中国农村宅基地资产化研究进展与展望

杨庆媛，陈鸿基，苏康传，毕国华，周璐璐

（1.西南大学地理科学学院，重庆 400715；2.自然资源部国土空间规划监测评估预警重点实验室，重庆 401147；3.西南大学国家治理学院，重庆 400715）

1 前言

宅基地是农村地区最为重要的建设用地[1]，其在保障农民生产生活和农村社会稳定等方面发挥着重要作用[2]。长期以来，农村宅基地流转受到严格控制，其资产功能被束缚。改革开放以来，快速城镇化和市场化促进了城乡之间人口和资源要素的流动，使得农村地区人地关系发生剧烈变化[3]。受到乡村内生动力和外部环境的共同驱动，宅基地资产价值日益凸显。一方面，在城乡互动过程中，农户生计转型、宅基地功能多样化等促进了宅基地资产价值的显化[3]。在经济利益驱动和宅基地流转受限的矛盾下，作为理性经济人的农民自发地进行宅基地私下交易[4]，逐渐产生了隐形交易市场[5]。另一方面，城乡融合发展、乡村振兴战略实施以及社会矛盾转变等外部环境驱动下的宅基地市场化需求，是其资产化的外源动力。在此背景下，宅基地资产化成为乡村社会经济转型的必然趋势，其相关理论和实践问题亟待科学认知。

宅基地资产化是指通过一系列措施将宅基地资源转变为资产，为农民带来经济利益的过程[6]。但目前宅基地市场化交易的相关体制机制严重缺失，导致其资产化过程面临着诸多窘境[7]。如何充分释放宅基地的资产红利，激活农村发展活力，是推动乡村全面振兴和农村土地要素市场化改革的内在要求[2]，对此，国家出台了一系列政策推动宅基地资源资产化的实践探索。2018年《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》指出要保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。2020年《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》强调要深化农村宅基地制度改革试点，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。2021年修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地。由此可见，推动宅基地资产化，激活其财产性功能，对盘活土地资源、激发乡村发展内生动力、助推乡村振兴具有重大意义。

当前学术界对于宅基地资产化的相关问题开展了较为深入的研究，取得了丰硕成果，但对宅基地资产化的相关文献进行系统梳理和总结的研究较为匮乏。基于此，本文以中国知网（CNKI）和Web of Science数据库为平台，借助文献计量工具Citespace辅助探测宅基地资产化的研究脉络与热点领域，在系统梳理宅基地资产化研究进展的基础上，提出未来需要深化研究的重点领域和方向，以期为农村宅基地制度改革和乡村振兴提供理论支撑。

2 研究方法与数据

本文运用文献计量法和文献归纳法，系统梳理和总结中国宅基地资产化研究的热点和重点内容，并利用Citespace软件进行文献可视化分析。中文文献数据来源于中国知网数据库（CNKI），以“宅基地资产化”或“宅基地流转”或“宅基地退出”或“宅基地置换”或“宅基地经营”为主题词进行检索，文献来源类别为“核心期刊”“中文社会科学引文索引（CSSCI）”，得到908篇期刊文献，经过逐一筛选，剔除无作者文献、卷首语、与主题无关的文献，最终获得中文期刊文献865篇，时间跨度为2004—2021年。外文文献数据来源于Web of Science，以“homestead capitalization”或“homestead transfer”或“homestead withdrawal”或“homestead operation”或“homestead replacement”或“rural homestead”为主题词检索，文章类别选择“article”，数据库选择Web of Science核心合集，时间范围与所得的中文文献相同，经过逐一筛查，获得英文文献30余篇，由于英文文献数量较少，进行可视化分析的意义甚微，因此主要采用文献归纳法对英文文献进行梳理和总结。

3 宅基地资产化研究总体概况

3.1 宅基地资产化研究进程

探讨宅基地资产化的研究进程，能够深刻了解该领域的研究动态和热点话题。本文根据宅基地资产化这一主题相关研究的发文量变化情况（图1）和关键词共现图谱（图2），将宅基地资产化研究历程划分为3个阶段：初步探索阶段（2004—2010年）、问题聚焦阶段（2011—2017年）和加速发展阶段（2018—2021年）。

图1 与宅基地资产化相关的期刊论文发文量变化情况Fig.1 Changes in the number of journal papers related to capitalization of rural residential land

图2 宅基地资产化关键词共现图谱Fig.2 Co-occurrence map of keywords for capitalization of rural residential land

