利效力方面，租赁权不同于传统民法中普通的债权，其具备一些物权效力：一则，具备了优先力，即作为债权的租赁权优先于作为物权的所有权、抵押权;二则，具备了对抗力，即承租人的租赁权能够对抗变更后所有权人的所有权以及产生于租赁权之后的抵押权人的抵押权，而优先力和对抗力都是物权所特有的效力，因此租赁权似有物权化趋势。

租赁权的物权化，尤其是房屋租赁权的物权化体现了立法态度由侧重保护房屋所有权人的所有权至侧重保护房屋承租人的租赁权，从侧重保护物之归属到侧重保护物之利用。如此一来，既可促进房屋利用价值的充分发挥，又能缓和日益凸显的社会矛盾[13]69。但过于侧重保护承租人利益，亦存在一定弊端。据《合同法》第214之规定，租赁期间最长不得超过20年。若租赁合同约定的期间过长，尤其是房屋租赁合同，无疑将极大妨碍买受人所有权的行使与抵押权人抵押权的行使。买受人与抵押权人需要对标的是否存在租赁权进行查证，物权转让的交易成本与交易风险则转移到了他们身上，似有违民法公平原则之嫌。

（二）绝对的请求权——预告登记请求权的债权物权化

预告登记（Vormerkung），最初源自普鲁士法规定，即为保全房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容之债权性请求权，而向登记机构申请办理之登记[19]。由于物权行为的无因性原则和分离原则，使得原因行为的成立与生效并不必然导致物权变动的发生，尤其我国对不动产物权的变动采取“登记生效主义”，故作为交易基础的原因行为与不动产物权变动之间存在一个时间差②。这一时间差亦为一房二卖提供了可能，此种情形下，预告登记制度的积极作用则尽显无疑——保护预告登记权利人利益以及规范市场交易秩序。

那受预告登记保障的请求权的性质及效力又如何呢？须知（相对的）请求权与（绝对的）物权是一种抽象概念式的区分，而“相对”与“绝对”这两种概念本身是相互独立、相互排斥的，若将“请求权”和“支配权”视为法的类型，则预告登记保障的是一种可以对抗第三人的请求权，因此，故其为绝对的请求权[20]。传统民法将债权定义为相对权，而预告登记所保全的债权请求权则具备了部分物权的性质，这体现在：一方面，传统民法理论之中，物权的变动采取公示主义，而债权不需要公示，而预告登记制度含有公示之意;另一方面，排他性、对抗性是物权的典型特征，而通过预告登记，预告登记权利人之预告登记请求权得以对抗交易第三人，未经预告登记权利人的同意，对该不动产的处分不具有物权效力。但需要明确的是预告登记请求权在本质上仍是债权，预告登记权利人对标的享有的权利为债权请求权而非支配权。

预告登记制度，因具有债权和物权的双重特性，得以发挥物权和债权的优势，其在保全以不动产变动为内容的债权请求权方面起到了积极作用。与此同时，我国的预告登记制度也存在着一些问题，例如我国立法过度侧重保护预告登记人的排他性权利，因此亦限制了不动产权利人的处分权，这将不利于物尽其用和推动经济的活性发展。此外，预告登记的效力层次较为单一，仅明确了权利保全效力，对其他效力未有更加深入细致的规定，尤其在现今交易活跃，经济纠纷日益复杂的背景下，预告登记制度对预告登记权利人的保护显得捉襟见肘。

四、债权物权化的立法展现

相对的支配权以及绝对的请求权之间存在着共同的特点，即它们通常是针对某种具体类型的债权而言的，属于某类债权在一些情况下具有物权的一些属性。债权物权化理论突破传统民法体系束缚的同时，亦为社会生活中的特殊问题的解决提供了新的思路。因此，以何种态度对待债权物权化理论以及如何完善其中的不足之处，是需要我们进一步探讨的问题。

（一）总体态度——承认并致力于债权物权化现象类型化

传统民法认为，财产权可划分为物权和债权。但随着金融资本的发展，物权和债权的区分也变得模糊。但是，物权和债权的区分仍是民法学的基本问题，其关系到整个民法典体系的构建，而物权和债权的类型化区分，与民法典体系的编排以及民事特别法的设置具有密切的联系[21]。

物权与债权的区别是客观存在的，区分二者对于运用不同的法律规则调整不同的法律关系、解决不同的权益纠纷、稳定市场秩序、维护交易安全乃至指导当事人行使权利和履行义务均具有重大的意义[15]44-45。因此物权与债权的区分仍然是主流，而债权物权化是特殊现象。

