街区经济发展中土地集约利用评价研究——以西安市莲湖区为例

周璐红，洪增林，余永林

（长安大学地球科学与资源学院，陕西西安710054）

街区土地是城市土地的重要部分。城市街区土地由于区位条件较好，土地质量相对较高，交通便利，发展优势较强，在城市中处于开发利用的重要区位，在城市经济发展中发挥了越来越重要的作用。科学评价街区土地集约利用的程度，是促进城市土地合理利用，提高城市街区土地利用效率，改善区域投资环境，实现土地资源可持续发展的重要手段。

本文应用地理信息系统（GIS）技术和方法[1]，对研究区街区经济发展中土地集约利用的程度进行评价。选择西安市莲湖区进行研究，一是该区域是西安市城六区之一，区域位置好，交通便利；二是该区域传承汉、隋、唐、五代、明清等历史文化，历史延续性好；三是该区域街区经济发展较好，建立了特色化、专营化、聚集化和规模化的商业街区，为第三产业发展、市场繁荣、区域经济发展创造了良好的基础。

1 街区经济的概念

街区经济是指在城市经济发展过程中，以城区为核心地带，以商业街为载体，遵循市场规律、发挥政府调控作用，通过商家和产业聚集，形成具有规模和特色的各类产品和服务的交易区域，具有一定辐射范围和影响力，能持续产生经济社会效益，带动地区发展的一种经济形态。街区经济属于区域经济、城市经济的范畴，产生于特定的地理空间，具有显著的地域特色；需要遵循市场规律和法则，发挥政府在管理中的主导作用；具有聚集性、规模性、差异性、开放性、综合性等特征[2]。

2 研究区概况

莲湖区地处西安市市区的西北部，是古城西安中心城区之一，行政辖区面积43 km2，人口69.86万，辖9个街道办事处、134个社区。近年来，莲湖区紧紧抓住西部大开发的历史机遇，在“三、五、七”经济发展战略指导下，大力发展街区经济、总部经济、楼宇经济三大经济形态，做大做强现代工业、高新技术产业、商贸服务业、建筑和房地产业、文化旅游产业5大优势产业，着力打造大兴新区、土门地区、劳动路文化产业街区、历史文化街区、西大街北大街综合商贸街区、桃园开发区、大明宫莲湖片区7大经济板块，有力地促进了区域内各种生产要素的合理调配和顺畅流动，区域经济呈现出平稳快速增长态势，连续5年被评为陕西省城区经济社会发展“五强区”，地方财政收入总量连续5年位居西安市区县第一。

3 评价方法

本文利用地理信息系统方法和技术，运用土地集约利用评价信息系统，采用多因素综合评价法，根据一定的原则，以评价单元为目标，选择影响评价单元的因素因子为评价指标并赋予其权重值，然后计算每个评价单元的综合分值，根据要素间的相似性，将相似的要素分为一类，然后根据对象间的相互关联程度进行类别的聚合，即聚类分析法生成频率直方图，对评价单元的土地集约利用状况进行评价。

4 西安市莲湖区街区经济发展中土地集约利用评价

4.1 数据来源与处理

本研究设计了4份调查问卷，包括研究区街区土地资源利用历史和现状资料，街区的经济社会发展状况资料，街区土地资源开发及其利用资料，街区土地资源利用的政策措施、各种调查研究评价结果资料等，完整涵盖了评价所需的内容。

4.2 土地集约利用评价

（1）评价指标体系及其权重确定。街区土地集约利用评价以系统工程理论、区位理论、中心地理理论和城市有机更新理论等基本理论为指导，从土地集约利用的角度出发，采用特尔斐法，由专家确定影响土地集约利用评价的因素因子，对评价体系进行初步分析后，设计了目标层和指标层两层指标体系，指标层分为因素层和因子层[3]。因素层综合表达街区经济土地集约利用的内部关系结构，选取了商业繁华程度、土地利用效益、土地利用状况、地下空间利用状况、交通条件状况、基本设施状况、环境状况、社会效益8个评价因素；因子层采用可以测算的、可以获得的指标，即根据各因素在土地集约利用中的特点，选用了24个因子，全面系统地对研究区街区经济土地集约利用进行定量评价。各项指标权重的确定采用层次分析法，利用相关模型，通过一致性检验后，计算出各指标相对于总目标的权重[4]（表1）。