（1）初步探索阶段。2004年国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》，规定“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。其后，张凤荣[8]、黄贤金[5]等学者开始探讨宅基地流转和管理问题。2006年12月，全国人大常委会第七次审议的物权法草案规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，引发学界广泛关注。为响应国家政策，学术界对宅基地管理、宅基地流转、用益物权等内容开展了广泛的讨论和研究，研究热点主要集中在宅基地流转的模式、问题、实施路径、产权制度、保障机制等方面；研究成果以国内中文期刊发文为主。

（2）问题聚焦阶段。该阶段国家出台多项政策文件探索宅基地制度改革，如2013年十八届三中全会提出要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，2015年《深化农村改革综合性实施方案》提出探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。在政策导向下，学界关于宅基地资产化的研究主要聚焦在宅基地流转机制、退出与补偿机制、退出意愿、宅基地价值评估等研究议题。该阶段学者们趋向于从农户意愿、农户响应、代际差异等农户层面开展研究，并开始在国际期刊上介绍中国宅基地退出和流转等相关研究成果[9-11]。

（3）加速发展阶段。2018年中央一号文件提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”后，有关宅基地资产化的发文量呈现上升态势，研究进入加速发展阶段，宅基地“三权分置”、乡村振兴、立法设计等内容成为该阶段讨论的核心议题。学者们从多学科视角对宅基地流转、有偿退出、宅基地经营、宅基地复垦等内容开展了大量探讨，研究的广度和深度不断拓展。此外，国内学者在国际期刊平台上广泛介绍中国农村宅基地制度改革情况[12-18]。值得注意的是，2018年文献量出现明显低值，这是因为随着乡村振兴战略实施和新一轮宅基地制度改革序幕拉开，在政策导向作用下学界的研究侧重于宅基地“三权分置”这一核心主题上（图2），且探析宅基地“三权”的权能关系、法理逻辑等内容，是研究宅基地资产化的前置基础，因而该年份与主题相关的发文量有所减少。

3.2 宅基地资产化研究热点分析

运用Citespace关键词共现聚类功能进行可视化分析，将聚类标签显示的条件设置为词频出现10次及以上，得到研究关键词聚类表（表1），将聚类含义和内容相近的关键词进行合并，并系统梳理和总结现有文献发现，宅基地资产化的主要研究热点领域集中在宅基地资产化内涵（#3农村、#7农民工）、宅基地功能价值（#1流转）、资产化模式（#2宅基地）、驱动机理与障碍因素（#4乡村振兴、#10城市化、#8农户意愿）、资产化对策与路径（#5意愿、#6土地制度）等方面的内容。

表1 宅基地资产化研究文献的关键词聚类表Tab.1 Cluster table of keywords for rural residential land capitalization

4 宅基地资产化研究进展

4.1 宅基地资产化内涵探讨

（1）宅基地资源、资产和资本属性。对人类具有开发和利用价值的物质称为资源，对资源进行分配并界定权属关系后，便可称之为资产[19]；而资本是指能够进入市场自由流通并带来剩余价值的那部分资产，具有逐利性[6]。毋庸置疑，农村宅基地作为农村居民居住和生活所使用的集体建设用地[20]，资源性是其固有的自然属性[21]。尽管宅基地所有权归集体所有，但农户拥有宅基地使用权，能够对宅基地进行处分和占有，因此宅基地一开始就是农民所拥有的重要资产，只是在特殊的制度安排下，宅基地资产功能长期处于“沉睡”状态。随着城镇化和市场化的快速发展，在农民追求经济利益和宅基地流转受限的矛盾下，逐渐产生宅基地隐形流转市场，大量农村宅基地资产成为事实上的资本，为农户带来一定的经济利益。

（2）宅基地资产化内涵认知。目前，学者们从不同视角对宅基地资产化的内涵进行了阐释，但并未形成统一的宅基地资产化概念体系。部分学者认为宅基地资产化是指把宅基地资源转变为农户的一项资产，在宅基地及住宅的利用过程中发挥其资产效益，为农户带来经济利益的过程[22]。也有学者提出，宅基地价值的实现涵盖了资源资产化和资产资本化两个过程，他们认为宅基地资源资产化是指将宅基地资源转变成货币化资产，按照市场规律开展投入与产出管理，增加宅基地使用权可交易性[19]，资产资本化则是指宅基地以资本的形式进入市场流通并实现其价值的过程，实质是宅基地产权的市场化配置[23]，宅基地资产价值的实现必须具备产权明晰和市场完善两个极为重要的前提条件[24]。此外，有学者提出宅基地居住保障功能是资产化的底线[25]，因此宅基地资产化必须以保障农民居住权益为前提而展开。

