企业超长期租赁合同的成因及应对策略

时间：2024-08-31

王璟钰

（北京市西郊农场有限公司，北京 100094）

国有资产的保值增值是国有企业应负的责任，但一些国有企业在20世纪末签订的超长期租赁合同中，有的租赁期限长达70年，其租金大多是在签订租赁合同时一次性付清的。随着房屋土地价值的日益增长，当时的租赁价格显得极其低廉，致使国有资产保值增值与承租人继续行使租赁权之间的矛盾日益激化，因此国有企业开展了清理超长期租赁合同的专项行动。本文结合法院裁判结果，分析法院对不同案件的认定，为企业处理类似问题提供思路，实现国有资产保值增值的目标。

1 企业超长期租赁合同

我国《合同法》第2 条将合同定义为平等主体之间设立变更终止民事权利义务关系所达成的协议。而第212 条将租赁合同定义为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据租赁合同的性质，可以将租赁合同分为融资租赁合同和经营租赁合同；根据不动产类型的不同，可以将租赁合同分为房屋租赁合同和土地承包合同；根据土地性质的不同，又可分为国有土地租赁和集体土地租赁；而国有土地又分为划拨用地和出让用地。而本文所论述的企业超长期租赁合同系指不动产租赁合同，土地类型系指国有划拨用地及地上建筑物。

《合同法》第214条规定租赁合同期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。第215条规定租赁合同的期限超过6 个月以上的需要签订书面合同。根据最高人民法院（2009）民申字第1601号裁定书，将租赁期10年至15年的租赁合同概括为长期租赁。故本文将6 个月和20 年作为分水岭，即：租赁期限6 个月以下的合同称为短期合同，租赁期限6个月至20年的合同为长期合同，租赁期限20年以上的合同成为超长期合同，对于合同中超过20年的部分无效。

综上所述，本文所指企业超长期租赁合同系指在上世纪末期，部分国有企业签订的租赁期限在20年至70年之间不等，租赁标的物为国有划拨用地及地上建筑物的租赁合同。其中不乏一些承租人一次性缴清所承租标的物的全部租金（从合同的租赁年限来看，不排除有“以租代卖”的嫌疑）。而今，从国有资产的保值增值的角度来看，租赁行为多为不合法、不合理行为。

2 超长期合同形成的原因分析

（1）法治原因。超长期合同大部分始于上世纪90 年代末期。因为我国《合同法》是1999 年3月15 日颁布并1999 年10 月1 日生效，在《合同法》未颁布之前，适用的是《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》，但上述三部法律对于合同租赁的期限并没有明确规定超过多少年的合同无效。《经济合同法》只是简明写出合同履行须有一定的期限；《涉外经济合同法》只明确对于需要较长期限履行的合同需要在合同中明确履行的期限。故而存在相当一部分租赁合同，其签署是在《合同法》实施前，但租赁期限却超过20年。

（2）区域原因。上世纪90 年代末，在改革开放浪潮的带领下，东南沿海城市经济呈现发展态势。而部分内陆地区，既没有东南沿海地区便利的交通条件，也没有属地政府的优惠政策支持，只是守着黄土过着“脸朝黄土背朝天”的日子，而且当时农业是靠天吃饭的，天气的不可预料性导致收成存在着不稳定性并极容易受外部影响。部分国有土地使用者（国有企业）为了改善这种区域经济贫困的落后状态，搞活经济、盘活国有资产，便将部分国有划拨土地以租赁或合作的方式交给合同相对方（虽名为合作协议，但实为租赁），为了保持稳定的收益，将租赁期限都写得很长。且当时法律制度不到位，没有最长租赁期限不得超过20年的规定。

3 超长期合同的性质与认定

3.1 土地租赁权的性质

租赁制度在我国经历了历史的变迁，但是学界对于土地租赁权的性质，仍有不同学说，有主张国有土地租赁权系行政纠纷观点，也有主张国有土地租赁权系民事纠纷的观点[1]。第一种观点系依据2015 年5 月1 日实施的行政诉讼的司法解释中第11条，认为国有土地出让合同性质属于行政协议[2]；第二种观点认为，国有土地使用权出让合同内容系双方根据合同，在平等自愿的基础上签订的，故应属于民事纠纷[3]。本文探讨的土地使用权租赁系国有划拨用地使用权的租赁，故而涉及诉讼的案件均属民事纠纷。

3.2 具体裁判文书分析

（1）（2017）京01民初79号裁定书

张某与某果树队于1995 年5 月10 日签订土地租赁合同，约定果树队将其空闲7 亩土地（国有划拨用地且土地性质为农场用地）租给张某使用至2025 年5 月9 日，并同意张某在租用的土地上搞厂房建筑，且由果树队负责办理张某建筑的合法手续。之后张某于97年5月10日与果树队签订1200 平方米冷库租赁协议（冷库所在土地系国有划拨用地），合同的终止日期是2025 年5 月9 日，系在第一份租赁协议标的物上的扩张，其规定的主要内容与第一份合同保持一致。