表1 街区经济土地集约利用评价指标体系及其权重表Tab.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

（2）指标标准化处理。采用极差标准化法和均值标准化法来进行标准化处理。极差标准化法[5]，即fi=100（xi-xmin）/（xmax-xmin），其中fi为被量化指标分值，xi为评价街区被量化指标的实际值，xmin为评价街区被量化指标的最小值，xmax为评价街区被量化指标的最大值。均值标准化法，即fi=xi/，其中fi为被量化指标分值，xi为评价街区被量化指标的实际值，为评价街区被量化指标的平均值。

（3）评价单元的划分。街区经济发展中土地集约利用评价主要采用网格法来划分评价单元，地籍资料划分作为辅助手段来完善划分的评价单元。网格法划分评价单元就是采用计算机系统为辅助手段进行评价，可以直接把研究区域划分为若干面积相同的网格评价单元。从理论上讲，在一定的评价区域内，网格面积越大，则评价单元数量越少，评价结果越差；网格面积越小，则评价单元数量越多，单元内主要评价因素的影响越容易趋于一致，分值计算的精度就越高，但评价工作量大，计算速度较慢，分值计算的工作量和数据量也会迅速地增加，造成不必要的重复计算。具体做法是，选用大多数较小宗地的面积5m×5m—10m×10m作为网格边长的大小[6]。

（4）评价单元分值计算。评价因素按其分布类型及对网格点的影响方式分为点状因素、线状因素和面状因素，分别选择不同的计算方式。点状因素对网格点的影响方式一般为线性衰减，线状因素对网格点影响方式为指数衰减，面状要素对网格点的影响方式一般无衰减，直接计算其对空间上各点的作用分，采用极值标准化法。

（5）单元总分值计算。单元总分值计算是指求取各评价因素因子对网格作用分值的加权平均值之和。利用因素作用分值数字成果，采用空间数字叠置技术，按因素权重进行加权求和，自动计算参评因素对街区经济土地集约利用评价的综合影响的作用分。总分值计算根据计算，Sj为j评价单元的土地集约利用总分值；Fij为j单元的i因素分值，其中i=1，2，…，n；Wi为i因素的权重；n为评价因素的个数。

（6）评价结果划分。街区土地集约利用评价结果划分的依据是各评价单元（网格）的因素因子作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。划分的评价结果应充分反映评价区内土地区位条件、社会经济效益、土地集约利用状况在区域内的差异。将评价区域每个5m×5m网格（评价单元）作为统计单元，依次计算总分值在1—100分之间各分值的网格个数和频率，形成频率直方图图形数据库，然后由评价系统绘制出总分频率直方图（图1）。根据评价区内土地集约利用的实际情况，删去变化较小的分界点，合并较小的分值区间，最终确定分界点。根据分界点总分值，确定土地集约利用的分值区间。据此，将评价区内的土地集约利用程度分为三等级，分界点的总分值是70、50（表2中总分值）。

（7）结果验证。将研究区街区经济土地集约利用评价的初步结果、评价有关中间成果及数据分析成果一并提交研究区相关部门、相关专家，由熟悉研究区情况的专家进行论证。通过专家讨论，认为评价结果中五星街土地集约利用和现状具有一定的差异，经过实际调查，五星街街区长300m，街区面积8302m2，通过各项指标理论计算后平均分值较高，和实际土地集约利用有偏差，故把五星街土地集约利用程度调整为一般。