4.2 宅基地功能价值研究

宅基地价值测算是其资产化的重要基础[26]，也是学界关注的热点话题。功能与价值具有内在一致性[27]，学者们大多从功能视角出发探讨宅基地的多样化价值[28]，并运用多种量化方法测算宅基地功能价值，取得了较为丰硕的成果（表2）。不同研究阶段的宅基地功能价值研究侧重点和方法有所不同。初步探索阶段，学界主要从理论分析视角出发，采用定性分析方法探讨宅基地社会保障功能和财产功能；问题聚焦阶段，学者们开始引入计量方法和模型测算宅基地社会保障、资产等功能价值；加速发展阶段，学者们通过构建更加全面综合的测算体系对宅基地功能价值开展研究。总体而言，宅基地功能价值研究经历了单一功能研究向综合功能研究的转变，研究方法由定性分析为主逐渐转至以定性与定量分析相结合。

表2 宅基地功能价值测算方法Tab.2 Method of calculating functional value of rural residential land

4.3 宅基地资产化模式研究

学者们结合理论分析和实地调查提炼出各地宅基地资产化模式，并剖析各种模式的优势和缺陷[34]。从已有研究来看，目前宅基地资产化模式主要从作用主体和宅基地用途两方面进行划分，具体模式的内容、典型案例、优缺点和代表文献见表3。总体而言，各研究进程阶段的宅基地资产化模式研究主题与政策因素密切相关。初步探索阶段，资产化模式研究主要以宅基地流转、宅基地复垦等为主；问题聚焦阶段，宅基地有偿退出、宅基地置换等资产化模式成为研究重点内容；随着城乡融合发展和乡村振兴战略实施，大部分乡村涌现出乡村旅游、民宿等新产业新业态，宅基地资产化方式日趋多样，宅基地资产化模式、典型案例、优缺点等内容成为快速发展阶段的核心议题之一。

表3 宅基地资产化模式概况Tab.3 Overview of capitalization modes of rural residential land

4.4 宅基地资产化驱动与障碍因素研究

宅基地资产化是诸多要素综合作用的结果，其驱动机理和障碍识别一直是学术界关注的核心议题。学者们从多学科融合视角出发，运用人地关系理论、土地发展权理论、产权理论、推拉理论等探析宅基地资产化的驱动机理和障碍因素，取得了阶段性成果。

4.4.1 宅基地资产化驱动因素研究

已有研究认为，乡村内源动力和外源动力构成了宅基地资产化驱动机制的总体骨架（图3）。农户生计转型、宅基地功能转型、农民利益诉求等是宅基地资产化的内源动力。随着农民非农化就业和生计来源的多样化，农民不再过度依赖于农业生产，宅基地的居住保障功能减弱[43]；同时，以宅基地为主要载体的农家乐、民宿等乡村新产业新业态的涌现，强化了宅基地的资产功能；在经济利益驱动下，农民自发地进行宅基地交易也不断促进宅基地资产价值的实现，由此推动宅基地资源向资产转变。

图3 宅基地资产化驱动机理、障碍因素与对策路径结构图Fig.3 Structure diagram of driving mechanism, obstacle factors and countermeasures of capitalization of rural residential land

快速城镇化和市场化、乡村振兴、城乡融合发展等外部环境也驱动着宅基地资产化。在城镇化和市场化进程中，城市建设用地不断扩张，城市土地资源供不应求导致土地价格和增值收益不断上涨[6]，城乡建设用地存在巨大的价格差异，由此产生的比较利益和传导效应激励着宅基地自发流转交易[44]，同时，城镇化和市场化推动着农民就业非农化、农户生计转型和土地要素市场化配置，城乡融合发展及乡村振兴战略的实施也促进乡村社会经济逐渐转型。此外，我国地域辽阔，区域差异大，宅基地资产化还受到管理政策、自然条件、社会习俗等众多因素的交互作用[45]，使得其驱动机理更加复杂化、地域化和多元化。

4.4.2 宅基地资产化障碍因素研究

（1）法律障碍。目前，中国涉及农村宅基地规定的内容分散在《土地管理法》 《民法典》等法律法规中，缺乏具有针对性的法律法规，导致宅基地流转与管理的法律制度供给不足[46]。现行法律法规限制宅基地使用权的流转，这与宅基地资产价值要求市场化之间存在矛盾和冲突[47]，传统宅基地制度难以适应其资产化的现实发展需求[48]。