本案例中，根据合同内容，笔者认为第一份合同系土地使用权租赁，第二份是房屋租赁。张某和果树队在达成合意的情况下签订的合同，双方具有充分的意思自治，先后租赁土地及一个1200 平方米的冷库，果树队已经交付该标的物。从合同法角度看，这2 个合同在成立要件上完全符合法律的要件，双方充分表达各自的意思并且达成合意，承租人按照合同的约定交纳租金，出租人也将标的物交付与承租人，合同成立并已经履行。而1990年5月19日实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《城镇国有土地使用权出租和转让暂行条例》为部门规章，根据最高人民法院〔2019〕254号关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（即“九民纪要”）第30 条（强制性规定的识别）、第31条（违反规章的合同效力）之规定，本案中将土地使用权未办理审批手续视为违反“效力性强制性规定”，土地使用权的租赁违反了规章制度，而且其内容涉及到公序良俗。张某在租赁期间将冷库改造成厂房并用于非农业生产经营，违反了土地规划的初衷，有损国家社会公共利益[4]。

本案中，法院认为使用土地的单位或者个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。划拨土地使用权未经相关主管部门批准，不得出租。最终判决张某与果树队的合同均无效。

（2）（2019）京0108民初41047号判决书

某镇居民A与C国有企业于2001年2月6日签订承包合同，约定由A承包C企业中的D工程队，且C承诺为A提供办公场所，同年6月因区域规划调整，经协商C 将其国有划拨的4 亩余地租赁给A，租期50 年（土地性质国有建设用地，且地上有部分建筑物）。同年8 月，A 向属地镇政府土地规划科提出房屋翻建申请。次年9月，A与C重新签订租赁合同，租期50年，但用50年租金冲抵C拖欠A 的部分工程款，并出具证明。后A 向属地镇政府土地规划科提出建房申请，并获同意，同时C出示证明证实该土地权属归C，房屋产权归A。

本案中，C出租的土地系国有划拨用地，但C并未根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定以及《合同法》有关规定向法院提出合同无效的诉讼请求，而依据《土地管理法》、《合同法》的相关规定诉请解除合同以及合同期限超过20年部分无效。

法官在作出判决之前，既要维护公民的合法权益，也要考虑国有资产的利益。本案中，法院认为合同依法成立，对当事人具有法律约束力且当事人应当按照合同约定履行自己的义务，从维护市场秩序和合同稳定性角度出发，合同单方不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。目前合同履行尚不足二十年，故该合同应继续履行，且双方均应按照约定履行各自的义务。依据法院判决，C 需继续履行合同直至期满二十年。期满后，对于该标的物的发展规划，以及与A 之间合同到期的后续，仍属于可协商事项[5]。

4 企业应对超长期合同的策略

4.1 完善内控体系建设，梳理风险点

企业的内控体系是风险管理的核心部分，关系到风险管理措施的具体实施和落地，具体包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督五大环节。在近些年的发展中越来越多的企业逐步重视内控体系的建设。企业前进发展的是一个过程的集合体，在探索中不断前行、开拓创新。企业的发展建立在一个完善的治理结构之上，企业应每年根据上一年实际经营情况，梳理风险点。对于不动产租赁合同风险点的设置，要考虑租赁的期限、租赁价款、承租人的经营业态及模式、违约风险、潜在的处罚等因素，以减少国有资产的流失为目标，确保国有资产的保值增值，并根据实际情况，修改实际中与制度和流程设计相矛盾之处。

4.2 健全企业管理制度，构建合规体系

法律随着时代的进步而完善，法律在赋予公民权利的同时，也规定了公民所需要承担的责任。国有企业承担着国有资产保值增值的重任，在决策中更应该审慎。企业的合规文件是后续落实的前提和基础，也是相关工作人员的工作指南。根据国办发〔2016〕63 号《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》，国有企业大部分也制定了《违规经营投资责任追究暂行办法》，其本质是为了防止国有资产流失，实现国有资本保值增值，其中明确规定了在何种情况下需要追究相关工作人员的责任。京国资发〔2018〕21 号《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》中明确规定面积超过1000平方米的房屋或者面积不足1000 平方米但招租底价每年在100万元以上的房屋出租需要通过公开招租的方式征集承租人。从上述文件可以看出对于国有企业不动产租赁的严格控制，而且配有问责机制。目前部分国有企业在管理制度中对不动产公开招租之前也设置了相应的审批流程，层层把关、严格控制不动产租赁业务。

企业可以通过梳理风险点来推进企业的合规文件，完善自身的管理制度，特别是关于不动产租赁相关的管理制度，制度涵盖内部法务人员的审核流程，内部关于不动产租赁合同的审批手续、备案手续，以及后续合同履行期内的相关人员监督。

4.3 增强企业内部人员法律意识，弘扬法治文化

国有企业法务工作人员，在审理不动产租赁合同时需注意不违反法律规定以及企业的内部管理制度，充分发挥专业优势，尽量在事前避免不必要的纠纷。大部分国有企业在不动产租赁合同中，具有甲方的天然优势，但也应考虑合同双方权利义务的相对平衡，在审核不动产租赁合同时，一些底线要坚持，不能因配合企业签订相关合同的需要而妥协。加强与系统内部兄弟企业法务之间的沟通联系，多学习借鉴，同时也要加强与所属企业之间的沟通交流，了解日常工作中最经常出现的事项及问题，对房屋场地租赁格式合同中与现实不相适应的条款及时做出修改，注意共性与个性的并存。在处理涉诉案件时，需综合衡量，及时与外聘律所进行讨论会谈，预判案件走向，在明确诉讼目的情况下，从多种方案中选择最适合企业发展的方案，及时向领导汇报案件信息。