（8）评价结果的确定。在研究区街区经济土地集约利用评价初步成果验证的基础上，对初步划分的土地集约利用程度进行实地踏勘，最终确定土地集约利用程度评价结果（表2）。根据评价结果，研究区内38个街区土地集约利用程度分为较好集约利用、一般集约利用和低度集约利用三等级。研究区整体评价的总分值在70分以上的街区土地较好集约利用，共3个街区，主要分布在研究区内经济发展繁华区，对全市经济发展具有带动作用。北大街、西大街、北关正街是研究区街区商服业繁华地段，商业区位较好，交通便利、地价实现能力强，商业街知名度高，是传统的商业区或传统的文化街区，流动人口较多。在50—70分的街区土地一般集约利用，共24个街区，主要分布在研究区内经济发展较繁华区，对研究区经济发展具有较大的影响，对全市经济发展具有一般影响，这些街区在研究区经济发展中表现为商业繁华程度较高，商业服务业主要是面向区域性，土地利用效益较好、交通通达性较好、土地利用状况较好，有些街区需要通过一定的改造后提高街区经济发展能力。在50分以下的街区土地低度集约利用，共11个街区，主要分布在研究区内经济发展一般区，属于城市综合改造区，对区域经济发展目前具有限制作用，但发展后劲较强，这些街区通过区域产业结构调整、城中村和棚户区综合改造，未来发展环境较好，将成为区域经济发展的新增长极。

图1 街区经济土地集约利用评价频率直方图Fig.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

表2 评价区总分值与土地集约利用程度对照表Tab.2 Comparison of total score and land intensive use degree in the evaluated area

5 西安市莲湖区街区经济土地集约利用对策

通过以上评价，提高莲湖区街区经济土地集约利用的途径主要有三方面。一是提高区域整体经济发展水平。通过区域内商贸、交通设施、基础设施、公用设施等进一步建设和完善，提高土地自身承载力，提升区域经济整体发展水平，增加人流、资金流、信息流和商品流，提高商业繁华程度，促进街区经济发展。二是在街区经济发展中，提高商业用地在整个街区中所占的比例。可以通过土地置换等手段，把事业单位用地和住宅用地置换到街区之外，用置换出来的土地发展商业，通过规划后进行特色经营或专业经营等提高街区土地的利用效率。三是提高街区商业用地的容积率。在政策允许的范围内应增加街区土地的容积率，以此提高街区土地利用的面积潜力、效益潜力和土地资产潜力等，从而增加了土地利用的效益。

6 结论与讨论

本文通过街区土地资源调查，利用地理信息系统方法和技术，采用多因素综合评价法对西安市莲湖区街区经济土地集约利用程度进行评价，得出研究区街区经济土地集约利用程度存在一定差异，总体上土地集约利用仍有较大潜力，这与实际是相符的，说明街区经济土地集约利用评价指标体系是合理的，评价方法正确，可以为其他区域街区经济土地集约评价提供重要的参考。

本文只是对街区经济土地集约利用整体程度进行评价，如需对某专业街区土地集约利用程度进行单独评价，则可以根据上述评价思路和方法，选择针对该街区特色的评价指标进行评价，这属于分类评价的范围。

（References）：

［1］ 苏斌.GIS支持下的城市地价空间分布与土地集约利用研究［D］.解放军信息工程大学，2010：55.

［2］ 洪增林.街区经济的特征、发展模式及发展条件［J］.宁夏大学学报（自然科学版），2009，（1）：101-104.

［3］ 洪增林.城市综合改造区土地集约利用潜力评价［M］.西安：西北工业大学出版社，2010：78-98.

［4］ 周璐红，洪增林.西安市大兴新区旧城改造土地集约利用潜力评价［J］.中国土地科学，2009，23（2）：49-51.

［5］ 杨大兵.城市土地集约利用评价系统研发及应用——以唐山市高新区为例［D］.北京：中国地质大学，2010：17.

［6］ 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）［S］.中国标准出版社，2002：30.