（2）市场障碍。宅基地的资产价值需通过市场才能实现。我国现行法律对宅基地流转进行严格限制[49]，宅基地市场机制的缺失催生了“隐形流转”和“灰色交易”市场的产生，隐形流转市场的不规范和存在机会主义倾向，使得宅基地资产化风险和不确定性因素增大[50]，且缺乏合理的宅基地增值收益分配机制，导致多元利益主体之间纠纷不断[51]。

（3）产权障碍。现有农村宅基地产权制度不完善，农村宅基地存在着产权模糊、权属不清、争议大等问题[52]，加之一户多宅、超标超占等历史遗留问题[53]，导致大量宅基地无法明确归属，宅基地作为资产的属性难以显现[54]。并且农村宅基地使用权具有明显的使用主体身份性和权能限制性[55]，用益物权不完整[56]，阻碍了宅基地资产价值的发挥。

4.5 宅基地资产化对策与路径研究

针对当前宅基地资产化进程中存在的问题与障碍，学者们认为可按照“完善法律—加强管理—还权赋能—建立市场—健全保障”的实践路径，不断建立完善宅基地资产化体制机制。

（1）健全宅基地法律体系。健全的法律体系是宅基地资产化的依据和保障，针对当前宅基地在法律层面的问题和障碍，学者们认为要加强宅基地流转和农房租赁法制建设[57]，放宽对宅基地流转的法律限制，推动宅基地“三权分置”适时入法[58]，健全完善《土地管理法》 《民法典》等关于农村宅基地权益和管理的规定[38]，实现宅基地流转和管理有法可依。

（2）加强宅基地管理与规划。政府应加强闲置与废弃宅基地的综合整理[59]，逐步解决一户多宅、面积超标等历史遗留性问题[60]；全面开展确权颁证工作，明确宅基地权属，建立宅基地有偿有限期使用和有偿退出机制[61]，加强村庄规划编制，统筹宅基地选址布局[62]，为其资产化创造基础条件[63]。

（3）完善宅基地产权权能。已有研究认为，要稳慎推进宅基地“三权分置”改革，在明确界定宅基地所有权、资格权和使用权的行使范围和具体权能的基础上[64]，赋予宅基地用益物权的属性和农民应有的处分权与收益权[65]，同时推动宅基地去身份化改革，促进宅基地市场化流转[55]。

（4）探索建立宅基地流转市场。建立合理有序的宅基地流转市场，对推动宅基地资产化至关重要[66]。大部分学者一致赞同，要适度放宽宅基地流转范围[61]，从宅基地和农房的价格形成[63]、宅基地担保抵押[67]、利益分配调节[68]等方面入手，因地制宜建立合理的宅基地流转市场体系[69]，促进宅基地资源的优化配置。

（5）健全农户社会保障机制。宅基地发挥着重要的社会保障功能，建立健全宅基地流转和退出后的社会保障机制，是保证宅基地资产化效率和公平的重要举措。现有研究广泛认同，宅基地资产化是有条件的[62]，应在保障农民居住的前提下展开，因此，需要完善宅基地流转和退出后农户的社会保障机制，做好落户安置、就业、养老、医疗、教育等公共服务的政策衔接工作[70]，构建城乡统一的社会保障体系[71]，因地制宜实施差异化的宅基地流转和退出的保障与扶持政策[72]。

5 研究述评与展望

5.1 研究述评

第一，研究热点紧跟农村土地制度改革和国家重大战略需求。宅基地资产研究经历了初步探索、问题聚焦和加速发展三个阶段，各阶段的研究内容明显受到国家战略和政策的影响。改革开放以来，国家深入推进土地要素市场化改革，农村宅基地管理和流转问题开始成为学界关注的热点领域并持续至今。随着乡村振兴战略的实施和宅基地“三权分置”改革，关于宅基地资产化的研究随之呈现出迅速增长态势。由此可见，已有研究密切关注和服务于国家土地制度改革和重大战略需求。

第二，研究主题和内容日趋多元化。综前所述，当前学界以宅基地资产化为研究核心，围绕宅基地资产化概念内涵、发展模式、功能价值测算、影响因素等内容做了大量有益探索，形成了“内涵阐释—价值测算—模式比较—驱动机理—障碍识别—实践路径”的研究脉络和主题，呈现出逐渐丰富多元的发展趋势。

第三，研究方法呈现出多学科交叉融合态势。从已有研究可以看出，宅基地资产化研究涉及经济学、法学、地理学、土地科学等多学科领域，共同关注宅基地资产化进程中宅基地的制度演变、立法架构、产权与价值、人地关系等内容，研究经历了从单一学科到多学科交叉融合的演变，研究方法从定性分析转向定性与定量分析相结合，研究尺度也逐渐由宏观尺度向微观尺度转变。