从转让效率上来看，较之物权，债权更容易完成财产的顺利转让，而财产转让的成功率与财产的效力成正比关系，所以债权物权化不失为提高物权转让效率、实现物尽其用的一种创新思路[13]69。顺应社会生活的潮流，在坚持物债二分的主流思想基础上，认可与支持物权债权化现象在一些特殊领域的存在，通过完善立法对其加以引导，并不断完善与健全与之相关的制度，着重处理好部门法尤其是债权法与物权法之间的衔接问题，以推动财产权体系的不断完善与健康发展、提高财产转让效率、激发市場经济活力。

（二）不宜“一刀切”——有区分地适用“买卖不破租赁”原则

合同法第229条中的“租赁物”从字面解释来看，既包括了动产，也包括了不动产。那么是否有必要对所有的租赁物均予以此种物权化的保护呢？笔者认为，买卖不破租赁中“租赁权”的效力过于强大，故不可一刀切，而应当谨慎适用，能适用“买卖不破租赁原则”的“租赁”限定为特殊动产租赁与不动产租赁更为适宜，原因在于，“买卖不破租赁”原则主要是建构在居者有其屋的理念之上，以限制所有权人的处分自由来实现对承租人生存权的保护，普通动产租赁物的收回通常不会对承租人的生存权造成影响，兼之租赁权本质上是基于租赁合同享有的一种债权，因此使用合同法上的违约责任对普通动产承租人的损失予以救济即可;不动产租赁由于关系到承租人的生存权，因此有必要对其倾斜保护;特殊动产因本身所具有替代性弱的特性，即出租人收回特殊动产之后，承租人在短时间内难以找到替代物，兼之对于特殊动产的物权变动，我国采取的是登记对抗主义，考虑到立法体例前后的衔接性，故可以将租赁物划分为两类：一类是普通动产，不宜适用“买卖不破租赁”原则，一类是非普通动产，包括特殊动产和不动产，能够有条件地适用“买卖不破租赁”原则。

但是若所有的不动产和特殊动产均可以直接适用买卖不破租赁的原则，以对抗第三人亦存在不合理之处。原因在于若租赁权非经登记等公示程序便可对抗不特定的第三人，将导致第三人需要承受交易风险，或者选择支付额外的调查费用，从而会妨碍交易安全、抑制交易。因此，在租赁权具有部分物权性特征的情况下，出于维护交易安全之考虑，应当进行公示[22]。

如意大利民法典和奥地利民法典规定，在公共登记簿中的登记的租赁权才得以产生对抗效力，可对抗第三人，而对于没有经过登记的租赁权，原则上应当产生买卖破除租赁的效力，买受人可以终止租赁合同③。瑞士法亦选择登记对抗主义，经过登记的租赁权方具有对抗第三人的效力，即认为租赁契约获得物权效力并非立法者政策选择，而是登记效力使然。登记对抗主义的制度设计更加凸显了私法自治理念，表明私法规范并不直接赋予当事人权利，而是为权利的实现提供“目的独立”的特性[23]。而租赁权在公示之后方取得对抗第三人之效力，可切断政策的因素，使得在符合私法领域意思自治的基本理念的同时，可以较好地权衡出租人、承租人与交易第三人的利益。

简而言之，动产租赁不应当适用买卖不破租赁原则，对于特殊动产和不动产，当事人可以协商决定是否进行租赁权登记，经登记的租赁权可以产生对抗第三人的效力，而未经登记的租赁权，则产生买卖破除租赁的效力，买受人可以通过提前通知承租人以及支付违约金来解除租赁合同。又因租赁权本质为债权，应兼顾当事人的意思自治，故关于特殊动产和不动产租赁权的登记宜采取登记对抗主义。

（三）强化与平衡各方权益——宜完善预告登记效力规定

办理不动产预告登记之后，关于不动产权利人再次处分不动产的效力，大陆法系国家有两种立法体例。一种是限制处分模式，即办理预告登记之后，在未经预告登记权利人的同意的情况下，对不动产处分的行为无效。另外一种是相对无效原则，即预告登记之后，并不限制不动产权利人再次处分不动产，关于该不动产的处分对预告登记权利人无害时则有效，相应地，该不动产处分若对预告登记权利人有害时则无效[24]。

我国物权法规定，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，可见我国是采取的绝对无效的立法体例，而德国以及我国台湾地区是采取第二种立法体例④。从权利的本质来看，不动产登记请求权为债权请求权，预告登记权利人对该不动产享有的并非完全的支配权，而是一种绝对的请求权，不动产所有人的处分权利只是受到相应受限而并未完全丧失，而采取相对无效原则，允许在预告登记后的不动产上设定他物权，他物权对除预告登记权利人以外的第三人有效，不但可以保全预告登记权利人的请求权而且可以兼顾预告登记权利人与不动产所有人的利益，实现物尽其用。