纵观已有研究，中国农村宅基地资产化研究取得了丰硕成果，对推动宅基地制度改革提供了重要的理论支撑和科学依据。但也存在一定的不足仍需进一步深化和拓展：（1）宅基地资产化的概念尚未达成共识，仍需进一步探讨。（2）宅基地资产化的理论基础亟待深化拓展。现有研究对宅基地资产化的理论阐释不足，理论研究滞后于宅基地资产化的实践需求。（3）微观村域尺度下宅基地价值测算的研究尚显不足。当前大部分研究是在借鉴城市土地价值测算方法的基础上间接地对农村宅基地价值进行量化，或从市域、县域等宏观尺度上测算宅基地的平均价值，测算结果具有一定的局限性。（4）宅基地资产化对乡村振兴的作用机理与路径有待深入研究。当前针对宅基地资产化对策和路径的研究颇丰，但关于宅基地资产化对乡村振兴的作用机理和路径略显不足。

5.2 研究展望

（1）宅基地资产化的概念内涵研究。宅基地资产化研究的基础是辨识其科学内涵，已有研究从不同角度探讨了宅基地资产化的概念，但并未形成统一的认知。在未来研究过程中，需立足于宅基地制度改革历程和市场经济发展规律，剖析不同历史时期宅基地的产权功能和价值属性，明晰其资产化的科学内涵。宅基地资产化过程伴随着宅基地保障功能和资产功能的矛盾运动，协调好其保障功能和资产功能，在保障农民居住权利的基础上，满足农户对宅基地资产功能的利益诉求，是正确认知宅基地资产化内涵的基础。

（2）宅基地资产化的基础理论研究。宅基地资产化是乡村地域多重资源要素整合的复杂过程，涉及管理学、地理学、土地科学等多学科多领域的交叉融合。在市场化、城镇化和全球化的交互作用下，未来研究应以服务乡村振兴为目标，立足于农村土地制度改革，着眼于乡村可持续发展，从乡村地域的综合性、动态性和区域性出发，综合运用产权理论、地租理论、人地关系理论、土地发展权转移理论等多学科基础理论知识，深入探讨宅基地“三权分置”的法理逻辑和“三权”的权能关系，深度挖掘宅基地资产化的科学内涵和形成机理，深刻剖析宅基地资产化过程中乡村“人—地—业”的作用关系，为面向国家战略需求推动农村宅基地资产化提供理论支撑。

（3）村域微观尺度下宅基地价值测算体系研究。宅基地价值测算是其资产化的重要基础，对宅基地退出补偿、宅基地增值收益分配等具有重要指导意义[2]。农村宅基地及农房的价值受到建筑成本、区位条件、宅基地利用状况、农户主体特征等因素的综合影响，即使在同一村域范围内的宅基地功能价值也千差万别。宅基地承载着与农户息息相关的医疗、养老、社会救助与福利等重要的社会保障功能，而其社会保障功能又受到区域政策和农户家庭人口数量的影响，从而呈现出显著的差异化特征。未来研究应基于实地调查，从社会保障体系、宅基地区位条件及利用状态、农户主体特征等方面入手，因地制宜构建符合乡村实际情况的宅基地价值测算体系，以精准测算村域范围内宅基地功能价值，为宅基地有偿退出、宅基地增值收益分配等提供科学依据。

（4）宅基地资产化对乡村振兴的作用机理与路径研究。从国家统筹城乡发展的战略来看，推动宅基地资源资产化，实现农村土地集约利用、农民生活富裕的目标成为必然趋势，对推动乡村振兴具有重要意义。2019年，中共中央、国务院印发的《关于促进小农户和现代农业发展有机衔接的意见》指出，支持农户利用闲置农房等发展观光旅游、餐饮民宿、养生养老等项目。2021年，《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》提出，完善盘活农村存量建设用地政策，优先保障乡村产业发展、乡村建设用地。根据乡村休闲观光等产业分散布局的实际需要，探索灵活多样的供地新方式。由此可见，国家出台一系列政策文件，致力于为乡村产业发展提供用地保障。当前，以宅基地为载体的乡村加工业、民宿、康养、农家乐等新产业新业态蓬勃发展，在解决乡村就业问题、增加农民收入等方面发挥着重要作用，可见，宅基地资产化深刻影响着乡村“人—地—业”的联动发展。因此，未来研究应以典型案例为研究切入点，进一步探索宅基地资产化促进乡村振兴的作用机理和路径，为稳慎推进宅基地制度改革和实现乡村振兴建言献策。