此外，面对日益复杂的交易关系，以及层出不穷的权利冲突问题，我国的预告登记制度还存在效力层次单一、不够丰富的问题，物权法第20条仅规定了预告登记的权利保全效力，而对预告登记其他效力则未有涉猎，例如，破产保护效力、顺位效力和预警效力等，预警效力为预告登记制度公示性的必然效果，故不必另行规定;然房地产企业经历了繁荣之后，正面临重新洗牌之局势，不少企业面临破产风险，兼之高房价之下，普通家庭购房往往需举全家之力。故对于预告登记的破产保护效力之规定实为必要;而存在多次预告登记的情况下，又有必要规定预告登记的顺位保全效力，即本登记依照预告登记的先后顺序进行登记，以定纷止争。

简而言之，预告登记制度在效力方面亟待完善处有二，其一，关于不动产权利人再次处分不动产的效力认定，宜采取相对无效的立法体例，以侧重保护不动产所有人的权利，实现物尽其用;其二，对预告登记效力的规定應当更加丰富，增加权利顺位保全效力和破产保护效力，以更好保护预告登记权利人的利益。如此一来，既可充分保障预告登记权利人的权益，又能平衡预告登记权利人和所有权人的利益，以充分发挥预告登记制度的价值。

五、结语

物债二分的界限并非绝对，随着社会经济现象的更新，二者呈现相互渗透、相互融合的态势，债权物权化理论符合实质理性的内涵，其突破了形式理性追求的规范体系的完整性与逻辑架构的惯性，突破了形式理性固有的民法理论体系逻辑思维的束缚，为现实中新问题的解决提供了有效途径，亦有助于推动相对开放的法学体系的形成。法律滞后于社会生活，但应随社会之变化不断更新与改进，这是法律对社会现象的适应，亦是永葆其生命力的根源⑤。

注释：

①  现行法有关租赁权物权化的表述在《合同法》229条中，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除此之外，发生在先的租赁权在效力上同样优先于发生在后的抵押权。在《物权法》第190条中有规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

②  根據《物权法》第20条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

③《意大利民法典》 第1599条规定，已经在公共登记簿中登记的租赁合同可以产生对抗第三人的效力。《奥地利普通民法典》 第1095条规定： “租赁合同已在公共登记簿中登记的，承租人的权利应当被视为物权，在剩余租赁期限内，租赁财产的新占有人也必须承认该权利。”但是，对于没有在公共登记簿中登记的租赁合同，依据该法典第1120条的规定，原则上产生买卖破除租赁的效力，即买受人在遵守法定的或约定的终止期限的情形下可以终止租赁合同。参见王利明： 《论“买卖不破租赁”》，载《中州学刊》2013年第9期。

④《德国民法典》第883条第2项规定：“在预告登记后处分土地及其权利的，在妨害或者侵害请求权的限度内，该处分无效。台湾土地法第79规定，预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对预告登记之请求权有妨碍者无效。即在法律效力上，德国和台湾均采取违背预告登记的处分相对无效的立法思想，预告登记不禁止登记名义人再处分，从而兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡。参见常鹏翱： 《比较法视野中的预告登记》，载《金陵法律评论》2005年春季卷。

⑤  在文章写作过程中特别感谢重庆大学法学院的谢潇老师给予的帮助，特别是对文章选题思路的点拨和指导。

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The Legal Nature and Legislation Predictions of the Creditor′s Rights Turning into Property Rights

ZHENG Yaling

（School of Law， Chongqing University， Chongqing 400030， China）

Abstract： The dichotomy between real rights and creditor′s rights is the basic method of dividing property rights in civil law countries， and it has laid foundation for the construction of the Pandekten-System. However， with the social and economic progress， more complicated property rights relations， the emergence of new types of rights， and the ambiguity of the distinction between real rights and creditor′s rights， the integration of creditor′s rights and real rights have appeared in some fields. As the typical types of creditor′s rights turning into real rights， the appearance of "lease rights" and "advance notice registration claims" is reasonable. They not only supplement the numerous clauses， but also help improve the efficiency of property rights transfer. We should admit the imperfect nature of the dichotomy between real rights and creditor′s rights and support creditor′s rights turning into property rights， which not only conforms to the historical trends， but also improves property rights system of civil law.

Key words： the dichotomy of real rights and creditor′s rights; creditor′s rights turning into real rights; lease against assignment; advance notice registration